【主持人】2011年整个房地产市场是一个热点话题，关于房地产公司的转型以及转型之后的商业地产开发受到广大投资者的关注。
　　今天我们有幸请到位于北京西三环的商业综合体项目"光耀东方中心"的整体运营团队，他们分别是北京光耀东方投资管理有限公司招商总监杜建甫，杜先生主要负责光耀东方中心项目的招商、运营方面的工作，第二位是光耀东方集团策划部总监伍苪瑶女士，她主要负责负责项目的策划工作，第三位是北京光耀东方投资管理有限公司销售总监安娜女士，她在项目运作过程中负责项目的销售工作。
　　现在是房地产一个非常热点的时候--"金九银十"，十月份马上过去，回顾2011年市场表现来说，可以说住宅市场延续低迷，正在经历较往年比较冷的时期。商业市场比往年更火热一些，对于这种"冰火两重天"的现象，伍总监是怎么看待的?
　　【伍苪瑶】有关于目前的"冰火两重天"的现象，背后的原因是有两层，一是核心区域商业地产的需求持续增长，二是调控政策重于住宅市场，使得商业地产的"投资避险效应"凸显。
　　我们回顾一下1997年亚洲金融风暴，到2008年的全球金融危机，在整个金融危机当中，一些优质的商业地产不仅起到保值的作用，还有升值的作用。前一段时间CCTV2的新闻报道，深圳一个商业地产发展优质地段的商业物业，其价值从十年前到现在涨了10倍，如果以前是10万，现在就是100万。
　　从目前的市场状况看，部分地区的写字楼的租金比去年上涨了70%。因此目前的投资者也认为商业地产是一种相对安全的投资方式。
　　【主持人】刚才伍总说到，商用市场是相对安全的投资区域，不仅投资者看到了这一点，开发商更看到了这一点。2011年我们看到，各大开发商投资于商业地产，或加大了开发的比例，对此现象您是怎么看的?
　　【伍苪瑶】2010年至今，受限购政策和地方政府土地出让方式的驱使，很多住宅开发商纷纷主动或者被动的"转行"，将商业地产作为与住宅投资的重点之一，因此令各地的商业地产出现了类似"井喷"的状况。
　　不过需要注意的是，"井喷"的表象并不能掩盖商业地产供应的结构性矛盾，既部分有真实需求的区域，供给不足;而部分需求不足的区域，则出现了盲目建设。在这种情况下，开发商更应该对区域的需求，以及商业地产前景作出准确的判断。城市选择和核心区域是商业地产投资价值稳步提升的核心，也是开发商保持一个健康的方向来发展商用物业的关键。
　　【主持人】2011年前十个月，整个商业地产市场表现非常活跃。以北京市场来说，整个租金走势上涨幅度非常大，大宗成交很多。各大行的季度报告显示，这个租金状况来说目前已经超过上海，居于全国第一位，几位对北京市场目前的整体市场需求的真实感受怎么样?请安娜女士说一下。
　　【安娜】北京商业地产市场的活跃，其实已经持续了很长时间。据戴德梁行的数据显示，2009年年底到现在，北京市写字楼租金和售价，都保持着稳步增长的态势。我们目前的感受来说，虽然说现在全球经济状况前景不明朗，但是北京的市写字楼的租售需求还是保持着强劲的状态。基本上现在像租赁的一些公司，有一些咨询类的、金融类的、律师事务所，这些行业是市场租赁的需求点。
　　另外一个方面来讲，2009年底到现在北京优质写字楼的新增供应量持续下滑，整个北京商业物业的空置率开始下滑，整个写字楼的空置率已经降到了三年以来最低的点。所以说，现在的需求是非常旺盛的。
　　【主持人】目前空置率下降、租金和售价上扬，市场需求旺盛，对商业物业投资者来说意味着什么?
　　【安娜】售价快速上涨，意味着写字楼短期投资的获利空间增加，而租金的快速上涨，则意味着长期投资者的可以期待稳定上扬的租金收益，也意味着同等投入下，投资回报率的上涨，以及回报期的大幅缩短。
　　并且，根据专业机构预测，2011年至2015年，写字楼的出售价格与租金将保持2010年底至今的增长势头。也就是说，现在是进入北京写字楼市场的黄金时期。中银国际分析，中长期来看，商业地产项目的租金和收益率水平将和国际接轨。
　　【主持人】现在是一个非常好的时机，也是未来投资收益大幅增加的好时机。在这样的市场判断下，光耀东方集团对商业地产的投资战略是什么?具体规划又是什么?请伍总解释一下。
　　【伍苪瑶】光耀东方集团一直在全国范围内有这样一个战略，我们一直是以综合体为基础，以投资、并购、重组为重点，以商业运营为主线的完整体系。2011年我们在全国范围并购的重点一共有五个方面的，从目前航天桥的光耀东方中心，2011年9月份收购的，我们在天津也收购了云南城投的项目，目前命名为光耀东方国际大厦，然后在上海也收购了项目，目前叫做光耀东方商厦;在山东也通过控股方式重组了一家零售企业。
　　【主持人】在光耀东方的商业地产发展战略中，商业运营管理也是非常重要的主线。我们也看到，包括万达、世茂等商业地产的领军企业，也在探索自身商业运营管理的模式。商业运营管理在光耀东方发展中的作用是什么?请杜先生来解释一下。
　　【杜建甫】我们的商业在公司中是相辅相成的，从最初的商业模式到地产模式到综合体模式。我们原来在二三线做，以写字楼为主，在山东区域有住宅公司。在北京以综合体为主，以住宅、公寓、写字楼为主，像写字楼、公寓以出售为主，为公司未来发展提供资金。
　　商业一般都是自持，没有销售。用稳定的收入把整个商业价值体现出来，跟万达有一些相似，万达用写字楼、公寓的销售来维持未来发展需要，但是商业是起到稳定的一个作用。
　　【主持人】刚才说到公司在一二线城市以并购作为投资重点，光耀东方中心这个项目也是今年的一个成功案例。光耀东方集团对此进行战略规划以及并购这个项目的时候，选择的一个标准是什么?
　　【伍苪瑶】我们选择并购的项目，首先是区域位置，在一线城市不能出四环，二三线城市不能出核心商务区，区域优势要凸显。其次有一个价值再造的方向、机会，有提升整个商业项目品质的空间。
　　【主持人】具体来说，光耀东方中心的区位优势是什么?定位之后，对项目业态有什么计划?
　　【伍苪瑶】光耀东方中心这个项目，在航空桥东北角，目前北京三环内的位置是城市的核心位置。同时还是一个"三区交汇"的地方，是国家及政务区、商务区和金融区的中枢。它在航空桥东北角，目前北京三环内的位置是城市的核心位置，周边有很多国家级的机构，以及国家部委。
　　我们把十万平米左右的光耀东方中心收购后，主要的业态是两栋写字楼和四层的商业。写字楼一个是五A级的，为了满足目前的用户或者周边的一些需要用的用户，都是一些重要的国企、央企，或者说是他的一些关联企业。其次，定为服务式写字楼，也是经过市场研究，比如说金融街或者是西部一些写字楼，其实经过调研之后，整个公司发现西部写字楼是很稀缺的，量很小，尤其是服务式写字楼比较适合大型的国外的500强的机构，先头部队来到北京之后，如果要重新租赁、买办公家具，然后进入周期比较长，不利于马上工作。我们定位为服务式写字楼，拎电脑可以入驻。
　　【主持人】缩短了办公的时间成本。
　　【伍苪瑶】对。从周边市场得到一些数据，尤其是金融街一带的关联企业，或者是金融街，或者是长安街西的一些写字楼都是满租的状态。
　　【主持人】刚才说的西三环整个写字楼市场需求非常旺盛，但是整个市场供给量比较稀缺，光耀东方项目入市以后在商圈会引起轰动，我们刚才说到写字楼项目，在整体定位规划之后，整个后期的运作、运营和后期的物业管理，整体是非常关键，对开发商实力是非常大的考验。光耀东方集团在整个写字楼的运作经验非常丰富，请安女士解释一下整个项目的操作难点是什么?开发商有哪些目前来说，您给开发商在写字楼的运作有什么意见、建议?
　　【安娜】我们关键有三点，第一点前期市场调研，第二点，市场定位，第三点，锁定目标服务群体。接下来，策划、营销推广。
　　【主持人】整体前中后期需要下精力。刚才三位介绍到光耀东方中心这个项目来说，除了写字楼部分之外，还有一部分商业部分就是刚才介绍的，商业部分大概是一个什么情况?
　　【杜建甫】我们的光耀东方中心原来有一些经营户，目前正在经营，我们物业正在逐步收回，已经收回一部分，原来有一些经营状态非常不错的，他们在经营，我们在后期整改过程中全部商业，我们重新打造成高档商业。
　　【主持人】现在招商的部分商业物业是一个什么情况?
　　【杜建甫】我们是这样，收回以后统一规划，不管是原来的自营户还是继续经营或者配合我们改造，重新打造我们的广场，我们都要全部收回，重新改造。
　　【主持人】未来重新改造有没有一个大概的定位?或者详细的规划?
　　【杜建甫】有的，其实从收这个项目开始，包括写字楼、商业品质，包括定位，我们都做了调查。没有100%的信心，一般不会对一个项目下手。我们上面定位都是在五A级写字楼，而且租户品质都比较高，根据自身的情况，我们整个商业定成国际、国内一线品牌以上，包括奢侈品牌。目前定位在西部地区还是比较稀缺的，我们想打造中西部区域高档商业这样的概念。
　　【主持人】这部分规划已经开始实施或者运营阶段了吗?
　　【杜建甫】目前在前期阶段，毕竟商业是一个过程，而且定位不可能随随便便就做成了，我们一定要慎重，这个区域还在前期实施阶段。
　　【主持人】整个实施也在按照这个程序在进行。像我们知道，咱们项目定位现在已经出来，光耀东方中心整体的写字楼作为商业定位，包括整体的运营，现在进入实施阶段，请安娜女士介绍一下客户定位是什么样的?
　　【安娜】我们写字楼客户主要是分几块，第一个自用户，我们项目属于三区交汇的地方，所有的自用户围绕央企、国企，还有一部分投资客户，一些民间资本投资，像山西等。
　　【主持人】目前的客户群体进来以后，在客户接待、接触工作，目前进展情况如何?
　　【安娜】进展情况还是挺好的，因为很多客户认为我们这个项目的地段，包括现在的配套，还有交通，都是非常好的。
　　【主持人】刚才伍总介绍光耀东方中心是一个服务式的写字楼，区别于普通的5A，有一些什么具体体现?
　　【伍苪瑶】我们定位服务式写字楼，起源于国外，很多成熟的欧洲国家。目前对于服务式写字楼是这个样子的，实现一些服务，刚才说到世界500强有一些先头部队过来，我们会提供服务，包括工商注册、私人秘书、所有的打印、电脑的维护使用，等等，各方面所有的服务。一个人也可以很快捷、方便的，马上投入到一个团队的工作当中。
　　【主持人】咱们写字楼这部分会提供很多在公司的业务方面提供帮助，办公方面的协助，整体非常多。我们知道光耀东方中心是光耀东方集团在北京并购的项目，这个项目并购以后进行一系列的升级改造，在入市的时候，不知道具体的升级和升级改造和价值再造方面体现在什么地方?
　　【伍苪瑶】如果大家最近路过光耀东方中心广场，可以看到有一个很大的变化，原来很陈旧的广场地砖，我们换上新的，很现代化的地砖。这只是一个方面，首先在硬件方面有很多改造，包括以后的写字楼公共区域的标准都有所提升;软件方面来说，我们整个的运营团队，包括我们为了公司战略和或者重点项目，成立了光耀东方商业集团，这一点杜总比较清楚。
　　【主持人】杜总解释一下咱们集团在光耀东方中心商业方面有什么具体的升级改造?
　　【杜建甫】这个项目设计改造，第一个是硬件，包括整个广场全部的变化，里面有一些设备，硬件都进行更新。从软件方面出发，我们公司有很好的招商运营管理团队，包括我们后期引进北京的一些非常知名的公司，提供物业帮助。我们从硬件、软件方面进行打造。包括原来的品牌不符合我们要求的，把品牌升级，打造北京市集各种品牌为一体的商业体。
　　【主持人】不管是入住的商铺还是物业管理都有创新。
　　【杜建甫】三个方面，一个是硬件，一个软件，一个入住的客户。
　　【主持人】写字楼来说，目前是在售的写字楼项目，对投资者有很多值得考虑的投资点，我们光耀东方中心项目对投资者来说最大的吸引点是什么?用几个关键词总结一下，我们光耀东方中心项目的品质、特色或者对投资者的吸引点或者投资价值?
　　【杜建甫】跟我们商业选址有一些相似，首先看地段，我们的地点是中央电视台对面，这个位置是唯一的，价值非常高。
　　【杜建甫】关键词就是稀缺性、位置，投资价值有吸引力。
　　【伍苪瑶】我就说一句话，光耀东方中心价值再造一定会为各位带来资产升值。
　　【安娜】我用我们项目的一个定位概括一下，光耀东方中心是西三环区域集办公、休闲、商业为一体的商业综合体，即买即用，即买即收益。
　　【主持人】从三位可以看到，稀缺性、即买即收益、位置，是非常好的投资点，在即将到来的光耀东方中心的开盘仪式成功，感谢三位参与今天的论坛，谢谢。

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