摘 要：初步预计2011年全国新建住宅销售均价大约是1998年的2．8倍，2011年全国城镇人均可支配收入预计大约为1998年的4倍，总体看，住房制度改革以来，城镇人均可支配收入的增速高于新建住宅销售均价增速。
　　
    ■主持人：练琴

　　■嘉宾：

　　■国务院发展研究中心市场经济研究所副所长 邓郁松

　　■中国社会科学院金融所研究员 易宪容

　　自2011年全国46个城市出台“限购令”以来，土地市场成交冷淡，楼盘频频打折促销，房企库存压力不断增大，中介出现“倒闭潮”……房地产市场热情消退是事实，但是否已真正达到拐点却依然扑朔迷离。

　　一边是“唱衰派”认为货币政策总体偏紧，房地产开发企业资金趋紧，并且国家要巩固调控政策成果，调控力度不会减；一边是有观点认为，降的只是环比数据，同比涨幅仍为正，房价下降仅是“假摔”，一旦政策放松，即会出现反弹。

　　2011年年底，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。2011年12月12日至14日召开的中央经济工作会议要求“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。”

　　“拐点”尚存疑，2012年楼市走向和政策方向依然是焦点。对此，中国经济时报记者专访了国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容。

　　“拐点”未定

　　部分城市有“拐点”迹象，其实城镇人均可支配收入的增速高于新建住宅销售均价增速。说“拐点”尚早，2011全国楼市只是量跌价不跌，“拐点”何时到来取决于政策。

　　中国经济时报：从目前情况来看，楼市量价齐跌，不乏机构和业内人士表示“拐点”出现，但“拐点论”的论证数据似乎得不到购房者认同，不少购房者认为房价仍然偏高。两位认为现在是否已真正达到拐点？为什么？

　　邓郁松：当我们说房价的时候，首先要说清楚是什么地方、什么类型的房价，因为不同地方的房地产市场存在较大差异，不能简单根据一个城市的房价变化情况来推断全国的整体情况。

　　目前来看，北京等部分城市的新建商品房销售均价确实已经出现了很明显的回落趋势， 但北京等部分城市近年来房价涨幅过大，且目前的房价显著高于合理水平，对像北京这样房价明显偏高的城市，房价仍需要进一步向正常水平回归，从部分城市的房价走势来看，“拐点论”的说法有一定道理。但由于部分城市的房地产市场发展状况与全国整体状况存在较大差异，我认为仅根据北京等部分城市的房价走势判断全国市场的情况是不合适的。

　　初步预计2011年全国新建住宅销售均价大约是1998年的2．8倍，2011年全国城镇人均可支配收入预计大约为1998年的4倍，总体看，住房制度改革以来，城镇人均可支配收入的增速高于新建住宅销售均价增速。从房价收入比看，用当年全国城镇户均可支配收入购买一套价格相当于当年城镇新建住宅销售均价的100平方米住宅，在1998年大约需要当年户均收入11年的时间；从1998年到现在，平均需要9．2年的时间；最低的时候是2008年，只需要不到8年的时间。而2011年，大约需要8．4年，只是略高于2008年，而低于1998年以来的其他年份。

　　但部分城市的情况与全国存在较大差异。以北京为例，用北京市的户均可支配收入购买100平米的房子，2000年—2006年，平均需要12年多一点，2007—2009年大概需要16—17年，2010年更是超过20年。很显然，北京等部分城市的房价明显高于正常水平。

　　是否达到拐点的争论其实并没有意义，但可以肯定的是，北京等部分城市短期内房价确实在往下走，而且需要进一步的回落才能达到合理的水平。而如果把全国城镇新建住宅销售均价作为一个指标的话，我认为大幅度回落的几率不大。

　　易宪容：房地产市场经过政府一年多来的宏观调控，取得了实质性的进展，国内房地产市场将可能出现巨大的变化。但我认为现在说已经达到拐点还太早。

　　我认为2011年的中国房地产市场是“量降价滞”，就是指全国主要的城市住房销售量下降，而价格却不变化，房价下跌只是个别楼盘或某些城市。从全国情况来看，住房价格水平仍然顶在天花板上并没有下来多少。

　　“拐点”何时到来取决财税政策调整。房地产税包括交易流转税、所得税及住房持有税或物业税，如果能够在税制设计方面做好功夫，遏制楼市投机并不难。

　　香港在抑制投机性购房方面就有经验值得我们借鉴，比如香港的住房交易税高达4．25％，如果是成交半年之内的住房交易税再加15％，一年之内交易的再加10％，二年内交易的再加5％。