楼市明天未必悲观 商业地产大有皮夹子可捡

 楼市2012年到底走向何方?各方判断不一，唯鉴于欧债愈演愈烈、美债持续攀升，导致长期以来均为中国出口两大重点区域的欧洲与美国，同步陷入内需不振之窘境，西班牙青年失业率甚至高达40%！影响所及,市场预期以悲观为主基调。

　　不动产基金可望撑起楼市大旗

　　在我看来，2012年房地产行业好歹是忧喜参半的，毕竟，否极则泰来，物极而必反。

　　譬如，不动产信托投资基金（REITS）或私募基金，势将如火如荼拉开楼市大幕。原因说来也简单：通货膨胀常态化已是既成现实，强化了消费者对财富保值、增值的强烈需求；而政府正是基于同样的考虑，于是存量房纳入计算范围的全面开征房产税，也进入倒计时阶段，上海、北京、广州等一线城市，多数在两年内，二、三线城市5年内亦将无可幸免。毕竟，“土地愈卖愈少，房屋愈盖愈多”，纯粹卖地非长久之计,可持续性征收的房产税成为地方政府正式、常规税种，只是时间问题，而不存在土地权属的争属。

　　商业地产大有“皮夹子”可捡

　　如此则颠覆过去十年来，由于房屋持有环节无税负，消费者“存钱不如存房”的固有、惯性投资模式，加之房价逐步高企，悠关盈亏的细分市场已形成，而个人小额购房缺乏议价能力，专业判断又有区域局限性，避税空间尤其狭隘…，凡此种种，均使单打独斗的购房理财形式不合时宜，进而催生以集体力量介入市场之各类型不动产基金时代的来临，此对市场供求双方均为值得掌握之商机,尤其是方兴未艾的商业不动产更加明显。

　　众所周知，近年来地方政府出让之土地属性以商业为主（“城市综合体”），由于商气养成所需时间长短不一，且资金需求往往“无底洞”，面对竞争者众又要“细火慢熬”，房产商经营压力无不沉重，我将之戏称为：“血海格斗”！因此，2012年不少商业地产资金断链，只能贱价套现的情况势必发生。已投入8亿元但只要2亿元就能捡到“皮夹子”的事，或许未必层出不穷，但却在所难免。问题是对个体投资人而言，逾亿元不啻是个可望不可及的天文数字，即使单价低，但总价仍高，这个时候基金就派上用场！

　　限购令势必逐步退出

　　就买气与价位变化来说，2012年第一季度可望进入筑底阶段,第二、三季度完成筑底后,进入锯齿震荡期。换言之，楼市买气要在上半年有所恢复并非易事，资金链已趋于紧绷的开发商，确有必要调整价格策略，哪怕是低抛一批以延续企业生命，也是必要之举；我根本认为现阶段还在直接或变相鼓励开发商死扛价位的人，无异鼓励自杀，性质相当恶劣！

　　从货币、金融环境来看，2010～2011年加息5次，存款准备金率上调13次，两者均已升至近十年来最高点，唯配合国内外经济发展走势，后续下调的空间相对广阔（存款准备金率已于2011年12月5日开始下调，目前为21%），有利缓解市场资金紧绷之状态。而紧掐着房产商脖子的“限购令”，也必然在经济适用房陆续入市、热钱开始撤退、欧债与美债问题阶段性解决，乃至个人住房信息系统初步建成等因素交互作用下，循序渐进的缓步微调乃至取消；可行做法非常多，包括降低首购者利率及首付、降低改善型需求认定标准，乃至切割房屋限购之板块等（如上海内环不限购），均为2012年楼市带来寒冬的曙光。

　　海外不动产风起云涌

　　除此之外，2012年还有一匹值得关注的楼市黑马，那就是海外不动产的风起云涌。

　　由于其牵涉范围相当宽泛，本文便不详细说明，近期会针对海外不动产的发展态势、现况、后续展望，作深入探索。

　　综上所述，2012年绝非楼市末日，对房产商而言，至少是“几家欢喜几家愁”，关键是如何掌握市场脉动、调整业务结构、有效整合资源，以因应产业变化，方能立于不败之地！