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最新新闻企业自身发展的需要，加上政策的引领，正推动顺德制造企业投资建设写字楼的热潮。
昨日，顺德召开转型升级大会，发布《关于推动产业转型升级的实施方案(2011—2015年)》。根据方案，顺德将在顺德新城、容桂东部新城、北滘新城建设2—3个集约商务区，吸引金融、咨询、设计、创意、商务服务等生产性服务业企业入驻。
与之相对应，作为一种新型经济形态，写字楼经济正在顺德大地蔓延开来：制造企业投资建设总部大楼、镇街商协会成立股份公司联合建设商会大厦、地产开发商也开始涉足写字楼领域……据不完全统计，顺德目前计划建设的写字楼已经超过300万平方米。体量如此庞大的写字楼究竟能否打造出顺德的“楼宇经济”，成为顺德制造转型升级的另一种业态？
制造企业求升级投资建设总部大楼
周三下午，北滘本地几位年轻老板相约来到日美总部大楼的工地上，跟日美灯箱展示制作有限公司董事长黎镜波“取经”，他们正准备在日美总部大楼旁边的地块上也建设两幢高级写字楼作为总部基地。
“建设高端写字楼是一种发展趋势，我观察过国内外多个城市，在产业升级的过程中会出现工厂生产环节与营销、管理等相分离的趋势。”黎镜波说，分离之后，企业需要更加高端的办公环境和生活配套环境，试想一下，一个村级的工业区是很难吸引和留住优秀的营销、管理人员的，因为他们与整个社区生活环境和人群都不相匹配。
基于对这种发展趋势的把握，黎镜波在2008年就响应了北滘镇发展总部经济的政策号召，拍得该镇新城区的一个地块，并在一年之后破土动工，成为继美的之后落户北滘新城区的第二座总部大楼。
根据规划，日美总部大楼是一座5A智能化超甲级写字楼，大楼建筑面积达3.81万平方米，主体建筑高88米，共22层。除了部分自用外，日美总部大楼其余楼层将主要用于出租，目前已有一些银行机构和科技企业准备进驻。
“这些企业的进驻不仅将给本地带来税源，还将推动当地经济的转型升级。”顺德区经济促进局有关负责人说，如美的总部大楼已成为美的集团决策指挥、营销管理、科技研发及人才中心，并承担集团培训、资财管理、IT管理等功能。该总部以占集团30%左右的土地资源，完成了70%左右的销售及60%的税收。
企业自身发展的需要，加上政府政策的引领，正推动顺德涌现一股制造企业投资建设写字楼的热潮。今年，精艺、盈峰等10家成长型企业总部大楼也将在北滘新城区奠基新建。北滘镇预计，该镇新城区3年后将建成超过百万平方米甲级写字楼的现代化、国际化民营总部区域，推动北滘经济进入一个新的发展阶段。
行业转型镇街商协会联合建大厦
与北滘单个企业直接投资建设写字楼不同的是，陈村镇总商会一群企业老板在几年前就已经开始谋划联合投资建设商会大厦。
“大厦也将是写字楼的形式。”陈村总商会有关负责人说，几年前，商会在赴江浙考察时就高度认同萧山商会大厦的理念，回来之后就决定由商会牵头，组织会员集资建设一所自己的大厦，提升和展示陈村镇经济实体的企业形象，拓展企业产品市场、开展企业商务活动平台。
据悉，该项目已经选址陈村镇新城区，占地20亩，规划建设48层，总投资约6亿元，建成后将成为陈村镇的地标性建筑和引导陈村城市和产业升级的重点项目。目前，总商会大厦项目的建设方——广东致合投资股份有限公司也已注册成立，并制定了公司章程，预计2014年竣工并投入使用。
“联合投资的方式可以较好解决建设所需要的资金。”陈村镇总商会有关负责人告诉记者，总商会大厦建成之后将优先满足会员企业和股东的使用需求，部分物业发展酒店、商场以及观光等用途。
无独有偶，顺德家具协会拟投建品牌家居大楼，引导龙江家具企业做好品牌，提升龙江家具整体形象。
目前，该协会已组建了“SDF顺德家居股份有限公司”，正准备在原豪俊家具材料城地块，建设一栋约26层高的家居大楼，成为龙江的地标式建筑。该大楼的1到4层将作为展厅，4到26楼则将作为办公，引入设计、研发等公司，总建筑面积超过15万平方米。“这些大楼的收入将成为SDF顺德家居股份有限公司进行再投资的资金。”一政府工作人员告诉记者。
看好转型前景中心城区涌现写字楼热
事实上，企业和行业所反映出来写字楼热潮，也吸引了地产开发商的关注与行动。
大良环市东路天桥上，一个写着“顺德的时代封面”的巨大广告牌让过往人群想忽视也忽视不了。它宣传的是大良沃尔玛旁边正在建设的万邦商业广场，其中一大配套就是超5A级写字楼。
距离万邦商业广场只有几分钟车程顺峰山公园对面，美的地产正在动工建设一个美的广场。该项目打造成顺德新地标，成为区域内第一座集国际五星级酒店、高端商业、甲级写字楼和巅峰豪宅于一体的都市综合体。其中包括1万平方米的精品商业，2.1万平方米的超甲级写字楼，14.9万平方米的高端住宅以及4万平方米的世界级品牌万豪酒店。
而在顺峰山的另一端顺德新城区，保利中环广场作为德胜商务区启动区的首个大型综合体项目，则提供了超过40万平方米的商业金融建筑面积，其中写字楼的建筑面积高达21万平方米。
“顺德是一个工业城市，写字楼业态并非主流，需求比较小，很难形成集聚，目前这种投资热潮是住宅地产调控后的一种反应。”佛山市新宏键房产有限公司副总经理范迪祥说。范所在的新宏键公司曾在几年前投资建设了大良首座真正意义上的智能化写字楼。
但美的地产发展集团总裁赫恒乐则认为，目前顺德高端写字楼依然存在“空白”，随着顺德制造的转型，办公与生产一体化的模式将出现转变，而自建总部大楼仍是少数，因此仍然有很大的机会。
但仔细观察上述项目则会发现，这些写字楼基本都是与商业和住宅相配套的，并非纯写字楼项目。业内人士认为，主要是与顺德整体配套不完善有关，加上顺德本身的产业结构具有强烈的镇街特色，行业相对集中与单一，纯写字楼项目很难获得市场。
企业自身发展的需要，加上政策的引领，正推动顺德制造企业投资建设写字楼的热潮。
三问顺德写字楼经济
截至目前，全区计划建设的写字楼面积已经超过300万平方米。庞大的写字楼建设会对实体经济产生哪些影响？是否已经超出了顺德本身的需求？未来将会朝向哪个方向发展？为此，记者采访了顺德企业老板、地产开发商、政府官员及相关的投资人士。
一问：建写字楼会否影响实体经济？
答：美的总部大楼产生了相当正面的效应
几年前，当美的提出建设总部大楼之时，外界仍有不少疑问。“如今回过头来看，这些疑问都不复存在了，美的总部大楼投入使用之后产生了相当正面的效应。”顺德区经济促进局有关负责人说，这种正面效应首先体现在对人才的吸引上。
在北滘一次总部经济论坛上，一家风投企业就坦言，原来办公地址设在国道旁边，一直存在招人难的问题，就是人才来了也很难留得住，而自从入住美的总部大楼之后，这种现象已有了明显的改观。“以往是老板在哪里开厂，人才就跟着走到哪里，但现在不同了，哪里能够聚集人才，哪里才能形成产业。”日美灯箱制作董事长黎镜波说，总部大楼的建设对提升企业形象，吸引人才将起到很大的作用。
外界的另一个担心在于建设写字楼需要大量的资金，而从制造业中抽离资金建设可能会对实体经济产生负面影响。资料显示，美的总部大楼一期投入了6.5亿元，已启动建设的二期工程总投资则达17亿元，都不是一般企业能够承担的，而正因为如此，很多镇街才开始谋求企业联合自建的模式。“资金总是需要找出路的，从制造业抽离部分资金建写字楼，其实也是产业升级的一种模式。”顺德区民营企业投资商会秘书长李步新说。顺德区经济促进局有关负责人则表示，从目前来看，这种模式没有削弱实体经济，从长远来看，拥有自己物业的企业可能会走得更加稳健一些。
二问：写字楼建设是否超出了顺德的实际需求？
答：顺德对写字楼的需求正处于增长期
据不完全统计，顺德目前在建和即将建设的高级写字楼已经超过了300万平方米。如此庞大规模的写字楼是否超越了顺德产业的承载力？
佛山市新宏键房产有限公司副总经理范迪祥认为，随着制造生产环节的外拓，工业服务的增长将缺乏动力，对写字楼的需求可能会变弱，从而产生“区域性过剩”，这种过剩一个是因为顺德暂时还不能吸引到广佛地区的高端服务业态，另一个则是顺德镇街产业特色非常明显，各镇街企业对写字楼的需求基本局限于镇街内部，很难进行跨镇街流动。“这一点跟广州差别最大，广州一个写字楼面对的是整个大广州的客户，而顺德则不行。”
与地产商看法有点不同的是，黎镜波则感受到了广佛客户的一些需求，一些广州企业也希望进驻日美总部大楼。“我曾和广州客户聊过，他们认为如果公司客户不是特别集中在广州中心城区，那么搬来北滘新城办公会是比较便利的。”黎镜波说，比如去拜访一个增城客户，从广州市内出发来回可能需要一天，但从北滘新城区出发，可能一天可以跑两次。
李步新则认为，未来顺德对写字楼的需求正处于一个增长期，一个是基于顺德本土企业需求，另一个则是来自粤港合作的机遇，随着香港服务业的转移，他们对高端写字楼的需求在增加。
美的地产总裁赫恒乐则表示，由于美的顺峰山项目地段好，体量也不大，写字楼部分都已经被企业预订完毕，基本是按照企业需求来定制生产的，不用担心需求的问题。
三问：顺德写字楼将走向何方？
答：租金下降可能不利于产业转型
业界同时也担忧，在一个市场涌现大量的写字楼，可能会导致租金价格的下降，最终反而不利于顺德产业的转型。
记者了解到，目前日美总部大楼对外招租的公开价格是50元每平方米，仅仅为广州价格的几分之一，但仍有不少公司觉得较贵。“高端写字楼还是一个新鲜事物，所以不少人还不习惯。”黎镜波说，很多人可能是在租20元一平方米的办公地点，因此我们在招商的时候设定了一些标准，希望找到一些比较优秀，能与北滘营造高端的国际化空间相适应的企业。
范迪祥则认为，该公司倾力打造的明日广场，蓄积了顺德近十年对写字楼的需求，才有一个热销的结果，如今大量的写字楼上市，在需求没有激增的情况下，势必会影响到未来的租金。换言之，低租金之下很难有高端服务业的进驻。
深圳的“亿元楼”
■他山之石
一栋高层楼宇一年可以流出64.96亿元的税收，相当于内地一个中等城市全年的总税收。作为一种新型经济形态，深圳福田区的楼宇经济近年蓬勃发展，并且被形象地称为“亿元楼”。
统计数据显示，福田区“亿元楼”栋数和税收增长喜人。2010年，在福田区缴纳国地税合计亿元以上的商务楼宇(简称“亿元楼”)有50栋，总占地面积约50万平方米，总建筑面积438万平方米，50栋“亿元楼”中，10亿元以上楼宇有7栋。其中，招商银行大厦实现税收64.96亿元，占“亿元楼”税收总额的20.9%，成为税收贡献最大的单体楼宇。
招商银行大厦占地10366平方米，建筑面积11.84万平方米，其中2/3为招行总部及下属企业自用，1/3物业出租，共有11家企业入驻，其中有4家基金公司总部，分别为博时基金、大成基金、招商基金、信达澳银基金；2家上市公司(辽宁忠旺集团深圳分公司、光汇石油)，3家大型券商(中国国际金融有限公司、中信证券、世纪证券)，1家地产公司(东海集团)和1家保险公司(招商信诺人寿保险)，大厦办公人员约3000人。这些企业形成了一个强大稳健的金融服务产业链和企业利益共同体。就是在这栋楼里，2010年一年创造了64.96亿元的税收。
此外，像星河发展中心，由于引入了平安人寿、平安财产、平安集团等保险企业进驻，去年仅平安集团系列企业的总纳税额就达到24.02亿元，占整栋楼宇税收收入的99%。江苏大厦则被称为“会计师楼”，以招商证券、中山证券等为核心，聚集了一批从事股权投资或股票投资业务的创业投资和投资管理类公司，以及为企业上市融资提供服务的会计师事务所、律师事务所等。嘉里建设广场则成了外资企业地区总部和金融机构的首选，聚集了恒生银行深圳分行、三菱东京日联银行深圳分行、摩根士丹利华鑫基金、索尼(中国)深圳分公司、日本兴亚财产保险、嘉里置业等。
罗湖地王大厦主楼的275家客户，主要是从事金融、物流业，其中不乏像荷兰银行、里昂信贷、比利时联合银行、渣打银行、美国友邦保险、通用电气这样的跨国企业。近两年来，地王大厦的出租率一直维持在98%以上。
“亿元楼”的大量出现反映了三个趋势：一是城市中央商务区(CBD)在经济发展、产业集聚中的引领作用越来越强；二是在城市空间有限的情势下城市容积率的提升和城市土地价值的提升，单位土地面积的产出越来越高；三是与楼宇经济紧密相关的总部经济大量聚集，对城市产业的质量提升越来越重要，产业业态越来越高端。
■名词解释 楼宇经济
楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。
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