和其他产品一样，物业服务也由成本、质量和价格三个方面组成，成本的提升必定会带来系列后续问题。

　　物业公司刚刚响起的“涨声”，就遭遇小区业委会方面的集体否决。近日，为应对物业管理成本提升的问题，关于物业费的调价成了浦东一小区物业和业委会间僵持不下的焦点问题。

　　记者昨天调查发现，部分本世纪初建成的商品房小区，物业已陆续陷入亏损运营。业内人士表示，内部“议价”是当前有效缓解僵局的方式，按照相关规定，业主大会有权决定物业管理方案。然而，小区业主希望物业应将成本运营透明化，并共同参与物业费调整，甚至对运作程序提出了更高的要求，其中包括科学公正的定价依据、程序和监督办法等。

　　存在问题

　　物业费调价谈判遭人数门槛

　　物业服务合同即将到期，面对续约的问题，近日，浦东一物业公司向小区业主正式提出了提高物业管理费的方案。“小区物业费从交房以来就一成不变。”小区物业管理处负责人告诉记者，小区是2000年之后交房的新式商品房小区，分为带电梯的小高层和多层住宅，按照交房之初前期物业的定价，多层的物业收费为0.7元/平方米，高层则为1.3元/平方米。“物业服务的成本在不断上升。”该负责人表示，这一收费标准在2000年之初属于中高档水平，然而近年来，随着人力成本上升，在物业标准不变、物业收缴率满额的前提下，去年这一小区的亏损将近30万元。随着小区年限增加，设施设备以及绿化的养护成本也将逐年提升，亏损还可能增加。“我们不得不和小区业委会就物业费的调价问题进行协商。”然而，在进行了最初的几轮交涉之后，提价方案遭到了业委会方面的否决。记者从小区了解到，按照小区物业方面出具的预算报告，想要扭亏为盈，每平方米的单价需要上涨0.4元。然而业委会方面则认为，小区户数较多，物业收缴到的费用总量并不低，可以通过精打细算，进一步控制成本。

　　如果想要调整物业费，需要2/3以上业主通过，为了提高通过率，物业事先得召开业主代表大会、楼组长会议、社区居民代表大会，并经楼道公告、思想工作等多个步骤，最后挨家挨户上门发放征询单。即使这样，这2/3的通过率可能仍是一道过不去的坎。

　　昨天，记者从万科宝山一大型小区和闵行区 (论坛 新闻)的新时代花园小区了解到，两个小区也都曾于年初未雨绸缪地想通过涨价来缓解压力，但从实际操作来看，却异常艰难，目前均未取得实质性进展。

　　新时代花园小区业委会曾向业主发放过一份征求意见单，对于小区目前存在的物业费缺口问题给业主提供了三个选项，其中包括将当前物业管理费单价提高0.2元；用停车收益补贴劳动力成本上升所带来的差额，最后则是在不增加支出的情况下，减少物业的服务内容。虽然此次业主大会征询作废，但从收上来的意见汇总来看，小区1620户人家中，仅有30户愿意选择了第一项，大部分人则愿意通过补贴的方式弥补空缺。

　　而在万科的这个小区，业主对于物业管理费涨价的意见也不统一，上海万科物业服务有限公司有关负责人昨天对记者坦言，由于很多业主对提升小区物业费表示了反对，小区物业正准备采用入户沟通的方式，广泛听取意见，争取取得共识。

　　人力成本上涨问题有待解决

　　“这次最低工资上涨，我们的成本将至少增加130万元。”中远两湾城 (论坛 新闻)物业负责人杜恩毅表示，在此前，实际上企业为员工的每月最低支出在1900元左右，而在涨价后，这一费用将达到2200元，增加的成本不只有每月160元，这里面包括增加的加班工资及相应的社会保险金等。“目前，我们的应对办法，也只有对现有工作人员进行调整，让现有的员工实行满负荷工作制。”

　　“物业是劳动密集型行业，像我们这样的物业劳动力成本占到了50%以上，尤其是最低工资线的员工占了比较大的比重。”同样为这次最低工资调整担忧的上海联源物业管理有限公司总经理耿海宁表示，他们在上海共有20几个项目，除了部分保安外包的项目暂时影响略小外，所有项目增加的人力成本也将在130多万元。

　　耿海宁告诉记者，在他们经营的这些项目中，有7个项目此前与小区有约定，物业费将随着最低工资上涨而可进行调整，但整个过程过于复杂，业委会认同了，最终获得业主通过的可能性仍极小。

　　虽然小区成立业委会后，物业费标准可以由物业公司与业委会协商，并通过业主大会投票决定，但很多业主常会拿《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》这一标准来进行衡量，这也会使一些业主对提高物业费投反对票，“然而，这一标准推出时的最低工资是690元，如今将达到1120元。”“目前来说，另一个有效解决不降低物业服务质量的办法，就是通过其他内部办法来解决。”多名物业业内人士表示了相同的看法，如业委会能够取得理解，将一些维修资金多投入到技防、物防上，从而降低人防成本的支出，同时，一些业主能够及时缴纳物业费，也能减少物业的压力，“但现实情况可能并不如意。”