业内提醒：市场暗藏隐形危机

　　据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已出现爆发式增长，2011年，商业地产开发投资总额将接近万亿元，累计增长6.4倍。

　　目前，由于限购政策的介入，佛山住宅市场已经进入深度观望状态。却正因为住宅限购，佛山商业地产迎来了史无前例的发展机遇。

　　佛山目前的商业地产主要集中在商铺、写字楼、商业公寓三方面。佛山经纬统计数据显示，今年佛山禅桂商业地产的市场供应比以往大大增加，随着佛山新城、千灯湖板块的建设，写字楼(其中包含只租不售的部分)的供应量高达85万平方米，而商业公寓的供应量也达到15万平方米。

　　佛山合富辉煌市场研究部经理曹绍林指出，两年前政府卖地的商业指标已经大大加量，特别是季华路沿线规划了大量商业项目。加上佛山经济的高速发展、“优二进三”产业战略的推进，借助“三旧”改造的契机，推动商业发展转型升级，佛山商业地产今年将会集中放量。

　　粗略统计，保利、万科、中海、凯德置地、香港瑞安、新鸿基以及新天地等地产巨头，先后在佛山购地，筹建大规模商业地产项目。禅桂今年将推出市场的写字楼就有IFC、中盛大厦、亿能大厦、承创大厦、雅庭国际、中盈广场、东江国际等；而商业公寓方面，则有星星华园国际、保利天玺、铂顿城、雅庭国际等项目。如果这些新增供应量成为事实，将不可避免地给佛山商业市场带来巨大冲击。

　　商业地产的隐形危机

　　2009年，卓远大厦、九鼎金融中心、金海广场等写字楼开始推出市场，结束了佛山没有甲级写字楼的历史，这些项目均获得较好的市场反响以及较高投资回报。据悉，目前这些写字楼主流租金在60元/平方米左右，个别景观较好的单位租金更可达到70~80元/平方米。业内人士认为，写字楼的回报率达到5%是一个比较理想水平，而目前禅桂大部分的写字楼回报率都已经超过这个比率。

　　佛山公寓的发展则可追溯到2002年的尚辉苑、2005年的鸿业现代城、2007年的万科金色家园，直到2009年才开始有商业性质的公寓推出市场，到2011年禅桂中心就有碧桂园城市花园、普君新城、文华尚领、季华金品、招商依云上城、新中源国际商务公寓等商业公寓入市。而商务公寓今年的推货将大于前两年的总体成交量。尽管一向不愁卖的商铺增量并不大，但是佛山商业地产总体供应剧增，市场潜在风险。如何发掘市场容量，成为各个开发商的重点研究方向。

　　另外，大量的城市综合体入市和住宅市场的疲软表现，让商业地产成为开发商们套取宝贵现金流的重要渠道。但由于大量资金不断涌入商业地产，其风险也在不断加剧。最近有消息表明，未来将有超千亿元资金由住宅转向金融行业及商用物业。

　　从2009年开始，中国排名前二十的住宅开发商，80%都开始做商业地产。然而，商业地产属于长线运作。对于没有进入商业地产的开发商来说，靠商业地产获取高额利润是有风险的。目前，佛山部分商业地产项目是由住宅地产转制而来的，向商业地产转型过程中，后期面临管理运营方面的问题时，因缺少经验、没有足够的人才储备，常常举步维艰。同时，商业地产的扎堆开发以及产品的同质化严重，也使商业地产项目遭遇发展瓶颈。

　　发掘容量突破瓶颈迎发展

　　佛山合富辉煌市场研究部经理曹绍林表示，一直以来，佛山对写字楼的需求并不大，因此，以往投资写字楼潜在风险。随着制造业转型，对写字楼的需求必将大大增加。从长远来看，佛山经济的发展，也将吸引更多外来企业进驻，这些企业对办公场所的需求也将催旺写字楼市场。写字楼、公寓等这些商业地产放量了，相应的开发商发掘市场容量的机会也来了。去年，佛山写字楼的供应和消化量是之前3年的总和，可以看出市场需求还是很旺盛的。因为在住宅的供应偏小的情况下，商业供应也随之增大，两者客源形成的是互补关系，以往的成交量不能成为发展的瓶颈，而更应成为动力。在住宅步入稳定发展阶段、商业逐渐进步的情况下，开发商要做的是发掘新兴的消费力，找寻城市新兴力量。

　　据了解，现时参与商业开发的开发商有两类。第一类是一直走商住路线的开发商，如瑞安、凯德等；第二类是从住改商转型的普通开发商。第一类开发商专业性强，拥有专业的团队和丰富经验；第二类开发商则通过聘请专业团队和专业公司来进行操作，实现转型。

　　目前，佛山本地开发商也积极转型升级中。怡翠地产总经理助理招俊昆向记者透露，怡翠正从开发商向运营商的角色转变中。未来，怡翠地产将向商业、酒店、写字楼、公寓等方向多元化发展。怡翠正引进新加坡的专业团队进行合作，操作商业部分，通过学习新理念新的管理方法，各展所长，做好转型。

　　星星华园国际营销总监柯志斌认为，佛山的商业规划前瞻性不足，造成未来供应体量过大，竞争激烈。单单季华路上的商业面积就有几百万平方米，如万科广场、恒福国际商业中心、王府井、智慧新城等众多商业项目。开发商只有做好错位经营，才能获得生机。

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