多种迹象表明，深圳商业地产市场正在悄然升温。根据中原地产调查，京、沪、深、穗四大一线城市4月写字楼销售面积高达62.70万平方米，深圳4月份写字楼销售均价每平方米为16674元；租赁市场方面，4月份深圳甲级写字楼租金涨幅均达到2%左右。而5月份美联写字楼蓝筹指数报告指出，写字楼蓝筹样本的成交均价为32901元/平方米，环比涨2.14%，同比涨38.47%，较2007年的峰值还要高出9.36%。

写字楼蓝筹样本的平均租金为134.33元/平方米·每月，环比涨0.77%，虽涨幅缩小，同比依然上升33.65%。

尽管楼市资金“转舵”杀入商业地产尚无定论，但是近两月以来深圳商业地产市场的悄然升温，与紧锣密鼓的楼市宏观调控政策有紧密关联，尤其是在“二套房”贷严格执行后，在几乎同等的信贷门槛前，究竟是投资风口浪尖的住宅还是押宝稳步上升的商业，不少人选择了后者。

住宅与商业物业

不存在“跷跷板”

就在深圳住宅价格起伏不定时，写字楼市场却相对平静。在罗湖金融区，至今能找到不少售价在1.5万元/平方米左右的二手写字楼单位，而周围住宅的售价多在2万元/平方米以上。有投资客形容，炒住宅就像是传接力棒，利润转手即得，而投资写字楼就像经营“自留地”，回报细水长流，前者是短线炒作，后者依赖长线获利。

美联物业（深圳）写字楼蓝筹价格指数显示，从2007年1月份至今，深圳写字楼售价指数在100～177点之间徘徊，在2007年11月份写字楼价格达到峰值，随后逐渐滑落，2009年1月份接近谷底，随后一路稳步攀升，目前维持177点的高位，实际的成交均价为32901元/平方米。而在租金方面，起伏更为缓和，2007年1月份至今，深圳写字楼租金低位同样出现在2009年1月份，指数下探至100点一下，而今年5月份租金指数为128.69，实际平均租金为134.33元/平方米·月。一方面表明相对住宅市场的暴涨暴跌，写字楼市场要平稳得多，同时也说明，写字楼等商业地产与住宅的市场轨迹，有一定程度上的重叠。

有写字楼开发商告诉记者，近期新盘市场销售同样不乐观。相反是在三级市场，写字楼和商铺屡有成交，中原地产华强北门店的林小姐称，每月都有几单做成，数量不多但是成交价格可观，不乏每平方米售价数十万元的商铺，以及核心区域的写字楼。

中原地产研究中心总监王世界认为，住宅和商业之间，不存在“跷跷板”效应，同样受市场预期和宏观调控的左右，“只不过商业地产的震荡不如住宅那么明显，长期以来的炒作氛围也不如住宅浓烈，这就为投资商业地产的长期获利赢得条件。”

投资门槛高

调控将波及

然而对于投资者而言，真正的“转舵”商业地产，不仅仅是投资心态从短期炒作向长线获利的转型，在实际操作中，商业地产还有许多门槛有待迈过。

在“二套房”信贷严格执行后，业内有观点认为住宅与商业地产的信贷门槛站在了同一“起跑线”上。资深地产人尹香武称，之前住宅首付两成，商业首付是五成，“等于商铺、写字楼的首付比住宅高了150%，杆杠效应低了75%。”而现在住宅的首付甚至反超商物，“杆杠效应就被同化了，在这种情况下，租赁回报更高的商铺、写字楼吸引力就显露出来。”

尽管这一解读理论上成立，但是住宅和商用物业信贷规定的对比依然有细小差别，首先就是贷款年限的差别，住宅的按揭期可以持续30年，而商用物业仅有10年；而在转手交易环节，商业地产的流通税费要比住宅高得多；另外在开发流程中的贷款发放上，依银行惯例住宅封顶就可发放，商业地产则验收结束才能发放，而主体竣工和验收可以相差一年时间。考虑到商业地产投资金额本身较高，上述这些细小差别都在一定程度上增高了商业地产的投资门槛。

而且虽然商业地产避过了已经出台的调控细则，但是终究没有绕过现在最热门的房产税问题。近日有媒体报道称，相关部门正研究准备在湖南、湖北各选取一个城市进行商业地产物业税的试点征收。一旦征收商业地产持有环节的税费，这对商业地产的投资又将是一次重创。

商业地产

风险不容小觑

“投资商业地产吸引人的地方就在于租金回报率。”有分析人士指出，相对深圳住宅投资普遍3%以下的租金回报率，写字楼和商铺的回报无疑要高得多。有数据显示，在深圳金融业最繁荣的罗湖区，写字楼的回报率多数达到了5%～6%，而福田CBD和南山中心区，写字楼的回报率也稳居4%～5%。“最大的利好是未来深港金融合作给深圳商业地产带来的发展空间”，他认为，随着深圳金融产业的不断发展，中心区的商用物业会有一轮明显的涨势，无论价格还是租金。

然而也有投资者反驳，租金回报率不能一概而论。投资客李小姐说，名下位于福田区委附近的55平方米小两房，去年购入总价为103万，目前市场租金为2700元，年租金回报率超过了3%，而在一些租房需求旺盛的区域，回报率可能更高，考虑到增值前景和转手便利性，王小姐认为投资写字楼并不一定就比投资住宅明智。

戴德梁行研究部主管张晓端提醒，在看到投资商业地产高回报的同时，风险也不容小觑。“除了地段优势、产品结构、售价合理性这些外在的投资价值，后期运营很大程度上决定了商业地产尤其是商铺的后期走势。”目前关外就有社区商业空置率高居不下的迹象，短期内都难有好转。她说，投资商业地产对投资者的专业要求比住宅高得多。