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高力国际:经济走弱对上海高端物业市场影响持续
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:上海浦东   2009-8-28 20:40:16

政府从10月底开始连续颁布了多项激励房产市场的新政,导致2008第四季度的住宅市场成交环比大幅上升,但新的政策能否带来实质性的价格上涨仍有待观察。

由于众多跨国公司收缩在华的业务发展并下调外籍员工的住房津贴,导致高端住宅租赁市场空置率上升,租金下调。

高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤预计,全球及中国经济的持续走弱对上海高端住宅租赁市场的影响将延续到2009年。但是由于受到2010世博举办的利好影响,下半年市场将会有所起色。

整体住宅市场

在2008年,房地产市场的大幅度调整加上外围经济环境持续恶化对总体经济产生了诸多不利影响。为了刺激经济,中央政府自10月底开始连续出台多项针对房产市场的鼓励政策,同期上海政府也出台了相关的配套政策加强救市力度。(详见附录)。

与此同时,央行在第4季度共降息达189个基点,目前一年期贷款基准利率为5.31%。利好政策提振了市场信心,三个环线内的11月份成交量相比前几个月有所反弹,由于高档住宅较多促销开盘成交,总体价格也较10月环比上升14.3%,但总体交易量比去年同期仍下降41%。

高端住宅租赁市场

全球性经济危机对高端住宅租赁市场的影响开始显现,跨国企业为了降低成本而减少聘外籍人员并降低房屋津贴。虽然跨国公司收缩在华战略而导致新增租赁需求下降,但是现存租约续约情况尚好。

由于担忧市场前景的不确定性,业主都选择观望态度,使得2008年年底新增供应非常有限。本季仅有92套新增租赁单元,其中高端公寓72套,别墅20套。虽然新增供应很少,低迷的市场状况仍使现有项目的业主普遍感到了推广的压力,尤其是今年新入市的高端服务式公寓。业主目前通过各种促销手段来推动租赁,同时与专业的中介公司联系也更为紧密。

尽管业主积极采取多种促销手段来促进租赁,但本季度市场吸纳仍然下滑,成交趋向低迷。平均空置率为18.7%,较上季度上升0.8个百分点,较去年同期上升1.1个百分点。当然这其中也有青黄不接的季节性因素影响,部分旧有租户在租赁年底到期后回国,而空置单位仍未有新租客入住。

低迷的市场表现使业主有所软化,本季的租金下调明显,整体租金环比下降3.8%至每平米每月人民币169元,其中别墅与服务式公寓市场相对受到的影响较大,较上季度分别下降4.1%与5.8%。

在那些有大量高端项目供应的区域,由于市场竞争激烈,租金水平下调更为明显,如浦东陆家嘴滨江区域。外籍人士的房屋津贴降低对于那些大户型租金总额高的单元带来了很大影响。

高端住宅销售市场

上海高端住宅销售市场经历了数月的沉寂后,11月出现较多新供应。由于意识到前期所定的高报价导致销售不济,开发商在后期对价格作了下调,如陆家嘴滨江板块的世茂滨江花园的成交价基本处于人民币5 - 6万价格区段,较其开盘前的报价有所降低,但销售表现仍然缓慢。同时,一些处于北静安区域板块的项目把价格调低在每平米人民币3.5万左右,相应较接近目前市场所能接受的水平,项目销售成绩理想。另一些价格仍保持坚挺的高端项目销售基本陷入停滞。

高端住宅市场销售压力比普通住宅更大,市场对于未来经济态势不甚乐观,因此投资更趋谨慎。同时,在重估上海物业投资的回报后,部分海外买家的投资意向已有所转变。那些早前已折价较多的海外物业资产市场比如香港、新加坡等亚太城市,由于拥有更好的流动性、交易成本与稳定的法规环境,受到更多海外投资者的青睐。本季上海高端住宅价格回落,为每平米人民币35,978元,环比下跌5.8%。整体市场平均租金毛收益率在5.7%左右,其中高端公寓、服务式公寓与别墅分别约为4.1%,6.8%与4.7%。

市场展望

美国、日本、欧洲等地的经济下滑导致当地企业放缓了海外扩张的速度,外籍员工房屋津贴收缩,将持续影响上海高端住宅租赁市场。在总体经济增速放缓的情况下,本地企业家及专业人士的收入增长也将放慢从而使高端租赁市场需求下降。预计总体经济将继续下行,因此明年租户租金预算也将向下调整。同时,商务客的预算缩减也将影响到短期租赁需求。以上不利因素预计都将持续到2009上半年,而下半年起上海举办2010世博会的利好将有所体现。

2009年将有较多新增供应,较2008有所增长,空置率将继续上行至20%左右,加大租金压力。在目前市场低迷,投资者普遍谨慎的背景下,价格预期继续下降,收益率将上调。预计2009年高端住宅市场的总体毛收益率将在6%左右。
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