上海楼市持续数月井喷但来自外籍人士的租赁需求在今年依然维持疲软态势因此从第二季度开始许多国外投资者开始散卖手中的服务式公寓资产希望能借势当前火热的销售市场快速套现。

    早报记者昨日获悉摩根士丹利(下称大摩)今年4月开始在市场上悄然散卖其持有的华山夏都苑香港兴业集团也将丁香御苑重新装修后出售目前均已售罄两家外资机构的投资收益均不菲。业内人士称外资机构在整栋转让效果不佳时纷纷寻求散卖途径迅速出货。

    兴业国际转手赚10.6亿

    记者昨日从仲量联行获悉大摩今年四五月间将位于长宁区幸福路上的华山夏都苑A栋2号楼房源在市场上零散放售仅2个多月就告售罄。"通过中介代理和大摩自己的销售团队不到3个月就全部卖光59套房源。"仲量联行研究部总监柯志谦向记者透露。

    虽然当时这些散卖房源对外报价为6.5万元/平方米起但实际成交价为5.5万―6万元/平方米购房者中一半为内地人士另一半则为港澳台等地买家。"有趣的是内地买家基本上都是购房用于自住投资客很少。"柯志谦告诉记者。较之2006年大摩2.8万元/平方米的买入价散卖房源的成交价已上涨超过100％投资回报之丰显而易见。

    记者同时获悉位于长宁区华山路上的丁香御苑销售速度更是惊人自5月28日正式以散卖形式进入市场不到1个月110套房源就已销售一空。据悉散卖房源的成交价格为6万元/平方米左右以此计算该盘持有人香港兴业国际从该项目中套现约13.2亿元。相比2000年香港兴业国际从嘉里建设手中3100万美元整栋收购该楼的价格(以2000年人民币兑美元中间价8.2783计算当时3100万美元折合人民币2.6亿元)兴业国际此次散卖丁香御苑的收入较当时收购成本而言赚了10.6亿元。

    高档公寓出租收益锐减

    不论是华山夏都苑还是丁香御苑在出售前业主都以服务式公寓出租获得长线投资收益。华山夏都苑A栋被大摩收购后1号楼以酒店式公寓推向市场出租率约为70％;2号楼只租不卖但入住率始终不高。而丁香御苑在被兴业集团收购后自2002年开始作为Chelsea服务式公寓出租至今年5月多年来出租率一直保持在93％左右。即便是针对这样出租率理想的持有性物业兴业国际还是在今年5月决定转租为售并以散卖的方式迅速套现。其中最主要的原因就是租金的下降和需求疲软。

    "来自外籍人士的租赁需求本季依然维持疲软态势空置率持续上升截至2009年第二季度上海高档服务式公寓月平均租金同比下滑幅度高达17.2%。出租收益的锐减使得许多国外投资者开始散卖手中的服务式公寓资产希望能借势于当前火热的销售市场迅速实现资产套现。"仲量联行柯志谦表示。而事实证明投资机构化整为零的策略颇为奏效。大摩此前一直谋求将持有的上海物业整栋出售始终未果而强大的个人购房者却迅速消化了这些价格不菲的高端房源。

    虽然受到金融危机的影响服务式公寓的入住率和租金均呈持续下跌态势但第一太平戴维斯酒店式服务部董事倪维仍乐观预期即将举办的

    2010年上海世博会将带来大批工作人员和游客这将给上海的服务式公寓市场带来契机入住率将得到明显提高。