日前，“浦东新区2009-1 REITs发行募集说明书(第一稿)”浮出水面，该份说明书显示，该项REITs计划将主要打包上海金桥集团、外高桥集团及张江集团三大国企旗下的工业地产资产，初定发行总额为40亿元。

　　显然，一直困扰国内工业地产的融资渠道单一这一发展瓶颈，有望随着该只REITs的破冰得以改善。而REITs这一模式也可能成未来国内工业地产融资的主渠道之一。

　　框架初见端倪

　　今年4月下旬，上海浦东新区金融服务办公室REITs试点研究工作的相关知情人士曾向记者透露，如果进展顺利，上海REITs试点将在今年下半年正式推出，规模预计在30亿～50亿元。

　　而某投行消息人士曾透露，浦东REITs的首个试点一度由陆家嘴股份牵头并积极筹划过。当时的一种说法是，张江集团、金桥集团及外高桥集团等浦东三大上市国资地产巨头与陆家嘴进行合作，通过物业资产的并购和转让，一并进入浦东REITs这一资产包。

　　但按照上述说明书，陆家嘴集团并未参与这一REITs计划。

　　值得注意的是，这批打包的资产，是以工业地产为主。涉及物业总数达到105宗，建筑面积合计约139.61万平方米，预计2009年产生的租金收入约5.5亿元。其中工业地产建筑面积为125.66万平方米，占比高达9成以上，预计2009年租金收入为4.59亿元，占整体租金比例83.2%。

　　而业内猜测已久的REITs究竟将采用何种模式，目前也尘埃落定，之前主要集中的两种选择之一“央行牵头试点方案”初见端倪。

　　第一太平戴维斯董事长刘德扬告诉记者，这种方案中的REITs主要为债权类产品，在银行市场间流通，属于信托及偏债券模式，即只是把物业进行金融证券化衍生，房企可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证投资者能够还本付息。

　　上述说明书提到的内容显示，参与企业将以其持有物业的未来10年租金收入的收益权，由受托机构设立此次信托产品以获得募集资金。其中优先级受益凭证与普通级受益凭证分别发行4000万份，前者采取固定利率方式，以每份100元的面值进行发售，还本付息方式采取分期付息，到期一次性回购还本。

　　“浦东REITs采取的形式倾向于以机构认购为主的央行模式，并利用国内现有的银行间交易平台进行流通。”此前浦东金融办接近试点核心的人士曾透露。而从说明书中，记者看到，这只REITs发售的对象也正是“面向全国银行间债券市场机构投资者”。

　　工业REITs更适于国内？

　　事实上，工业REITs在海外工业和园区地产开发商中十分常见，丰树、嘉民等工业地产巨头旗下都有工业地产专用投资基金。

　　今年以来，上海浦东与天津滨海新区成为内地首个REITs试点争夺的两大热门地区。但知情人士透露，天津滨海新区的工业REITs因为物业产权、租金政策等多方面的技术原因，一度陷入停滞。

　　在他看来，滨海新区REITs所存在的问题，在上海其实也同样存在。不过，浦东REITs 的打包资产相对界定清晰很多。按照浦东金融办人士此前的说法，为控制风险，有关部门考虑设置一定的资产准入门槛，必须是成熟物业，持续经营3年以上；有一定租约，租金收益率达到8%至10%；业态比较稳定，在同一地区，物业的同质性不能太高。

　　“工业REITs的原则即是分散投资、降低风险，这与企业投资目标是相符的。中国制造业环境显得更为成熟，所以相对适合做工业REITs产品。”仲量联行工业部总监司徒艺说。

　　在司徒艺看来，由于中国工业地产稳定的租金收益，通常能以较长租赁周期满租，适合基金经理们将其作为核心资产组合，而且近两年工业地产租金增长更为显著，符合国际标准的仓储设施从现有市场中脱颖而出，投资回报率明显高于写字楼。

　　业内人士认为，这一浦东REITs，打破了目前国内工业地产主要是单一地依靠银行贷款的融资渠道，或将推动未来有更多主体参与国内工业地产融资。

　　但仍有业内人士对在当前的市场环境下推出该只REITs有所担忧。

　　“如果只在银行间市场流通，这样离真正的REITs其实还有距离，只能算是‘准REITs’。个人投资者和相当多的机构投资者不能参与，会使募集资金有限，难以体现REITs的规模和流通价值。”中融信托助理总裁曹昱说。

　　刘德扬则表示，法律缺失是REITs短期无法迅速推广的最大障碍，需要突破的地方主要集中在税收及登记方面。原因在于，既然REITs是一种公司形式，按目前法律就要缴纳公司所得税，而REITs产生的收益以红利形式分配给股东后，股东还要缴纳个人所得税，两个环节、双重缴税就降低了REITs收益率和吸引力。

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