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商业地产是"六方会谈" 高收益下也有高风险
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:互联网   2012-6-2 10:38:29

   商业地产本质上是一个高风险、高收益的行业,其明显的特征例如:长线盈利、复杂的产业链、专业服务,其中涉及到的要素非常之多,商业地产的定位、设计、招商、运营每个环节都是一个不可分割的整体。在环环相扣的格局当中怎样把握其中的机会?
  
  为此,本刊专访商业地产全产业链服务机构——三益中国院长高栋,解答商业地产各环节的典型问题。
  
  高栋认为,中国商业地产快速发展的背后,存在几大问题。首先商业地产开发是一个融合各方利益角逐的过程,他称之为六方会谈。在商业地产开发中会涉及到投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者六方利益。如果说住宅开发是二元化的过程,商业地产开发是六元化的过程。比如上海浦东写字楼努力


  其次,商业地产的一个显着特点就是产业链特别长,涵盖定位、设计、招商、运营各个环节。在商业地产开发过程中经常隐现的五大难题,开发商、建筑师、零售商、专业服务机构、消费者均会遇到林林总总的问题需要协调解决。商业地产是个很复杂的产业链,定位、设计、招商、运营是一个整体,四者不能脱节。比如上海浦东张江写字楼绿喜欢


  
  设计师也要懂招商
  
  商业地产的第一站便是建筑设计,不过高栋认为,到今天为止,中国的商业建筑设计始终没有从公建设计里面脱离出来。而商业地产在建筑设计时与其他公建设计在设计逻辑、理论和方法上是完全不一样的。
  
  另一方面,设计师也要懂招商。很多设计公司和建筑师都感觉招商是很遥远的话题,和设计本身没有什么关系。但是本质上,设计和招商也是紧密相连的。我们服务过的国内商业地产大佬们,他们的正常的招商逻辑是这么做的:第一阶段在概念阶段,基本上大型主力店已经明确,例如影城、百货、冰场、超市等,在报批的前期主力店已经基本确认。第二阶段是扩初阶段,500平方米以上的次主力店在确认和接洽中,主力店开始签约。第三阶段:在施工图完成之前,所有餐饮业态租户落实意向书,开始签署租赁合同。所以设计师要结合招商情况来做设计方案,这样才不会脱节。比如上海浦东八佰伴写字楼


  
  要创新更要落地
  
  很多国外设计师有很多天马行空的前期设计方案,但国内有些项目照搬国外成功模式,最终落地的商业人气却差强人意,症结在哪里?
  
  天马行空方案可以成功,但前提是创新不违反商业的逻辑和原则。失败的设计方案只有一种情况,就是片面追求建筑外形创新,忽视内部的空间节点、业态布局和商家诉求,以致未来招商运营带来困难。
  
  高栋举例说,一般百货大楼做到8层已经是极限,但是香港的一个商业项目做到了18层的高度,在设计上有很多大胆的创新,例如其通过停车位的分层布置,以及中庭的分层设置,重定每一楼层的价值,出入口很动线设置也是颠覆性的,业态的分布把人流向上带动,这种基于商业逻辑上的创新体现了价值。还有一个反面例子就是,某项目为了追求钻石城的概念,将整座大楼的每层平面都设计成钻石型,效果做出来虽然很眩目,但太多空间无法利用,很难被商家接受。
  
  另外,三益中国去年至今在全国承接的近1000万平方米商业项目中,只有20%不到的项目是开发商和投资商完全持有的,剩下的80%是部分或全部出售的。持有还是出售,商业逻辑完全不同,商业体的设计也完全不同。
  
  持有型的商业,如万象城,其商业设计最关注业态的配置,对空间的体验性要求更高。而对于出售型商业,虽然出售与运营的逻辑是并存的,但设计时一般会优先考虑出售逻辑,分成小铺卖。事实上,对于租售并存的项目,现在的主力设计是结合法,将出售型的商业街放在持有的商业体内部,不再独立成片,这样做可以用主力店人流在一定程度上去支撑销售型商业街的经营。比外上海商务中心的经营模式也是值得参考的模式。
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