金融街世茂股份靠拿地拔得头筹,保利、富力、招商拼命追赶加紧组建运营团队

金地明确表示将投资20个亿进军商业房地产。而此前万达、保利、富力等地产巨头也都纷沓而至,商业地产风生水起。

但毋庸置疑,“开发+持有”才是商业地产的最佳模式,因此,众地产商跻身持有化经营之势愈演愈烈。

最佳模式:拿地+融资+运营

“从国外的经验来看,这个转变的时刻,是当城市化接近50%的时候。”招商证券分析师贾祖国告诉记者,中国现在的城市化进程已经接近50%,理由是中国人口流动的主要方向已经是从小城市进入大城市,这是城市化进程达到50%的衡量标准。这个时期从事住宅地产开发难以获得超额利润,只有商业地产才能带来超额利润。

随着经济复苏,第三产业的发展,乃至行业地产竞争环境的变化,以及“建设总部基地”概念的盛行,一些公司开始转向商业地产持有化的经营。

“搞商业地产第一重要的就是拿地!城市要选择好,选得不好就会死的很难看,建好的项目迟迟招不到商。”贾祖国表示。他进一步向记者解释,全国来看,投资商业地产一定要选择核心城市,而中国未来最核心的城市就是北京和上海。

“其次重要的是商业运营。”贾祖国也解释说,运作商业比住宅难很多,从设计规划,到专门的人才培养,一系列难度都很大,这远远不同于住宅开发。现在住宅已经程序化了,买了地以后,所有程序全部采用外包。而商业开发完全不能这样,商业地块还是靠整体开发,靠经营团队的力量。

金融街、世茂股份最牛

如何持有化经营物业?贾祖国提出了“三七比模式”。

具体来说就是,当建成一个商业项目后,七成的物业做开发,三成的物业做支持,做开发的物业应当是最核心最好的那一块,“这一块卖掉就傻了。但也不能一点都不卖,不卖掉部分物业业绩就没有增长”。

所以,商业地产最好的模式应该为:一线城市拿地+运营+融资。

其中,以租赁自营并举为特点的金融街和世茂股份最受关注。

世贸具有突出的盈利能力,该能力主要来自“低成本、高售价”。其中,较低的土地成本(我们估算公司土地储备平均楼面地价在1500元/平米左右)主要来自“城市综合体”的开发模式;较高的销售价格(商业物业建成之后平均售价预计将达到15000元/平米以上)主要来自公司较高的项目开发水平、较好的地段和丰富的景观资源等。

金融街扎根于京津地区,主要从事北京金融街区域的写字楼开发,同时辅之以高档酒店、公寓、购物中心、餐饮等配套,其中持有北京核心商圈约70万平米,升值潜力较大,同时还受益于金融街西扩工程。

但由于商场运营较差的缺陷,金融街把比较多的精力集中在做对运营要求比较低的写字楼业务上。“写字楼很容易经营,只要找一个物业就行了。”齐鲁证券分析师表示。虽然容易经营,但写字楼的回报率比商场和商铺低很多,所以金融街以后的收益增长趋于稳定,难有大增长。

另外由于属于涉足商业地产比较早的上市企业,2008年开始做商业地产的金融街在客户积累上也占有先天优势。记者调查发现金融街在2008年融资额达到80亿,资金储备很充足。

世贸股份和金融街相比,拿地实力稍差,土地资源集中在2线城市南京和青岛,在北京也有部分储备。