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商业地产投资需谨慎
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:浦东写字楼   2011-9-23 13:02:48

住宅市场限购限贷等楼市调控政策下遇冷,投资者开始将目光转向商业地产。根据分析报告,今年二季度,商业用地地价同、环比增幅分别为11.76%2.77%,增速在各类型地块中居首。而与此同时,商业地产开发也持续火热,数据显示,今年7月份至今,上海新建办公楼成交面积已经接近去年三季度累计成交的九成,而均价也环比上涨了15%左右。与日渐低迷的住宅市场相比,商业地产可以说是春意盎然。

上海银监局下发《关于上海市商业地产信贷风险投资提示的通知》,要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房,还要求上海各个商业银行,必须在商业用房竣工验收成为现房后,才能对买房人发放商业贷款。

这份通知的出现,犹如一盆冷水,浇在了火爆的商业地产的身上。短短的一周,上海商业地产由日均成交约96套、1.48万平方米降至限贷之后日均成交约为73套、6437平方米。业内人士分析,从宏观层面,收紧银根是叫停个人消费类贷款购置商业地产的主要原因;但从实际情况来看,随着商业地产风险不断升级,监管部门并不希望过多的资金流入商业地产,因此未雨绸缪,提前预防商业地产泡沫吹起。还有一点很重要的因素就是商业地产一旦价格高企,则对于推高各项社会成本的负作用更大,想想写字楼、商场的租金翻倍,那么社会商品、服务的价格会如何?

业内人士对这个突如其来的《通知》是否会出现商业地产泡沫的问题产生了分歧,各种声音的出现多少也影响了房地产行业的另外一根弦。但是面对着目前的商业地产的火爆,让我们还是不得不冷静的去看待。

运营商业地产,首先考虑的就是资金问题。商业地产属于长期盈利项目,短期内是无法看到回报的。一个项目按照目前市场的租金来说,要想收回成本起码要8-10年以上,这无疑对于持有型项目来说是最大的资金挑战。所以,现在很多新开盘的项目都选择了部分出售,部分租赁的形式来缓解资金压力。

再有就是转型的问题,目前很多的开发商大多原来是做住宅的,对于商业地产的运营多少会有一些陌生,尤其是以投资为主的散户。很多的商业面积在设计之初就是按照设计者的理念去设计的,所以,当投资者拿到项目时,对于项目的考虑一旦与设计者出现偏差,那对于后期的招商将会是非常困难的。

另一个问题则是业务人才的磨合。对于初入商业地产的开发商来说,原有的业务人才需要适应商业地产行业,而新业务人才则需要适应目前的办公团体。而一个新的团体的组建、磨合、成熟需要1-2年的时间,这会进一步加剧转型商业的困难。

最重要的一个问题则是风险性。商业地产被誉为是地产开发中,相比住宅而言的的大学生水平,运营难度极高,注重的是长期经营能力。无论对于开发商还是投资客来说,只要商业地产在手,有利可图的同时风险也就时刻伴随,而一旦市场转向,商业地产不景气甚至泡沫吹起,其对于企业、个人投资者的损失程度要远远高过住宅,这也是为啥目前有些新建的商业地产在如此的旺季整体出售的原因——回笼资金,降低系统风险。

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