几乎每一家超甲级写字楼背后都有一长串客户在排队等待签约——在上海，这样的盛况已一去不复返。

　　一家内资银行确定要在上海建管理总部，需要超过1000平方米的租赁面积。消息一经传出，立刻有3家写字楼瞄准了这个“黄金客户”，并同时与其展开洽谈。分别位于大陆家嘴板块竹园区域和小陆家嘴金融中心的两幢写字楼成为其中最强有力的竞争者。

　　经过了数月的艰难谈判，当这家银行和竹园的写字楼在价格上达成一致后，在签约前的最后一刻，小陆家嘴的写字楼业主“松口”降价。就在一夜之间，该银行以同样的价格，顺理成章地成了小陆家嘴金融中心一幢甲级写字楼的业主。

　　这是最近被上海诸多写字楼业主广为传播的案例。此前一幢写字楼后面诸多客户排队签约的场景已经转变成这样：每一个意向客户身后是各种品质的写字楼在排队，他们不惜以免费车位、免租期，甚至是装修补贴之类的优惠条件来吸引客户入驻。

　　“多数跨国公司继续暂缓扩张计划。南京西路沿线和小陆家嘴区域今年即将落成的办公楼中，预租进度也维持之前的停滞状态。由于市场供应远远大于需求，租户不再需要预租办公空间。”仲量联行上海商业部董事李凌“委婉拒绝”对下一季度上海办公楼租金走向作出判断。他坦言，在上一个季度，他也没有预料到今年首季租金会继续直线下滑。

　　与此同时，写字楼之间对有限客户的争夺已经进入贴身肉搏的“巷战”状态。“巷战”背后，上海中央商务区甲级写字楼的平均租金在今年的第一季度再度下滑14.9%。而上海浦东地区的甲级写字楼租金同比下跌达到40%之巨。更为糟糕的是，谁也不敢妄言租金下跌是否已经见底。

　　租金“连环降”

　　黄金地段的超甲级写字楼的跌价导致甲级写字楼迅速跟风。可以预想的是，接下来乙级写字楼和商务园区也必然经历同样的租金下行。租金价格难以抑制的下跌如同推倒的“多米诺骨牌”。

　　曾创了高租金纪录的写字楼迅速在1年之内创出了跌价纪录，其中就包括了上海“第一高”的环球金融中心（查看地图）。2007年下半年环球金融中心刚刚启动预租时，对外报价为每天3.3美元/平方米，折算为建筑面积，并按当时的汇率计算，租金报价大约为每天15元/平方米，刷新了当时上海写字楼租金最高纪录。

　　去年夏天该楼建成开幕时，租金报价已调整至建筑面积每天12元/平方米。到今年初，该项目出租的成交价在每天10元~13元/平方米。即使是租金“连环跌”，该项目今年一季度的空置率相比去年第四季度几乎没有变化。

　　上海浦西核心板块的高端物业代表恒隆广场，巅峰时也曾创下租金高达每天18元/平方米的纪录。但目前该项目的租金水平也维持在每天12元/平方米。同一时期，上海静安区一甲级写字楼曾在去年11月份出现1500平方米的一单交易，成交价为每天8.5元/平方米。

　　“在2008年初，诸多中大型公司开始压缩成本，他们需要将动辄每天10元/平方米的租金成本压缩到七成，甚至是一半。所以，地处中环的商务园区就特别紧俏，因为租金只有核心区的一半，所以在数月之内吸引了很多搬迁的企业。”上海一家商务园区负责招商的高层对CBN记者回忆说，他曾在去年享受了半年的好时光。

　　但是形势在去年下半年逐渐出现逆转，当时开始有甲级写字楼“降价”，以期留住原有的租户，并吸引新进入上海的企业。之后，当一些甲级写字楼租金降幅接近一半时，这些商务园区的招商也越来越难。

　　“你可能难以想象，但是上海一些具有轨道优势的中心区甲级写字楼已经开价每天5元/平方米，这让我们的价格丝毫不具竞争优势。”这家商务园区开始意识到形势的严重性，不排除接下来租金“跌价”的可能。

　　“这就与消费品市场一样。当经济危机来临之时，一定是奢侈品牌首先做大规模特卖和促销；继而是中高端品牌的折扣促销。而这一连锁效应最终一定会传导到低端品牌上，促使他们直接调低价格以争取买家。”李凌对CBN记者表示，当甲级写字楼的租金“见底”之后，接下来的跌价一定会在乙级写字楼中出现。

　　“降价”换客户

　　由于一些行业的衰退，租户再也不那么积极地寻找高品质办公楼，对写字楼物业来说，最立竿见影的方法就是狠狠打折，甚至是单一降价也难以满足租户的胃口。与住宅直接降价的唯一不同是，写字楼的诸多优惠都在表面的风平浪静之下暗自进行。

　　“这几个月出现的好的状况是，已经陆续有一些客户开始看盘，而且进入了谈判阶段，还有一些有希望签订租赁合同。但是，随着市场继续向着有利于租户的一方倾斜，租户现在可以重新与业主商谈租约的细节，从而获得租金较低且租期较长的租约。”李凌对CBN记者称。

　　上海淮海路上一家商场在经历了几个月非常难堪的空置后，不得不将招商的目光投向可以动辄占用上千平方米面积的“大商家”——健身房，或是体育用品客户，以加快商家的入驻率。在做了数月努力之后，他们终于有望在今年夏天填上二层与三层楼面的空缺。

　　与此同时，一个服饰品牌在上海内环内核心板块一幢写字楼内租下3000平方米的办公面积，成交价为每天9元/平方米，还可享受长达6个月的免租期及装修期。在市场好的时候，类似客户通常是不受业主欢迎的角色，因为他们租赁面积大且平均成交租金价格不高。

　　但现在，写字楼业主的焦灼并非个案，上海的诸多业主急于填补那些空置的面积，并乐意为此开出“诱人”的条件。“业主开始‘租就送’了。在本来已经相当优惠的价格之外，有的业主送免费车位、长短不同的免租期，甚至还有为300万元的装修补贴50万元等等。”一家租赁代理机构的资深人士对CBN记者表示。他同时估计，在这些暗中的优惠之补，业主还可以给出额外5%的优惠。

　　“所谓‘免租期’，在市场好的时候，几乎不存在这个概念，只有装修期‘免租’的说法。而现在这个优惠概念已经相当普遍了。”高力国际商业代理部董事王嵘亮对CBN记者表示。另据李凌介绍，以前只有“大客户”才会有“免租期”的优惠，但现在，几乎所有的客户都可以享受到这样的待遇。

　　写字楼市场“无人喝彩”？

　　上海一家乙级写字楼的业主最近十分困扰。他手上的写字楼已经进入了租赁期，但是迟迟租不掉，他有两个选择：降价求租，或是降价出售。

　　问题在于，即使是降价了，也未必能够售出。两年前在上海还炙手可热的写字楼瞬间成了“烫手山芋”。

　　租，还是卖？这成了困扰上海一些写字楼业主的难题。

　　一个简单的商业逻辑是：世道好的时候，由于寄希望于升值，诸多“不差钱”的开发商通常不会出售物业，而是选择长期持有。但最近开始陆续出现写字楼出售的案例。

　　浦东滨江区域的保利广场爆出了8万~10万元/平方米的售价，业内认为“价格高得离谱”。而位于浦东金桥的某写字楼报出的3万元/平方米的售价也被业内抱怨价格“太高”，甚至有业内人士给业主提出2.5万元/平方米售价的建议。但是，即便是这个价格，整层的物业也未必能顺利出手——根本没有买家，人人都在抱怨。

　　前两年，上海写字楼市场10层以上的出售案例屡见不鲜，甚至被淹没在一些整幢成交的案例之中。但从去年9月至今，市场上的大宗物业并购已经停止了半年有余，其间只有一幢浦项广场的成交。市场上除了一些半年或是1年前就谈妥的交易，整层写字楼的出售都已经十分困难。

　　早在去年7~8月时，浦东一幢写字楼就曾以6200元~6500元/平方米的价格公开拍卖，因无人接盘而最终流标。今年初，这一项目再次走上拍卖台，参考价格下跌10%左右。同一时期，苏州河边一幢写字楼拍卖的参考价为1万元/平方米左右，周边在售的写字楼有的叫价18500~20000元/平方米，甚至低于周边的住宅报价。

　　“现在很难说写字楼租金是否还会继续下跌，今年一季度的租金下跌幅度已经大大出乎我们的意料之外，而越来越多的边租边售的项目出现，也让整个市场更加扑朔迷离。”一位市场分析人士对CBN记者表示。

　　仲量联行在其一季度报告中表示，上海楼市中的大众住宅市场已经进入了“回暖”的通道。但是很不幸，上海商铺市场10年上涨的神话已经被打破；同时，至少直到现在，写字楼市场无人喝彩。

　　上海第一季度中央商务区甲级写字楼市场

　　资料来源：仲量联行《上海房地产市场回顾》
　　主要指标　　季度环比　季度同比
　　总体量　全市　3,457,967　+56,000　+472,831
　　浦东　1,407,146　+56,000　+405,379
　　浦西　2,050,821　+67,452
　　空置车　全市　14.2%　+1.1pts　+9.5pts
　　浦东　23.6%　+1.6pts　+17.2pts
　　浦西　7.7%　+0.6pts　+3.8pts
　　平均租金（元/平方米/天）　全市　7.0　-14.9%　-25.6%
　　浦东　6.3　-17.6%　-36.4%
　　浦西　7.4　-13.7%　-20.0