2009年2季度，上海甲级办公楼市场延续上季度的下行态势，金融风暴对需求的影响进一步深化，季度新增吸纳跌至负值。2季度总体空置率创2005年以来新高，达到14.1%。浦东空置率持续高于浦西。整体租金较上季度进一步下跌9.0%。同时超甲级写字楼与普通写字楼的租金差距继续收窄。展望下半年及2 0 1 0 年， 由于供需持续失衡上海甲级写字楼市场发展形势依然严峻，但未来中长期较多利好因素将带动其走上复苏之路。

整体市场回顾

延续前两个季度的下滑趋势，2009年第2季度上海甲级写字楼市场租金进一步下滑，市场成交以到期续约为主，扩张型办公需求较少。整体市场实际租赁面积近年来首次季度环比下跌，故在没有新增供应的情况下，空置率依然小幅上升。由于目前空置率较高，超甲级写字楼承受更大的租金下调压力，因此其与普通甲级写字楼的租金差距继续缩小。特别是陆家嘴部分新近落成的超甲级写字楼租金下调幅度超过市场平均水平。

市场动态: 供应，需求及空置情况

2季度在CBD区域没有甲级写字楼落成交付。市场成交活跃度与上季度基本持平，其中大多数成交为到期续约。部分企业为控制成本搬迁至租金更低廉的大楼，也有少量扩张或新设机构租赁成交。两者相抵，导致总体租赁面积较1季度有所下降。值得一提的是甲级写字楼租户结构正在发生改变，随着发达地区经济的持续低迷，来自这些地区的跨国公司在办公室租赁方面一般采取维持或收缩策略，难以产生新的有效需求，而反之，部分国内企业利用租金下调的机会增加在甲级写字楼的办公面积。虽然目前甲级写字楼租户中大多数仍为跨国公司，但内资机构在新增需求中所占比例正在提高。

从具体数字来看，2季度总体空置率小幅上升至14.1%，亦是自2008年3季度以来的新高。其中浦东空置率18.7%，超出浦西8个百分点。这使得浦东甲级写字楼招租压力相对大于浦西。

随着金融风暴对甲级写字楼的影响逐渐深入，超甲级写字楼和普通甲级写字楼整体租赁面积均出现约10,000平方米的下滑，导致其空置率均继续上升。超甲级写字楼平均空置率达18.8%，普通甲级写字楼则为12.5%，显示高档写字楼需求所受影响大于普通甲级写字楼。

租金分析

整体市场租金继续大幅下滑。2季度整体甲级写字楼市场平均租金下调至每天每平米7.1元，环比跌幅达9.0%。由于去年二季度租金保持在高位，因此本季度同比跌幅高达29.1%。超甲级

写字楼平均租金跌幅略大于普通甲级写字楼，使得两个市场租金差距进一步缩小。分区域来看，由于几栋超甲级写字楼及新近落成项目的租金大幅下调，导致陆家嘴2季度平均租金季度环比下跌13.5%至人民币每天每平米7.0元。这是近年来陆家嘴甲级写字楼平均租金首次低于全市平均水平。整体浦东平均租金环比跌幅为13.3%，大大超过浦西5.9%的跌幅。显示在持续增加的租赁压力下，浦东写字楼业主较浦西更为接受下降的租金趋势。

随着新落成项目的不断增加和新增需求的下滑，写字楼之间对租户的竞争日益激烈。延长免租期、增加装修补贴、免费车位等成为比较常见的优惠条款。部分原来租金较高的写字楼本季

度则大幅下调租金以更有效地吸引租户。

售价及收益率

2季度甲级写字楼投资市场未发生大宗交易。虽然租金持续下调，但国内住宅市场已有回暖迹象，资本市场近日回稳，投资者的风险预期有所改善，对风险溢价的要求亦有所放松，写字

楼市场收益率在2季度维持在较稳定的水平。

市场展望

虽然国内经济似已回稳，但目前外部经济环境尚未有转好迹象，外资企业新增需求仍将低迷，因此，上海整体甲级写字楼市场2009年发展形势依然严峻。我们维持年初的预测，即由于未来新增供应集中上市，空置率将继续升高，到2009年底，整体市场平均租金或将下跌到人民币每天每平米6元左右, 且2010年租金继续走软。

但着眼于未来中长期，上海甲级写字楼市场仍有不少利好因素。在目前低迷的外部环境下中国相对坚挺的经济发展势头增强了海外投资者对国内市场的信心，加之2010年世博会将会提高上海的国际知名度，因此当全球经济开始复苏时，上海将吸引到更多的海外投资者，并且以对甲级写字楼需求较大的第三产业为主。此外，

上海国际金融中心的规划和配套措施将促进金融及相关金融服务业在上海的发展。上述需求促进因素将适时带动上海甲级写字楼市场回复至向上通道。

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