在中央商务区甲级办公楼平均租金仅约6.6元/平方米/天的当下，上海浦西静安寺会德丰广场、南京西路1788广场以及浦东陆家嘴太平金融大厦都大胆地叫出了8~10元/平方米/天的高价。

国际五大代理行指出，这主要因为今年以来，上海甲级办公楼租赁成交量升温迅速。伴随旺盛的市场需求，业主对租金的期望值也随之走高。

上半年吸纳量大增

据仲量联行、DTZ戴德梁行和高力国际介绍，今年第二季度，经济快速发展，国内企业和跨国企业扩张需求加剧，市场中甲级办公楼租赁业务增量明显——包括德国汉莎、日立集团、施贵宝分别在浦西静安区的会德丰广场租赁1100平方米、4500平方米和6200平方米的办公面积；大华银行在陆家嘴信息中心租下5000平方米；优衣库在黄浦区的恒基名人商业大厦租赁2700平方米的办公面积；德事商务中心在浦东新区的国金中心二期租赁2600平方米的办公面积；黑石财团也在浦东陆家嘴星展银行大厦租赁了1000平方米的面积。

第一太平戴维斯提供的数据更显示，今年第二季度上海甲级写字楼市场的净吸纳量为11.63万平方米，上半年累计净吸纳量已相当于去年全年净吸纳量的76%。

在此过程中，上海浦东、浦西中央商务区的甲级写字楼无疑成为最大受益者。浦西静安寺会德丰广场和浦东陆家嘴的未来资产大厦即是其中两大典型。据知情人士透露，在度过相当长的预租期后，会德丰广场的租赁业务在今年破冰，目前已迅速确认近三成面积的租赁成交，更有其他逾一成面积的租赁业务正在洽谈中；与此同时，未来资产大厦的出租率在今年第一季度达到了89%，并在第二季度上升2个百分点至91%。

此外，据仲量联行方面介绍，目前在浦东陆家嘴，东亚银行大厦出租率已经达到97%，汇丰银行大楼（国金中心一期）出租率为96%，时代金融中心为92%，而区域地标环球金融中心出租率也已达74%。

随着优质办公楼被逐渐消化，扩张企业开始把目光聚焦到高品质的新楼中。DTZ戴德梁行商业部董事陈浩介绍，目前新鸿基地产的环球贸易广场（原襄阳路项目）、南京西路1788项目和浦东太平金融大厦均表现突出，“这几个项目带看率很高，1788项目和太平金融大厦的报价都在8~10元/平方米/天。”

业主“朝南坐”时机未到？

事实上，目前报价达到8~10元/平方米/天的大有人在，据上述知情人士透露，会德丰广场目前的报价也已达到8~10元/平方米/天。

不过，一位在浦东陆家嘴拥有甲级办公楼的开发商向记者透露，静安寺会德丰广场目前出现过7.5元/平方米/天的成交租金，淮海路的香港新世界大厦则有近1.5万平方米的空置面积，日租金在6~6.5元/平方米。

难道，甲级写字楼的真实成交价格并不如表面报价那么风光？

事实上，从各机构发布的二季度末甲级办公楼租赁成交价格可以看出，多数甲级办公楼业主的“理想”与“现实”还存在一定差距。仲量联行提供的2010年第二季度报告显示，当季上海中央商务区甲级办公楼市场租金为6.6元/平方米/天，环比上升3.9%，同比上升2.2%；DTZ戴德梁行提供的二季度甲级办公楼租金在6.8元/平方米/天；高力国际提供的数据为7元/平方米/天。

“甲级办公楼租金确实有明显上涨，但和金融海啸之前的水平比，还相距甚远。”陈浩指出，考虑到目前企业扩张需求加剧，短期内，预计上海办公楼空置率继续下跌，租金小幅上扬。“但目前世界经济还不稳定，并且，市场中还有不少关于经济二次探底的说法，真实的甲级办公楼市场可能还会经历波动。”

陈浩认为，如果将时间跨度延伸至未来的4个季度，预计上海将有超过70万平方米的新增供应进入租赁市场，可能会带来甲级写字楼市场空置率季节性的波动，引致空置率上扬。“还是要审慎对待市场，不能太过乐观。”

无独有偶，高力国际方面亦预期，尽管短期内市场呈现租金上升和空置率下降的趋势，但下半年大增的供应量或会扭转甲级办公楼的复苏趋势。高力国际分析师认为，在浦东、黄浦和徐汇，大量新增供应将会使空置率在年底剧升，将导致租金走弱。

高力国际方面指出，今年第二季度上海甲级办公楼租金跌幅最大为静安区，“因为该区域对新增供应依然难以消化。加之最近高居不下的空置率，静安或将在年底前失去其自2006年第四季度以来上海最贵办公区域的地位。”

看来，至少目前为止，甲级办公楼大业主的“心头大石”还悬而未落，想要“朝南坐”也有待时日。