上海物业市场回顾与展望之工业物流与物业投资市场

上海工业及物流市场

受全球经济下滑的持续影响，上海工业及物流市场地价和租金均呈现下跌。2009年上半年，工业地价下滑3.1％，而厂房、仓库和商务园区的租金分别下降12.8％、5.4％和5.6％。

一季度，开发商仍然慎重地预期最坏的情况还未到来，并以降低租金等鼓励政策来获取客源。然而，近几个月发布的最近经济数据显示，工业经济和进出口市场年初的表现较佳，我们已经看到工业及物流市场正在逐步走稳，大幅度的租金下滑也不再出现。

在过去的两个月里，业主试图通过提供更优惠的免租期而不是降低租金报价来维护客源，中小面积的物业成为客户需求的主力。

下半年的预期仍然受外部不确定因素的影响，工业及物流市场的复苏很大程度上取决于中国经济的态势。为了保持复苏和稳定，中央和地方政府预计将出台进一步的刺激方案以振兴工业。自6月开始，另一项出口退税的政策开始施行。这已经是2009年以来的第三次出口退税政策调整，同时也是2008年8月以来的第七次。这一政策预计将促进出口市场的表现。

上海物业投资市场

由于全球经济危机背景下2008年下半年投资活动大幅减缓，2009年上半年的上海物业投资市场成交寥寥。但是，在经历了2008年下半年以及今年年初的观望、价格下调和回报修正后，最近几个月上海投资市场的投资意愿正在恢复，这主要基于以下原因：一是宽松的信贷环境，二是中国经济的率先复苏，三是住宅销售市场的快速反弹。

今年一季度的物业收购成交完全由陆家嘴和新黄浦等国内投资者主导，而二季度我们欣喜地看到海外投资者的回归。AMB以人民币8,300万元完成了对青浦区一幅87,116平方米土地及其上盖28,280平方米物流设施的收购.此外，我们还注意到另有不少交易正在协商过程中。由于住宅销售市场的活跃表现，住宅物业近期又重获投资者的青睐。

基于国内和全球经济环境变好的预期，今年下半年我们将看到越来越多的投资者回到市场中。据报道，中国在今年下半年可能会发行第一个政府支持的REIT产品，这也将进一步支撑核心物业投资市场。