在上海地产价格最贵的浦东陆家嘴金融区，中国内地第一高楼、楼高492米的上海环球金融中心遭遇成长的烦恼。

　　原本，开发大楼的日本森大厦株式会社判断，他们会创造商业地产经营的奇迹，各路商户争相租用这幢摩天大楼，现在，楼房的空置率成了大楼经营者最担心的问题，甚至可能影响到了大楼的日常维护。

　　金融危机绊了脚　当前入住率号称70%

　　上海环球金融中心不仅高，而且物业面积也很大，地下两层加上地上六层为商铺和会展楼层，其中7层至77层为写字楼层，总面积有20万平方米，可以容纳12000人在楼里办公。

　　2008年这栋楼的业主在开业时说得最响亮的话，就是大楼只要一年，入住率就会达到90%，两年多过去了，这栋外表光鲜的商业大楼，究竟完成了多少入住率呢？

　　上海环球金融中心租赁部门人员表示，现在出租率大概有70%以上。业内人士称，即使入住率真的有70%，在浦东陆家嘴地区的写字楼里也不算高。中国分析师薛建雄表示，一般85%、90%是一个正常的状态。上海环球金融中心旁边的金茂大厦目前入住率90%以上，因为金茂大厦已经入市十几年了，它有一群很稳定的客户在里头。另据一写字楼代理业内人士介绍，据他们了解，上海环球中心目前入驻率只有40%的样子，那么它要往上爬的话，就很难了。

　　在上海浦东，一家写字楼的入住率和它的租金高低有直接的关系，入住率越高租金也越高。对此，日本森大厦(上海)有限公司媒体宣传部经理潘蓓昨天在接受记者采访时却表示：“目前70%的入住率并不低，由于面积大，写字楼租金总价相当于好几栋一般小办公楼的价钱。加上正式开业才2年多，期间又遭遇金融危机，目前这个情况已经很不错了。”

　　“高举高打”失手　第一高楼调低价格

　　随着上海浦东越来越多写字楼的加入，环球金融中心“一楼独高”的局面开始转变。以刚刚落成的上海国金中心为例，其一期办公楼就达到了满租的状态。甚至2014年才能竣工的未来中国第一高楼上海中心大厦，也在提前揽客。开业仅仅两年的环球金融中心目前坚持“高举高打”战略，开始受到业内的质疑。

　　据上海一位代理商介绍，从2008年开始，森大厦便表现得相当强硬，不仅将日租金抬高到20元/平方米(按戴德梁行的报告，上海甲级写字楼的平均日租金是9.62元/平方米)，在招租时甚至不愿意通过中介寻找租户，而是更依赖自身的全球客户资源。之后的调整中，每天每平方米15元的租金报价还是创了陆家嘴地区价格之最，更在入驻企业的资质审核上令人咋舌。

　　随后，森大厦调整了出租的方案。曾与他们有过接触的一家代理商透露，原本在租金和租户档次上相当挑剔的森大厦近期也“放下身段”，不仅对预租客户实施一定的免租优惠，原本要求“必须是跨国机构”的招租标准也有所放低。

　　记者了解到，上海环球金融中心已开始暗暗调低价格。在上海第一房屋等专业中介网站上，记者看到很多关于上海金融中心写字楼的租金信息：日租金最低报价12元/平方米，最高的14元/平方米。“目前出租的最小面积为174平方米，日租金12元/平方米。具体折扣还是可以谈的。”记者致电森大厦(上海)有限公司租赁部时，一位吴姓工作人员表示。

　　改租为售　吸引浙江实力资本

　　目前运营上海环球金融中心的日本森大厦株式会社，采用的运营策略是“只租不售”。这个日本通行的模式，在中国遭遇前期租金回收不畅后，是否会动用其他途径来尽快回收前期投资和保证高昂的维护费用？

　　日前，有消息传出，上海环球金融中心有准备售卖的打算。记者辗转联系到了环球金融中心出售的委托方之一戴德梁行，该公司一工作人员表示表示，他们已跟环球金融中心的投资方——日本森大厦签订了保密协议，负责调研潜在买家和他们的价格承受能力。

　　对于售楼之举，上海环球金融中心至今犹抱琵琶半遮面。“浦东大多数写字楼都是可以买的，目前确实有一些购买意向。”潘蓓告诉记者，最终取决于日本总部的拍板。目前他们正在委托几个比较大的国际著名中介公司进行市场调查，根据这个结果再最后决定，是出售还是不出售。至于可出售面积，出于整个物业品质的考虑，会低于写字楼整体面积的10%，估计在1万平方米左右。

　　以目前业内预计的每平方米七至八万元的价格计算，该大厦每层楼面积3000平方米左右，一层楼面的售价就要在两亿元。而这笔钱足够多数投资机构去买一整栋便宜的写字楼。

　　事实上，对于资本充裕的浙江企业来说，资金并不是门槛。曾经在沪上烂尾楼的交易热潮中，浙江人扮演的买家角色非常引人关注。先有浙江均瑶集团斥资3.5亿元收购位于上海闹市区的金汇大厦，并将其更名为均瑶国际广场；后有耀江出资2.2亿元拍下天目广场；更有不少浙江企业买下烂尾楼后，将其改造成有浙江特色的专业市场或购物中心。

　　“我们不会限定只售跨国企业，只要品牌定位和我们相吻合的，浙江的实力资本也是受欢迎的。”日本森大厦(上海)有限公司相关人士表示，双方品牌的契合度是他们更关注的。