宏观经济

　　初步核算并经国家统计局评估审定，2011年天津全市生产总值完成11190.99亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%，增幅继续在全国保持前列。

　　一年来，坚定不移地加快结构调整，更加注重处理好速度、结构、质量和效益的关系，为创新驱动、转型发展赢得更多空间。新推出重大项目340项，累计达到1280项，通过大项目好项目建设，进一步带动经济增长，优化产业结构，积蓄发展后劲。战略性新兴产业开始起步，产业带动和辐射效应不断扩大。全社会研发经费支出占生产总值的比重提高到2.6%。国家级高新技术产业化基地达到19个。新增科技型中小企业8500家，累计达到2.1万家。全年万元生产总值能耗下降4%以上，主要污染物排放量下降2%。经济实现了又好又快发展。

　　滨海新区、中心城区和其他区县三个层面形成多点联动、竞相发展的良好局面。滨海新区综合配套改革第二个三年计划启动实施，"十大战役"全面推进，功能区开发与招商引资同步进行。全年滨海新区规模以上工业总产值增长29.4%，地方财政收入增长47.2%，实际直接利用外资增长20.8%，保持在全市经济增长中的龙头带动作用。

　　中心城区载体功能增强，大力发展高端服务业、楼宇经济和都市型工业，服务业比重超过80%，泰安道、文化中心、西站城市副中心建设按时间节点有序推进。

　　写字楼市场

　　2011年，受宏观调控的影响，众多置业者将目光转向商业地产。特别是限购令的延续，更使得天津的写字楼市场迎来了发展的新契机。下半年津塔（天津环球金融中心）的投入使用，为天津甲级写字楼市场增添了12万平方米新增可租售面积的同时，更拉高了写字楼市场租金，加大了市场活跃度，标志着天津高端写字楼市场格局即将形成，同时强劲的市场需求拉动租金与售价的继续上涨。

　　在经过写字楼扎堆南京路的时代之后，伴随着多城市中心格局的形成，天津写字楼市场也呈现出了多核发展趋势。根据新的城市规划，小白楼区域、南京路区域、海河沿线以及南站CBD区域将被打造成未来天津城市的主中心CBD核心区。在此区域内，友谊路作为新兴金融商务区的代表，已成为外资及金融投资机构办公选址的首选，区域内汇集了天津昆仑中心、天津国际贸易中心、晶采大厦等；作为传统商业板块，南京路写字楼市场的发展一直被誉为津城写字楼的风向标，板块内汇集了国际大厦、津汇广场、天津中心、君隆广场等在租写字楼；海河沿线作为新兴的商务中心，写字楼市场也得到快速发展，2011年第4季度，天津环球金融中心投入使用，为区域注入新的活力；南站CBD作为未来发展的潜力地区，汇集了嘉里中心、中信城市广场、渤海银行项目、中粮大道项目等，未来将建成3栋300米以上的国际甲级写字楼，成为以金融、办公、高档商业、会议文化、高档公寓为主的城市中心区。

　　除城市主中心CBD核心区外，老城厢区域、空港区域的写字楼市场也表现出了强劲的上升势头。保利金融街大都会、仁恒海河广场、富力城三期写字楼等将在老城厢区域形成新的高端商务区；空港区域由于其内部规划有制造业、研发和外包服务业、商务办公和会展商贸、大飞机、直升机制造等产业，对于办公场所的需求极大，如远洋ABC中心等在售写字楼均取得了十分良好的成绩。

　　作为滨海新区两大商务中心，响螺湾和于家堡受到滨海经济快速发展的带动，以及政府主导下的城市规划及政策投入，写字楼市场的进展也十分迅速，宝龙国际广场、王相大厦、天齐国际广场等项目的带动作用，使滨海新区迅速成为高端写字楼集群的代名词。

　　根据房讯房地产研究院（CORC）的最新统计数据，截止2011年12月，天津写字楼市场平均售价17408元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨18.8%；平均租金108元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上涨18.7%；平均空置率25.8%，与2010年相比上升14.2%。

　　市场供应

　　新增供应持有为主  滨海新区未来激增

　　近几年，天津制定实施了一系列培育、发展楼宇经济的政策措施，天津写字楼经济取得了长足发展。

　　房讯房地产研究院（CORC）调查报告显示，2011年天津写字楼供应量达105万平方米，与2010年同比减少17%。

　　2011年天津写字楼市区除富力中心为甲级写字楼在售项目，其它项目均用于租赁。年内共有两个项目竣工交付：一是目前天津最高、单体体量最大的地标性建筑天津环球金融中心，其总建筑面积达205,000平方米；另一个是由天津本地开发商宁发集团在南开区投资建设的宁泰广场，为市场带来了31,500平方米的新增供应。

　　滨海新区项目有所增加，响锣湾商务区、中新生态城区域写字楼项目主要以售为主，成交均价每平方米11000-14000元，依托区域未来发展前景颇受投资者青睐。值得注意的是，随着未来几年内高端写字楼的放量供应，存量将会大幅增加，使得空置率压力上行。截至目前，滨海新区中心商务区已经有70余座百米大厦拔地而起。随着新区经济的飞速发展及商业氛围的日益形成，预计到2014年，响螺湾区域写字楼总供应量将达到216万平方米；于家堡金融区写字楼的供应体量也将达到180-240万平方米；除此之外，泰达MSD区域也将带来84万的写字楼供应。

　　市场需求

　　内资企业表现抢眼  总部定制渐成趋势

　　根据房讯房地产研究院（CORC）统计，2011年天津写字楼市场供应量达105万平方米，而市场整体吸纳量为78万平方米，较2010年下降19.6%。

　　2011年金融类和专业服务类公司继续成为天津写字楼市场需求的主要来源。同时，天津传统支柱产业船运物流业和贸易类公司继续产生稳定的租赁需求。尽管全球经济形势不明朗，内资公司却表现出强劲的租赁需求。例如第四季度，市场上租赁面积超过1,000平方米的成交共六宗，均来自内资租户，其成交面积约占市场总成交的85%。

　　天津环球金融中心津塔写字楼目前其已与中信银行天津分行、中国投资担保、CEVA国际物流、摩根大通银行、TIMKEN铁姆肯公司等近三十家世界知名企业签约，有望成为与上海环球金融中心、国贸三期齐名的全球地标性顶级商务中心。

　　此外，滨海新区写字楼也表现出了强劲的势头。据房讯房地产研究院统计显示，作为天津滨海新区首个国际甲级写字楼，泰达MSD-C区截至2011年年底，C区出租率已达65%，商业接近满租。滨海国际知识产权交易所、滨海投资集团、德事商务中心、威立雅水务、中国建筑等一大批知名企业纷纷进驻，7-11、SOS国际救援中心等大部分商户已开门纳客。

　　面对激烈的市场竞争，写字楼开发商出现了诸多定制项目。如金谷大厦B座为银行分行量身定做，C座为银行支行办公使用；天津大都会A座、C座定位于金融企业总部基地；渤海银行则在海河东岸CBD区域定做自身的总部项目。

　　市区未来写字楼项目在新兴商业区较为集中，可选范围不断扩大，写字楼大体量的购买或定制，或可以缓解未来甲级写字楼的集中供应所造成的激烈竞争。在滨海新区，未来写字楼市场供应以响锣湾和于家堡区域较为集中，目前项目进展迅速，一些在售写字楼项目依托区域未来发展潜力，吸引了来自山西、河北等外地私人买家。同时，大型机构及企业总部入驻天津也是看好天津城市的发展，这也可以有效促进天津总部经济和楼宇经济的发展，发掘天津的城市发展潜力。

　　写字楼市场的迅猛发展，得益于知名企业进驻天津后对高级写字楼的需求，越来越多的企业通过迁至新写字楼实现其扩租和办公环境的升级，而金融、房地产、船运物流及贸易等企业已成津写字楼主要租户

　　写字楼投资市场方面，第四季度北京银行购买了天津大都会21000平方米的写字楼面积，带动了整购投资市场。这种以写字楼为主体的大宗商业物业成交案例，表明了写字楼凭借其稳定的租金收益回报正持续受到机构投资者的关注和青睐。

　　散售投资市场方面，市区一些开发商推出了带租约销售写字楼，获得了个人投资者关注。

　　另外，随着轨道交通的发展和物业的性价比优势，郊区化办公将呈现进一步发展趋势，2011年"总部型"产业地产、企业独栋类型项目迎来发展机遇。如远洋ABC中心、联东U古总部大观等均取得了不俗的销售业绩。

　　市场综述

　　供应压力面临挑战  多核中心初露端倪

　　天津，一座正在"蜕变"中的城市，凭借其建设的快速进行、"环渤海地区经济中心，北方经济中心，生态城市"等定位的确立及滨海新区的傲然崛起，已成为中国经济增长的第三极，吸引了上百家世界500强企业落户于此。

　　同时天津的写字楼市场也存在各种问题，最大的问题应该是供应量压力。随着海河沿线、南京路沿线以及响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼相继入市，这将会为天津市区和滨海新区的甲级写字楼市场带来更多的新增供应。其中响螺湾、于家堡及泰达MSD三大区域供应惊人，预计2014年新区将有480-540万平米的写字楼供应。由此，天津写字楼市场将会进入一个机遇与挑战并存的时期。

　　从供需关系来看，房讯房地产研究院（CORC）统计，2011年天津写字楼市场供应量达105万平方米，与2010年同比减少17%。而市场整体吸纳量为78万平方米，较2010年下降19.6%。

　　从租售价格来看，随着天津城市经济的飞速发展，上百家世界500强企业落户津城，他们在给津城带来巨大的就业机会的同时，也推动了天津写字楼市场的迅猛发展。截止2011年12月，天津写字楼市场平均售价17408元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨18.8%；平均租金108元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上涨18.7%；平均空置率25.8%，与2010年相比上升14.2%。

　　从产品结构来看，产业地产、企业独栋市场风起云涌，特别是外环以外的大量企业"总部型"产业地产项目的集中上市，将对天津写字楼高品质趋势起到促进作用。

　　从商圈分布来看，在天津优质写字楼市场需求继续不断增长、优质写字楼市场整体平均租金继续走强的同时，写字楼多中心的格局也初露端倪。在市区，除传统的南京路金融商务圈和友谊路商务圈外，近年来，以保利金融街大都会、仁恒海河广场、富力城3期写字楼为代表的老城厢高端商务区；以环球金融中心、合生国际大厦、天津湾为代表的海河沿岸商务区；以嘉里中心、中信广场、渤海银行项目、中粮大道为代表的南站商务区等新兴金融商务区正在迅速形成。在滨海新区，泰达MSD中心商务区、响螺湾商务区、于家堡金融服务区的兴建，将形成辐射全国乃至世界的新商务核心区。这些新的商务区为写字楼多中心的发展格局奠定了坚实的基础，也是天津写字楼市场迈向成熟的标志。

　　展望

　　未来优质写字楼项目入市以及持有型物业的比例逐渐提高，将有利于提升天津写字楼的整体形象和品质，同时便于其后期的统一经营和管理。随着未来几年内高端写字楼的放量供应，存量将会大幅增加，使得空置率压力上行。市区和滨海新区未来甲级写字楼供应量集中于2014和2015年，届时将使得竞争更为激烈。随着天津产业园经济、楼宇经济以及总部经济的发展，则为天津写字楼市场带来新的发展契机。

　　2012年天津写字楼市场预测：第一，由于实体经济的强劲增长，预计2012年天津写字楼市场整体仍将上升，但升势趋缓；第二，预计2011年天津写字楼空置率将保持平稳运行，年平均租金将小幅上涨。第三，限购令的延续，众多置业者将目光转向商业地产，同时优质产品纷纷入市，2012年天津写字楼平均售价有望继续上扬。

 更多商业房产信息请查阅：浦东写字楼网  和上海写字楼网http://www.xuanoffice.com 和http://www.aicf.cn