摘 要：　　尽管开发商扎堆转型商业地产，行业内仍存争议，但就2011年而言，开发商布局商业地产已开始对其业绩有明显助推作用。　　尽管开发商扎堆转型商业地产，行业内仍存争议，但就2011年而言，开发商布局商业地产已开始对其业绩有明显助推作用。

　　根据龙湖地产近期公布的销售业绩报告，2011年，龙湖“天街”商业综合体和“山·海·湖”度假住宅两个全新业态在全国范围内推出，累计实现销售超过百亿元。截至2011年12月，龙湖长楹天街整体销售额达20亿，其中商业部分占到10亿。2012年将继续在北京主打商业部分的销售，并推出其写字楼部分。

　　富力地产近期也称，商业地产助推富力“逆势突围”。早在2011年上半年，其商业地产盈利能力已经显现，酒店营运收入增长37%，投资物业收入增长32%，达2.1亿。李思廉2011年曾透露，预计2012年酒店、写字楼剔除重估溢价后营收首次将超过10亿元。

　　龙湖方面也称，产品线业态的进一步多元化，成为龙湖有效应对市场波动，赢得市场机会的重要保障。数据显示，龙湖地产2011年全年实现合同销售额382.65亿元，增长14.8%，其中商业地产贡献良多。龙湖地产首个大客户俱乐部近日在国贸三期揭幕，预示着龙湖营销以客户导向的新模式正在寻求更深层的发酵。

　　开发商加速布局商业地产的背景是，目前商业地产仍保持供不应求局面。高和投资写字楼白皮书的调查数据显示，2011年北京商业整体供应稀缺，尤其是市区商业供应稀少。2007年之后，受住宅市场暴涨影响，北京40个商业立项的项目中，有30个都转为住宅项目。阳光新业总裁助理李睿认为，目前来看，住宅调控是个较长期的趋势，偏好房地产的投资型资金将转向商业地产领域，从而驱动商业地产整体向上增长也是个较长期的趋势，随着消费的升级，商业地产的投资价值会愈加突显。

　　2011年写字楼租金大幅上涨。DTZ戴德梁行1月10日发布的第四季度写字楼报告称， 2011年，北京市甲级写字楼市场可租赁面积供应紧张，多个优质项目被整栋买断。新增项目屈指可数，可租赁面积严重短缺。随着供需矛盾日益突出，业主纷纷提高租金价格。

　　数据显示，至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金较去年同期同比增长44.0%，达每月每平方米246.43元，环比上涨8.59%。全市甲级写字楼空置率达到历史最低值3.83%。

　　此外，商铺方面资深人士告诉记者，与重点二线城市相比，北京市的商住比仍然较低，具备很大的提升潜力。如济南万达广场的商住比为2.22%，西安紫薇上层的商住比为1.93%，而北京屯三里的商住比仅为1.41%。在住宅市场价格趋于稳定的背景下，商铺的投资优点日趋明显，商铺价格会持续走高。

　　高和投资董事长苏鑫表示，目前商业地产特点主要是供应量少，涨价快，尤其写字楼涨幅很快。2015年底之前，北京的写字楼供应量非常少，前景非常好。

　　不仅北京。有业内人士表示，根据国家统计局的宏观数据，2011年1-11月商业及办公楼销售面积和均价都呈10%以上增长。办公楼销售额整体增长20%，商业用房销售额增长30%。未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是一个很好的机会。

　　2011年，北京仅有金澳国际、高和萃、龙湖长楹天街、望京SOHO等少数几个商业地产项目入市。2012年，预计入市的新商业地产项目更少。但大量民间资本开始涌向商业地产，造成供需矛盾加剧。李睿表示，这仍然是由于住宅调控不放松，这些民间资本在房地产行业内自发进行结构调整的表现。不限购的商业地产市场，是吸纳大量资金的理想场所。他提醒说，虽然2012年商业地产整体将继续上涨，但不要期望短时间内追逐超额利润，因为商业地产的投资线和回报期都比较长。

　　不过，光耀东方董事长李贵斌在“2012中国地产新视角高峰论坛”上称，据其拓展部掌握的数据，从2011年9月底开始，商业地产投资型物业已经开始出现疲软，观望态势也渐渐浓厚。“未来投资收益高的商业地产仍有比较好的前景，但市场已经开始分化，需要用专业的精神留住商业地产的春天。”李贵斌称。(作者 王营)