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上海甲级写字楼租金近“腰斩” 专家称未见底
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:浦东写字楼   2009-7-5 19:29:16
 

    出于对下半年乐观形势的判断,一家港资基金公司去年年中搬入上海一定顶级写字楼,该楼盘一度引领上海浦西写字楼的租金价格。当时1个楼面最终敲定的租金为每天16元/平方米,并一次性签约3年,但不足1年后,他打听到的最新入住商家谈妥的租金价格与他当时相比接近“腰斩”。

    在过去一年中,类似租金被“腰斩”或是大幅缩水的甲级写字楼并非个案。一个城市的甲级写字楼出租情况是实体经济走势的重要晴雨表。从这个角度来看,除了那些疯狂的住宅投资客,消费与实体经济对于楼市的真实需求仍显萎靡,并没有任何复苏的迹象。

    作为浦东乃至上海甲级写字楼的坐标,国内第一高楼环球金融中心依然处在艰难的招租中。根据最新的数字统计,该写字楼的出租率终于从1月份的四成有些许上升,在五成到六成的出租率间徘徊,现在的租金水平为每天8元~10元/平方米。在2007年底,这一高楼的叫价曾一度高达每天20元/平方米左右。

    那些曾疯狂叫价到每天15元/平方米的浦西黄金段甲级写字楼,现在的租金成交价也都降至每天8元/平方米,而大多数甲级写字楼的租金只能维持在每天6元到7元/平方米左右。现在的上海写字楼市场中,租金超过每天10元/平方米的办公楼几乎绝迹,虽然在2007年有近两位数的高档写字楼可以叫出更高的租金价码。

    甲级写字楼放下身段吸纳了部分原本无力租赁甲级写字楼的客户,这让中环以内的乙级写字楼的生存更显窘迫。CBN记者了解到:在四川北路商业街的一处“江景楼”,最新成交的租金价格仅为每天3元/平方米,还有一些位置或是品质稍逊的写字楼租金甚至跌落到每天不足3元/平方米。

    “上海甲级写字楼以外资企业为主要客群,目前看来,这部分客群对高档办公楼的需求寥寥。对比去年第二季度,上海甲级办公楼的租金下跌了29%。最可怕的是下跌远远没有到底。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤对CBN记者坦言。

    李庆贤依然保持年初的预期,即到2009年年底,平均租金将下调到每天6元/平方米,就是一年前的七成左右。空置率也在这一年内持续上升。

    在2007年经济形势最好的光景,上海甲级写字楼的空置率曾低至5%以下,这一数字在2008年被刷新为10%,而现在已经远远超过20%了。

    供应量过大已经不足以解释甲级写字楼租金“跌跌不休”的现状。按照高力国际的估计,今年甲级写字楼的上市量大约为60万平方米,明年则是80万平方米。

    供应正常的背后,楼市的需求量已经跌落到令人吃惊的地步。例如2007年,上海甲级写字楼市场每年的吸纳量为40万平方米,假设进入上海的外资企业仍可维持2007年的积极态势,那么今年的上市量仍可消化大半,但实际情况是,今年一季度上海甲级写字楼仅有2000到3000平方米的租赁需求,二季度的数字则是“负”的。

    “由于2009年有约60%的新增供应集中在陆家嘴,因此预计下半年乃至2010年陆家嘴平均租金跌幅将超过全市的平均水平。此外,超甲级写字楼与普通甲级写字楼的租金差距也将进一步缩小,令两者的竞争加剧。”李庆贤对CBN记者说。


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