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龙年首拍 天津土地市场回归冷静抄底现象出现
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:网络   2012-2-10 15:21:00

天津市内六区的土地拍卖遭遇了近年来罕见的冷场,正如现在仍在肆虐的寒流一样,房地产市场从一级市场到二级市场,被寒风刮了一个透心凉。

  2012年2月2日下午,春节后的第一次土地拍卖在天津土地市场交易大厅拉开了帷幕。这次土地交易应该说是近年来出让地块相对较好的一次,包括一块市内六区河西区的地块和一块南开区区地块,可拍卖结果让人大跌眼镜,两块地均以底价成交。“市内六区的土地遇冷,这样的情况已经很久没有出现了。”现场一位工作人员说道。

  市内六区土地拿一块少一块

  但仍被冷场

  据悉,天津土地交易中心2012年2月2日以挂牌方式底价出让分别位于河西与南开的两宗地块,两地块分别由天津物产置业有限公司、天津地铁资源投资有限公司摘得,总成交价为16.22亿元。“现场的成交十分快捷,到时间就摘牌,根本没有竞拍的流程,拍卖现场除了两家底价拿地的开发商,剩余的都是媒体记者。”一位长期跟踪土地竞拍的媒体记者说道,“这种情况已经很少出现了,土地市场越来越冷。”

  天津物产置业有限公司以底价6.27亿元摘取津西解放(挂)2011-262号地块,该地块位于河西区太湖路与郁江道交口东南侧,出让面积39733.6平方米,楼面地价8305元/平方米。

  天津地铁资源投资有限公司以底价9.95亿元成功摘得津南南(挂)2011-265号地块。这是天津地铁资源投资有限公司2012年以来再度出现在土地拍卖现场,1月18日,该公司以底价1.07亿元成功摘取位于和平区营口道与西康路交口一宗商服地块。今日成交的津南南(挂)2011-265号地面积为29106.6平方米,起始价99510万元,楼面地价9300元/平方米。

  “从出让的两块地的位置来看,商业价值很明显。一个是老城厢罕见的70年住宅用地出让,一个位于天津市规划中的海河柳林城市副中心区域内的重要位置。这两块地一个现实条件极为成熟,一个发展潜力巨大。”业内人士评论道。津西解放(挂)2011-262号地处于梅江板块和小海地居住区之间,周边近期没有新开发项目,该区域具有很大的开发潜力。津南南(挂)2011-265号地毗邻天津传统商业区,周边高端项目林立,周边有西南角商业区、水游城、大悦城综合体配套场所,多条地铁线交会于此,位置亦是较为重要。

  尤其是此次出让中的南开区地块备受关注,被媒体誉为“老城厢最后一宗土地”。据搜房网新闻中心资料显示,该地块位于南马路附近,出让面积29106.6平方米,成交价格9.95亿元。该地块规划用地性质为商业金融业用地(兼容居住用地),土地使用年限为商服40年、城镇住宅70年。

  一直以来,市内六区的土地被天津的房地产开发商们视为黄金资源。“市内六区的土地具有不可复制的稀缺性,因为现有的城市规划下,市内六区可供出让的土地越来越少,应该说是‘拿一块少一块’,从资源角度上来讲,市内六区地块对于房地产开发公司来说具有非常高的商业价值。”一位从事房地产开发的项目经理说道。

  “这样的地块均以底价成交,充分说明了现在的开发商仍然在实行‘猫冬’政策,一是对市场信心明显不足,虽然地块位置与配套都不错,但是对项目的市场前景没有把握,不敢轻易拿地。另外一点是,为了应付还在持续的严厉调控和市场环境,节省现金流成为各家开发商今年的战略重点。”分析人士称。

  全国土地市场交易环比减半

  溢价率创新低

  2012年的楼市调控政策已经在年初就已经确定仍然严格执行,随着楼市政策一年多以来的调控,全国的土地市场由量变发生了质变,房地产开发一级土地市场遇冷明显,1月份全国土地市场成交量出现明显下滑。

  根据机构统计,2012年1月全国(129个城市)土地成交量仅为921块,下滑至2010年4月限购政策实行以来的最低点,环比下降50%,同比下降52%;土地供应量为1462块,环比下降40%,同比下降了27%。数据显示,2012年1月全国129个城市的住宅土地平均溢价率为1.23%,已下滑至2008年1月以来最低水平,楼面地价环比下降了27%。

  值得注意的是,一线城市土地市场尤为低迷。被称为“限购执行最严格”的北京,2012年1月份仅成交20宗地块,总土地出让金为21.92亿元,平均楼面地价为1366元/平方米。这些地块均以底价成交,溢价率为0,相比于之前市场平均价格,已现下调之势。

  与北京类似,上海1月份经营性土地合计总成交面积约为25.78万平方米,同比减少72%;1月经营性用地成交总金额约为26.28亿元,同比减少70%。成交的6块经营性用地也均以底价成交。广州1月份土地市场总成交金额为2.9亿元,而去年同期则为28亿元,缩水幅度接近九成。

  另外据媒体报道,北京、上海等城市近期先后下调了2012年的土地收入预期。上海透露2012年国有土地使用权出让的预算收入为1250亿元,相比2011年1491亿元下降16%。北京今年土地出让预期收入为900亿元,较2011年北京的土地出让总收入1233.68亿元下降27%。

  房地产企业拿地回归冷静

  抄底现象出现

  一年多的调控政策已经让不少开发商确确实实感受到了楼市“冬天”的寒冷,虽然受制于现金流很多开发企业撤出了龙年拿地企业的行列,但是对于很多资金充足的大型房地产企业来讲,却是“一次机遇”。“参与竞拍的企业减少,能以较低的价格获得较好的地块,即使市场环境转暖仍需时日,但是对于大型房企增加自身土地储备来说,良机已现。”中国指数研究院相关土地研究人员说。

  大型房企在全国土地市场上的表现印证了这一观点。招商、保利、中海等行业龙头近期开始在土地市场大肆出手,抢占“先机”。招商地产近日发布公告称,公司先后在贵州省毕节市竞得两幅地块的使用权,总金额为3.27亿元。此前招商地产已分别在青岛和武汉有地块入手,在青岛通过股权转让方式获得4幅地块,在武汉以34亿元拍得3幅地块,总建筑面积超过100万平方米。保利地产先后在石家庄和佛山拿地,总金额超过37亿元。万科近日公告,旗下也有新增地产项目。中海地产则在宁波和武汉分别拿地。加起来,几家龙头房企近日拿地总金额超过100亿元。“在众多中小房企资金极度紧张的背景下,大型房企拿地压力几乎没有。”业内人士说。

  中原地产市场研究总监张大伟在接受媒体采访时表示,总体而言,一线房企2011年业绩仍然不错,中原地产统计的20家一线房企2011年总体业绩7017.2亿元,与2010年的6103.9亿元相比增长15%。“这说明一线房企的资金链压力相对较小,因为一线房企在去年都有不同程度的打折促销措施,以价换量的同时获得了一些现金流。”他表示,“去年以来北京等城市土地价格相对有一些下调,而土地作为企业发展的战略储备,此时入手多少也有一些抄底的因素。”

  “大型房企的加速拿地对整体房地产市场来说具有双重意义,一是在竞争少、土地价格低的情况下取得的地块,其对应的开发项目售价也会降低,这样会加速房地产市场的下行趋势,楼市回归理性的速度加快。另外一点,大型房企加重土地储备,中小房地无钱无地,房企的兼并在今年肯定会大范围出现。”业内人士说。

 


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