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沪中低端写字楼租金下滑10% 成交量涨幅达40%
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:上海浦东新区   2010-7-28 11:46:03

炎热的7月本应是写字楼租赁市场的传统淡季,但目前上海写字楼租赁成交情况还是持续活跃。据21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示,与6月同期相比较,上海写字楼租赁成交量环比涨幅达40%。然而,7月租赁行情持续走好却伴随着中低端写字楼的租金继续回落,环比跌幅近10%,目前租金平均水平为90-120元/㎡/月。

21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明向记者介绍,在写字楼租赁成交活跃的上海浦东陆家嘴板块,华能联合大厦于5月份挂出一套200㎡的房源,挂牌价120元/㎡/月,但两个月来始终没有客户前来咨询。目前,华能联合大厦业主已经主动降价至108元/㎡/月,但迄今为止这套房源仍然没有成交。上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明分析说,像这样的写字楼租金可能还有下跌趋势。首先,这种写字楼的房龄超过10年,客户多会考虑板块内的新增楼盘,其品质能够提高3-4个档次。另一方面,中低端物业市场客户以个人和小型企业为主,他们的预算相对有限,且受楼市调控政策影响,这部分人普遍不看好后市,这种情绪也影响到他们对租赁市场的预期,认为租金也将继续回落。

同时,新政出台后三个月期间,投资客也逐渐撤离写字楼市场。上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明向记者表示,5月份前来咨询客户中,投资客占比约20%,6月份这一比例已经减少至10%,而7月至今尚未有投资型客户前来咨询。 “5月份开始,以个人名义买下大面积写字楼的投资客就已经消失掉了。集资购买一层楼的现象开始出现。如黄浦区的上海外滩中心就于5月成交了一套楼面,这套房源总面积1200㎡,总价7000万元左右,而买下这套楼面的正是一批外地投资客,他们通过集资的方式共同买下了这套房源作为长期投资。”而记者同时了解到,接下来的六七月份却几乎没有这种投资客参与的大桩交易出现。

沪甲级写字楼“喊”出高租金

在中央商务区甲级办公楼平均租金仅约6.6元/平方米/天的当下,浦西静安寺会德丰广场、南京西路1788广场以及浦东陆家嘴太平金融大厦都大胆地叫出了8~10元/平方米/天的高价。

国际五大代理行指出,这主要因为今年以来,上海甲级办公楼租赁成交量升温迅速。伴随旺盛的市场需求,业主对租金的期望值也随之走高。

上半年吸纳量大增

据仲量联行、DTZ戴德梁行和高力国际介绍,今年第二季度,经济快速发展,国内企业和跨国企业扩张需求加剧,市场中甲级办公楼租赁业务增量明显——包括德国汉莎、日立集团、施贵宝分别在静安区的会德丰广场租赁1100平方米、4500平方米和6200平方米的办公面积;大华银行在陆家嘴信息中心租下5000平方米;优衣库在黄浦区的恒基名人商业大厦租赁2700平方米的办公面积;德事商务中心在浦东新区的国金中心二期租赁2600平方米的办公面积;黑石财团也在陆家嘴星展银行大厦租赁了1000平方米的面积。

第一太平戴维斯提供的数据更显示,今年第二季度上海甲级写字楼市场的净吸纳量为11.63万平方米,上半年累计净吸纳量已相当于去年全年净吸纳量的76%。

在此过程中,上海浦东、浦西中央商务区的甲级写字楼无疑成为最大受益者。会德丰广场和浦东陆家嘴的未来资产大厦即是其中两大典型。据知情人士透露,在度过相当长的预租期后,会德丰广场的租赁业务在今年破冰,目前已迅速确认近三成面积的租赁成交,更有其他逾一成面积的租赁业务正在洽谈中;与此同时,浦东陆家嘴的未来资产大厦的出租率在今年第一季度达到了89%,并在第二季度上升2个百分点至91%。

此外,据仲量联行方面介绍,目前在浦东陆家嘴,东亚银行大厦出租率已经达到97%,汇丰银行大楼(国金中心一期)出租率为96%,时代金融中心为92%,而区域地标环球金融中心出租率也已达74%。

随着优质办公楼被逐渐消化,扩张企业开始把目光聚焦到高品质的新楼中。DTZ戴德梁行商业部董事陈浩介绍,目前新鸿基地产的环球贸易广场(原襄阳路项目)、南京西路1788项目和浦东太平金融大厦均表现突出,“这几个项目带看率很高,1788项目和太平金融大厦的报价都在8~10元/平方米/天。”


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