摘要：房地产的发展方向以及相关资本正在逐渐从之前高速推进的住宅市场向其他政策比较宽松、回报更加稳定的领域转移，比如商业地产、工业地产等。
房地产的发展方向以及相关资本正在逐渐从之前高速推进的住宅市场向其他政策比较宽松、回报更加稳定的领域转移，比如商业地产、工业地产等。

如果要我预测2012年的房地产市场，我认为商业地产、工业地产的继续崛起是一个很有把握的趋势。然而，在2010年到2011年这两年，由于宏观调控对住宅地产的挤出效应和各地方城市加大城市基础投资的冲动，带来各路资金纷纷涌入，二三线城市的商业地产泡沫显然正在形成。

在目前的宏观经济背景特别是住宅市场受到空前调控的形势之下，房地产在整个经济贡献中所占的比重在逐渐减弱。目前中国经济的增幅也在放缓，在这样的情况下，房地产的发展方向以及相关资本也在逐渐从之前高速推进的住宅市场向其他政策比较宽松、回报更加稳定的领域转移，比如商业地产、工业地产等。

开发商寻求理性投资回报

房地产产品不只是一个具有可居住性质的生活必需品，其更多地具有投资属性，这就涉及到如何合理分配国家资源的问题。比如目前正在大力建设的保障房，出发点是好的，但将来如何进行使用和分配，是租是售，以及怎样合理监管，将会是一个难点。保障房的规划是由中央层面来制订的，但执行却是地方政府的事情，而目前地方政府仍然在延续之前土地财政模式，背负的压力很大，在当前的形势下就可能引发一系列的问题。

目前一些三四线城市在政策“遗忘”之下，房价大涨。日前国家的限购政策再次加码，限购城市也将进一步扩大，这将会是今明两年的政策基调，短期内不会改变，国家层面控制房价的决心也不会动摇。这就迫使开发商去寻求一些其他的出口，因此从去年第二季度开始，很多开发企业就开始转向商业地产，特别是在二三线城市一些发展相对较快的区域，零售业、写字楼、酒店等业态都受到很大关注。而今年上半年开始，工业地产也渐成热点。

商业地产和工业地产与住宅最大的不同在于，前二者具有生产资料属性，可作为载体，通过经营获得企业价值的提升。因此，进入商业地产和工业地产领域，对专业性的要求也更高，除了位置的选择，后期的经营也非常重要。在经济发展的过程中，随着市场需求的增加，商业及工业房地产的投资价值也将会逐步增值。一个商业地产项目的成功，至少需要三年的时间。因此它不会像住宅项目那样大起大落，投资增值相对比较稳健，回报也更加理性。像去年和今年，整个商业地产市场的价格都是在持续上涨的。

二三线城市商业地产泡沫初显

目前在一线城市，商业地产中城市综合体、写字楼、零售业、复式公寓酒店等业态近一两年都呈现出良性的发展态势，在北京、上海这些城市，需求量都非常大，租金的增长率也在成倍增加。我认为至少在未来三年之内，这样的发展势头是不会改变的。而在二线城市，商业地产中发展较好的是零售业和酒店，写字楼则相对较弱。写字楼开发量比较大，对服务业支撑力度的要求也比较高，在一些二线城市尚未形成很好的产业支柱的情况下，写字楼这一市场很难消化。比如天津，今年大约将有100万平方米的写字楼入市，但一年下来能够消化的量也就在20万平方米左右，剩下的体量如何消化？因此在二线城市，写字楼市场的风险还是比较大的。

目前二三线城市商业地产特别是零售业存在着很大的机会。人们的购买力在逐渐增强，消费模式也在悄然发生着变化。零售业现在逐渐从百货商场走向购物中心的模式，越来越多的开发商看到了万达、中粮、华润这些企业的成功并进行借鉴，但必须要警惕其中的风险，特别是定位和运营的风险。因为很多开发商并不专业，对于这一业态的结构、人流甚至消费模式都没有进行深入的了解，特别是由住宅市场转向商业尤其是零售业市场，其中的风险和难度很大。目前民间资本也在纷纷涌向这一领域，因此二三线城市也要警惕商业地产泡沫。

工业地产需政府主导

谈到工业房地产，各地方政府在招商时都会有一个相关要求，特别是很多比较大的二线城市都开始“退二进三”，以前一些生产型的产业开始转入服务性、研发性的领域，而这些任务就会落到地方政府招商局等职能部门头上，市场需求很高。在未来，服务外包、工业写字楼研发、呼叫中心这类业态将成为工业地产中的热点。另外，物流这一块需求量也很大，现在网购非常流行，像阿里巴巴、淘宝网、京东商城等供应量都很大，包括一些大型超市的配送等，但最近一两年这类业态的租金变化并不大，这类土地的地价也就相对便宜。加上目前真正进入工业地产领域的开发商并不多，只有万通等少数一些开发商开始介入，因此工业地产未来的空间是很大的。

工业地产因为有很强的政府指导性，因此一定是由政府主导来操作，像天津泰达这类主导工业地产的企业也都是半官方的性质，都会有政府的职能在里面。其他企业介入工业地产的话，最好的参与模式就是与当地政府的企业形成一家合资公司，由企业进行土地的一级开发等业务，再由政府行使其招商职能，把其他一些企业带进来，这样的模式还是比较有效的。当然做工业地产，对开发商来讲还是有比较高的专业难度，还要取决于地方政府的支持力度有多大，否则的话就会遇到不小的阻力。

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