“洽谈买家很多” 初步估价150亿元

　　随着人民币升值加速，海外资本已重燃对上海高端物业的追逐热情。

　　昨日，有知情人士透露，某境外基金正在洽购上海环球金融中心的高区物业。该人士称，该交易可能成为一宗买断性的大宗交易，前述基金为一家亚洲基金。

　　此外，还透露，位于陆家嘴汇丰银行也成为众多外资追逐的新目标。

　　神秘买家洽谈一次性收购

　　可查资料显示，上海环球金融中心2008年8月29日竣工，由日本森大厦主导兴建。

　　昨日，前述知情人士透露，此前上海环球金融中心高区物业将散卖的消息，已引发诸多买家的兴趣，前述亚洲基金公司有意一次性收购该物业，其出价远高于此前的报价。

　　此前有公开报道显示，上海环球金融中心高区物业的价格定位为6万-7万元/平方米。按单层约3000平方米的面积粗略估算，一层楼的价格在2.1亿元左右。

　　昨日，早报记者致电森大厦上海有限公司的媒体负责人潘小姐，对方称，目前前来洽谈的买家的确很多，其中不排除有一些来自香港或其他区域的基金公司，市场的关注度大大出乎该公司预料。潘小姐同时透露，上海环球金融中心目前并未最终确认要出售。如果出售，只会针对7-77层的办公区域，采取整层出售的模式，出售的比例占总体办公面积不会很大，同时在对买家身份的筛选上，森大厦倾向于世界级的金融类机构。如果上述楼层的办公楼全部出售，按照此前报价计算，出售将会给森大厦公司带来150亿元的销售收入。

　　据森大厦上海有限公司方面称，环球金融中心目前的出租率约为70%。据代理方的报告，其租金为每天12-15元/平方米。按此前公开的出售价格计，上海环球金融中心的租金年回报率达6%～7%。某开发商表示，租金回报率回升，或是众多买家表达收购意愿的原因。

　　海外基金是主力买家

　　上海环球金融中心并不是外资基金的唯一目标。据某开发商透露，位于陆家嘴的老办公楼汇丰大厦目前也在接洽买家。

　　据业内人士透露，此前汇丰收购了位于陆家嘴的国金中心20层办公面积以及冠名权，市场预计耗资11.5亿元。这必然收缩部分流动资金，此时选择出售部分旧物业也并非不可能。

　　公开资料显示，汇丰大厦是森大厦于1998年开发的智能办公大楼。1999年底，汇丰银行斥资3300万美元购置该大厦4.8万平方米办公物业以及冠名权，用于入驻其中国总代表处和上海分行。汇丰大厦的租金略低于上海环球金融中心。

　　有知情人士称，随着人民币升值加速，海外资金对境内高端办公物业的热情也被重新点燃。

　　今年9月，新加坡腾飞集团的腾飞中国商业地产基金（ACCF）宣布完成收购高腾大厦。11月9日，英国老牌地产商高富诺集团宣布，以17亿元价格整体购入位于普陀长风的大型商业项目——“米高梅世界”。11月16日，香港上市公司瑞安建业发布公告称，公司全资子公司易祺投资有限公司耗资9亿元人民币收购了位于浦东世纪大道的一栋写字楼物业。

　　除此之外，还有多家外资专门成立基金，寻求国内物业投资机会。

　　今年8月，新加坡凯德置业宣布全球战略计划时透露，旗下雅诗阁中国基金达到5亿美元，加上5亿美元的贷款，这笔总额10亿美元的基金将完全用于投资中国各大城市的物业。高富诺近日也成立了首支针对中国市场的商业基金Grosvenor Vega - China Retail Fund。

　　戴德梁行投资部的统计数据也印证了这一动向。该投资部提供的数据显示，2010年以来，上海大宗物业交易总金额已达212亿元，其中办公楼物业占33%，购物中心及商铺占26%，住宅及服务式公寓占30%，其他综合类项目占11%。

　　办公楼成投资集聚地

　　不仅是海外游资，中资企业也嗅到了办公物业背后的投资机会。

　　昨日，一位开发商透露，其公司旗下开发的多栋办公楼物业，成交情况都不错。此前很多办公物业价值被低估，如今办公楼的租金回报率上升，空置率下滑，因此在宽松的货币政策下，办公楼市场成为众多企业的投资目标。

　　仲量联行中国研究部总监柯志谦表示，2010年初，国内企业的旺盛需求带动了中国一线城市的办公楼市场，跨国公司扩张计划重启更增强了对办公楼的需求。

　　根据仲量联行日前发布的一项针对办公楼租金的最新调查结果，亚太地区不断向好的经济形势和日益增强的商业信心，推动2010年第三季度办公楼租赁需求持续升温。许多市场的办公楼空置率趋于稳定，一些甚至已开始下降，同时租金进入上升周期。

　　另有业内人士表示，不仅是大宗收购回暖，由于受贷款新政、限购令和限外令的制约较小，在通胀的预期下，办公物业的零售也出现了不同程度的回暖。