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商业地产:2012悬疑中开局
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:网络   2012-2-17 19:29:01

 2011年,商业地产的投资优势从众多投资产品中凸显出来,也为不断降温的房地产市场带来了一丝暖意。然而2012年开年的成交量给了开发商和众多投资者当头一棒,济南1月份写字楼成交惨淡,仅为0.04万平方米。商业地产是否还是房地产市场的避风港呢?

 

  尽管开年不利,但是全国商业地产的热度并没有消退。

 

  20121月,成都土地市场已经和将要出让的商业用地地块多达12宗,刷新了近5年来同期最高纪录。其他10宗挂牌土地均为商住混合用地,且商业用地面积均大于住宅用地面积。

 

  济南市的土地市场也开始开闸放量,春节后半个月连发4块挂牌出让公告,共计19块,其中7块为商业金融用地。

 

  事实上,受益于政策的相对宽松,商业地产风生水起,一些投资客纷纷将资金转投到商业地产领域。

 

  根据国家统计局公布的数据,2011年楼市,在投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长率等重要指标方面,商业地产部分的办公楼、商业营业用房的表现异常强势。

 

  A

 

  2011年商业地产风生水起

 

  “2011年,中国的房地产出现两个‘上’,保障房大赶快上,商业地产一哄而上。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示。

 

  2011年,有10个城市出台了针对房地产的强制“限价令”;46个大中城市出台了“限购令”;全国超过120个城市出台了房价调控目标。与此同时,备受关注的房产税也在重庆和上海试点实施。可以说,2011年的住宅市场狠狠拖了房地产市场的后腿。

 

  与住宅市场浓厚的观望气氛相对的是,商业地产焕发出前所未有的活力。

 

  据中原地产的数据表明,2011年济南市场写字楼产品新增供应总量为19.12万平方米,成交总量为17.43万平方米,成交均价为12021.48/平方米。商业产品新增供应量为14.34万平方米,成交总量为14.03万平方米,底商销售均价为21940/平方米。

 

  不仅济南如此,全国范围内商业地产也是高潮迭起。国家统计局公布的2011年房地产业统计数据显示,2011年全国商品房销售额达到59119亿元,同比增长率为12.1%。其中住宅销售额同比增长率仅10.2%,而办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%23.7%。从销售面积来看,2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米,比上年增长4.9%。其中,住宅销售面积同比增长3.9%,办公楼销售面积同比增长6.2%,商业营业用房销售面积同比增长12.6%

 

  B

 

  2012年商业地产降温还是升温?

 

  去年火了一年的商业地产,在今年春节期间出现了回落。

 

  1月份,受整体市场环境及春节假期的影响,济南写字楼市场出现量价齐跌的态势,预售量与新增供应量均为零。在售供应量为8.86万平方米,环比201112月下降了3.7%;成交量为0.04万平方米,较上个月下降88.82%;写字楼市场整体成交均价为9500/平方米,环比上月下降19.6%。另外,1月份济南商业供应总量环比上月下降9.68%,底商和纯商业供应量均出现下滑。

 

  万达集团董事长王健林曾表示“商业地产在低迷的大背景下很难独善其身。住宅、商业两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。”中原地产《2011年济南房地产年报》中也指出,2011812月,“写字楼市场呈现整体下滑趋势”。其中很重要的一个原因就是受房地产大环境影响明显,住宅市场受调控政策影响,市场表现低迷,消费者及开发商对未来市场迷茫、观望情绪浓厚,间接影响了写字楼市场。

 

  C

 

  2012济南商业地产投资风险与机遇并存

 

  2012年,西客站片区写字楼项目集中上市、鲁商国奥城、绿地普利中心等商业项目陆续推出,2012年写字楼潜在供应总量约为33.26万平米,同2011年的19.12万平方米相比增加了约70%

 

  另外,西部城区在“西部新城”建设的带动下,成为商业开发热点区域,和谐广场的落成,引领西部进入商业发展的新阶段。绿地滨河国际城的启动以及泺口片区的改造为北部注入了新活力。市中区将在2012年规划建设十大城市综合体,总建筑面积将达到2060万平方米,除了要把经四路沿线打造成金融商贸黄金带之外,还要在大观园等老街区之外再造一批新的特色街区。

 

  由此可见,今年济南商业地产市场供应量大,仍是市场主角。随着城市化进程不断加快,对于商业地产的需求也在不断增加,这也给商业地产带来巨大前景。对于今年商业地产能否延续去年的火爆,大部分业内人士还是很看好的。“未来一年,商业地产无论是企业还是个人投资,都是很好的机会。”中国指数研究院常务院长黄瑜乐观地表示。同时也有人预言,2012年资本流向很可能向商业地产集中。

 

  但投资者也应该看到,虽然目前的调控对商业地产的影响相对较小,但是也存在一定风险。2011823日,上海银监局发出商业地产信贷风险提示,要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时,上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后,才能对买房人发放商业贷款。这是历年的楼市调控中首次将目标对准商业地产。限贷政策发布后几周内,上海商业地产的成交量出现了一定程度的回落。除此之外,商业地产限贷也给开发商资金链带来了巨大的考验。因此,商业地产并不是房地产行业的避风港。

 

  当然,对于个人投资者而言,底商由于分布范围广,投资门槛低,成为当前投资热点。另外,考虑地段好或有发展潜力的写字楼或低价商铺胜算更大。“随着供应量加大,底商仍会成为今后一段时间内商业地产成交的主力。”有业内人士指出。

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