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上海甲级写字楼仍未走出金融危机阴影
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:上海浦东新区   2011-6-2 13:47:26

上海甲级写字楼仍未能恢复至金融危机之前水平。

2008年三季度,受金融危机影响,上海浦东甲级写字楼经历了四年上涨之后的首次下跌,跌幅达到7%。由此,写字楼行情走进了金融危机的阴霾之中。至2010年一季度,租金跌至6.1元/平方米/天,创历史最低水平。

上海写字楼自2010年二季度开始行情慢慢恢复,租金升幅维持在0.1%~3.24%。到2011年一季度,租金升至7.34元/平方米/天,离金融危机之前(2008年二季度)9.62元/平方米/天最高水平,仍有较大差距。

戴德梁行写字楼部华东区董事、主管杨达表示,经济回暖、企业扩张等因素帮助写字楼强劲回暖,但由于今年供应量继续增大,上海写字楼想要恢复至金融危机之前的水平,恐怕仍存在压力。

上海甲级写字楼行情恢复之路波澜不惊。

第一太平戴维斯统计数据显示,上海甲级写字楼今年4月份租金继续上涨,与3月份相比上涨0.6%,比第一季度租金上升1.5%。租金上涨主要是由于市场需求旺盛,特别是来自国内和国际汽车公司、IT和金融公司扩张需求,而同时高品质供应有限。

虽然租金仍在上涨,但是由于每次涨幅都普遍较小,即便两年多时间过去了,上海甲级写字楼也仍未能恢复到金融危机之前水平。

现在看来,2008年三季度是一道分水岭。在此之前,上海甲级写字楼已经保持了长达四年的高速增长期;而在此之后,受到金融危机影响,写字楼开始拐入下跌行情。数据显示,浦东写字楼租金率先下跌7%,随后传至浦西,到2008年四季度全市写字楼租金出现了10%的较大跌幅。

经过了长达六个季度下滑之后,到了2010年二季度上海甲级写字楼才开始“由跌转升”。戴德梁行统计数据显示,2010年二季度写字楼租金为6.8元/平方米/天,环比微涨0.1%,2010年三季度租金为7.02元/平方米/天,环比上涨3.24%,2010年四季度租金为7.14元/平方米/天,环比微涨1.71%,2011年一季度租金7.34元/平方米/天,环比微涨2.08%。

对于近五年上海甲级写字楼租金表现,第一太平戴维斯市场研究部负责人简可也将其划分为三个阶段,他指出:“从2007年三季度到2008年三季度,上海甲级写字楼租金继续上涨,涨幅为8.0%;而2008年三季度到2010年二季度租金不断下跌,幅度高达26.7%;从2010年二季度到2011年一季度租金开始不断微涨,涨幅为5.6%。”

主角发生转换

历时长达两年,上海甲级写字楼仍未能完全走出金融危机阴影。

对此,戴德梁行写字楼部华东区董事、主管杨达认为:“历时两年的恢复期并不算太长。这反映出了写字楼市场还是比较健康的,基础比较扎实,并没有出现急转直上非理性。”

“金融危机的影响对上海写字楼影响并没有那么可怕。”杨达强调,刚开始的时候,企业由于之前没有经历过因此比较紧张,尤其是一些外资企业反应过度,纷纷收缩中国国内市场甚至迁出办公,导致了新增办公需求缩小、甚至出现退租。其实,金融危机对中国国内并没有太大影响,可能上海等一线城市有所反应,但在杭州、南京等二线城市完全没有感觉到金融危机对写字楼影响存在。

“就在外资企业收缩的时候,国内企业尤其是内资银行和保险等金融机构趁机扩张,帮助上海写字楼逐步恢复。”杨达指出。如2009年三季度,上海农村商业银行以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天10个楼面超过2万平方米的铺面;中国农业银行37.7亿元购入37个楼面共计85073平方米办公楼。

简可也指出,在写字楼市场走出低谷的过程中,国有企业和银行保险等大型金融机构起到重要作用,数家企业趁租金下跌时机买入或租下几千甚至上万平方米办公面积,使市场存量得以逐步消化。目前来看,这一趋势仍在继续。

仍面临压力

戴德梁行写字楼部华东区董事、主管杨达还强调,其实外资企业也迅速调整了对策,差不多半年时间之后,他们便又开始在国内扩租。

据了解,仅在2011年一季度,普莱克斯、劳斯莱斯分别在浦东嘉里城租赁8900平方米、2000平方米的办公面积;豪氏威马船运在浦东星展银行大厦租赁2600平方米的办公面积;摩根士丹利、谷歌在浦东环球金融中心租赁6000平方米、2000平方米办公楼;AECOM在会德丰国际广场租赁6300平方米,相较其之前的办公面积扩张了60%左右;富士通预租了太平金融大厦内近5400平方米面积。

“种种利好因素在推动上海甲级写字楼逐渐回暖,但是今年想要整体恢复到金融危机以前的水平,仍存在较大压力。”杨达说,主要是由于今年上海甲级写字楼供应增加,尤其是浦东小陆家嘴区域,如国金中心二期、太平金融大厦、上海中心、长实在陆家嘴的一幢写字楼项目等。

高力国际华东及西南区兼物业投资服务中国区董事总经理翁琳介绍,今年上海甲级写字楼新增供应大增,有多个新增项目入市。预计今年新增供应为103.32万平方米,其中59%将集中在第二季度和第三季度入市。在新增供应中,23%位于上海浦西,77%位于上海浦东,其中绝大多数坐落浦东陆家嘴区域。预计未来空置率将会攀升。

 

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