核心提示：事实上，2011年调控最严峻时期保利已遭遇了挑战。尽管销售额站上了历史新高，但江湖座次已由第2退至第4。另外，近日，保利在北京启动商业地产发展战略，表示“3-5年内将达到住宅与商业地产投资7：3的新投资结构”、“新10年里商业地产将提升到与住宅地产同等高度”。

　　保利地产2千亿难挡增速放缓 未来3成投资转商业地产（主要以写字楼为主，比如上海写字楼市场上储存了大量土地）。

　　截至2011年年末，保利（拓展选址信息）资产规模达到1953亿，基本上实现了“3-5年”再造计划资产目标

　　近日，随着保利、中海等央企以价换量的号角越吹越响，网络上出现了地产央企“限时清存货”的传言。

　　2012年伊始，“保价派”保利地产（600048）已抢先在全国40多个城市降价出货。2009-2010年激进跑马圈地带来的存货压力不言而喻。

　　保利高层曾坦承，“2012年销售目标还是争取要有所增长，但是难度挺大。”

　　事实上，2011年调控最严峻时期保利已遭遇了挑战。尽管销售额站上了历史新高，但江湖座次已由第2退至第4。

　　2010年保利喊出了“3-5年再造一个保利”的口号，扩张举动异常生猛，一度被视为最有可能超越万科的地产商。然而，2011年万众瞩目的保利增速急降，败给了恒大和绿地。

　　保利究竟怎么了？

　　重资产模式困境

　　2006年刚上市还只有165亿的资产规模，仅相当于1/3个万科，1.3个招商地产（000024）和1.5个金地。

　　5年来，保利激进扩张的态势有目共睹。截至2011年年末，保利的资产规模已达到了1953亿，基本上实现了“3-5年”再造计划中的2000亿资产目标。

　　目前保利的资产，已相当于2/3个万科（2962亿）和2.5个招商地产（797亿）。

　　这个5年12倍的扩张野心，可以理解为从一个千亿到另一个千亿的叠加。

　　早在2007年，规模不足400亿的保利已提出了“2000年资产破千亿”的目标。2009年年末，保利的总资产已近900亿，按2006年以来81%的复合增长率计算，千亿目标指日可待。

　　2010年1月，有“铁娘子”之称的宋广菊取代前董事长李海彬掌舵保利，并在内部提出了“3-5年再造一个保利”的计划，即确保未来三年的年增长目标不低于30%，争取三年后实现各项指标再度翻倍，总资产超过2000亿。

　　在“重资产”模式的导向下，保利表现出了更加凌厉的激进攻势。

　　在央企火爆圈地的2009年，保利投入巨资410亿拿到1338万平方米地。2007年前保利购地款还不足200多亿。

　　2010年，保利攻城略地的力度达到历史之最，全年新增土地权益面积高达1441万平，斥资近500亿。

　　与迅猛拿地快速开发对应的是保利爆发式的业绩增长。2007-2011年，保利销售额已从142亿跃升至732亿。

　　当然，极速扩张中保利亦受困于高负债、资金紧张等因素。“保利在2009-2010年冲得尤其快，当时拿地很猛，而且底价都不低，我们也担心它的资金链条会断裂。”北京某券商研究所人士分析。

　　2010年，似乎是保利极限奔跑后扩张登顶的一年。

　　2011年不可持续性隐现

　　2011年正值宏观调控最严峻之时，保利迅猛扩张的态势似乎略有放缓。

　　3月28日-3日29日，理财周报记者多次联系保利地产，公司表示，“将于4月上旬发年报，现在静默期，不方便说。”

　　2011年，保利多项指标增长率在大幅下降，仅仅徘徊在“3-5年”再造计划中30%的增速左右。首先，1953亿的资产规模同比增速仅有28%，而2006-2010年，保利总资产增长率分别达到了106%、148%、31%、67%、70%。

　　销售方面，2011年保利实现732亿销售业绩，增速仅11%。而赶超保利的恒大、绿地仍表现出高速发展态势，业绩增速分别为59%（804亿）、19%（776亿）。

　　从盈利角度看，保利历年净利润增速均超过50%。然而2011年，狂飙突进式的辉煌已不再，净利润增速只有32%。

　　前述券商人士说，“保利之前在资金链问题上受过教训，现在会比较谨慎，运营策略有所转变，业绩放缓在情理之中。”

　　不光是增速放缓，保利同时减少了拿地的动作。2011年保利新增近920万平土地面积，同比下降32%，购地款为240亿。竞争对手恒大则不然，2011年新增项目4084万平，增长42.5%。

　　“通常来讲，购地款占销售金额的一半比较合理。”深圳某地产顾问说。

　　2011年，保利土地投资金额仅占当年732亿销售金额的33%，而在2009、2010年，这一比例分别高达95%、76%。

　　前述券商人士指出，“虽说保利是国企，但拿地、资金的优势没以前明显。95%的土地要按招拍挂的程序，有优势也是间接的，而且融资成本其实也不算低。”

　　艰难转身，商业地产将占3成

　　2011年暴风骤雨式的宏观调控频频来袭，住宅市场疲软。和多数以传统住宅为主业的地产商一样，保利也经历着前所未有的转型，即加紧布局商业地产等领域。

　　2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。保利掘金商业地产的意图可见一斑。

　　近日，保利在北京启动商业地产发展战略，表示“3-5年内将达到住宅与商业地产投资7：3的新投资结构”、“新10年里商业地产将提升到与住宅地产同等高度”。

　　事实上，早在2009年，保利地产就开始试水商业地产。年报显示，2009年，广州保利世贸中心一期博览馆、二期品牌展览馆分别实现经营收入2亿和1亿元。3亿元的商业地产营收对保利2009年的整体业绩贡献比例仍较小，约为1%。

　　2010年，保利加大商业地产经营力度，实现经营收入5亿元，在357亿的整体营收中的占比仍只有1%。

　　“限购、限贷下多数住宅型地产商也向商业地产做转移。后者需要的资金量大，回收期长。保利本身已接近负债上限，要特别注意资金安全。”前述券商人士说。

　　如果按照保利的“十二五规划”，未来商业地产一年的营业收入计划将达到20-25亿。

　　即便是转型，保利也还有很长的路要走。