商业地产延续09年热销 或有过之而无不及

2010年商业地产的市场将会如何？首先我们来看现实状况，中国房地产市场的“商住倒挂”现象一直存在，而且非常明显。从发达国家和地区的实际经验来看，同区域的商业地产的价值远高于商品住宅，一般比例为商业地产价格是同区域住宅价格的130%，热点区域比例会更加高。所以就上海的商业地产的价值来说，是被投资者明显低估的。

其次从长远来看，上海这样的国际大都市，随着更加繁荣的发展，商业需求量、办公需求量是非常巨大的，所以未来商办市场的升值空间是非常明显的，这才出现了09年国际国内资金抄底商业地产的火热现象。

再者，自年初以来，国家出台了一系列有关房地产的调控政策，对购房者的心态有很大的影响，但是就业内而言，这一系列调控政策主要是针对住宅市场，是解决居民买房难的民生问题，商办市场基本不受任何影响，相反，很多客户此时非常愿意购买商办产品，一则因为商住价格倒挂，抄商办市场的底价；二则因为商办市场成为抵御通胀，资金保值增值的安全港。我们自己开发的领港中心项目受到客户追捧，开盘一周热销80%以上足以证明我的以上判断。

对于2010的商办市场，我个人认为依然会延续09年的热销，甚至有过之而无不及。凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产，据报道估计，“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上；知名地产咨询公司Cushman & Wakefield周三公布的报告称，今年全球商业地产成交额预计将猛增30%，其中中国区域将会成为成交热点。

区域的发展是投资关键 新城区域2010升值空间更大

商业地产投资，首先是区域选择：商办地产不同于住宅，对区域的发展要求更加严格，适合投资的区域主要分两类，一类是已成熟区域，一类是新城区域。成熟区域的风险较小，但是进入价格太高，升值空间较小，新城区域升值空间很高，尤其是基于良好的政府支持、政策扶植、资金投入的区域。临港新城作为国际航运中心备受政府的支持，胡锦涛总书记1.18号来到临港新城，特别指示要加快临港新城建设步伐。规划投入临港的政府资金为5000亿，到目前为止已经投入了1200亿。

其次是项目在区域中的位置，核心位置所代表的不仅仅是空间上的优势，更是人流、车流、物业形态、商办档次等等之间的差异。

物业形态的组合是商业项目中非常重要的影响因素，商业组合是否属于综合性的一站式服务，主题商业、主力店等等因素对商业的未来发展和客户群选择具有非常中国重要的影响。这些因素也决定了未来商办市场的规模、档次和业态。

商办项目的产品设计也是非常重要的，大堂、内庭、地下车库等交通、休息区域是配合商办的必要因素。产品本身的设计特点能够为项目的租售带来利好。领港中心的LOFT办公产品层高达到5.5米，空间增值是区域甚至是上海办公市场中的非常高的。我们的样板房就是按照两层空间的设计打造的，每层均有独立上下水，宜办宜住。

看好一线城市商办投资 上海周边将成长三角投资热点

每个城市层级和区域都有值得投资的商办项目，就一二三线城市来说，我个人还是看好一线城市的商办投资。最新的数据表明，北京、上海等一线城市商办地产价格大幅增长，增幅逐渐扩大，这对于中国商办地产的健康持续的发展是有利的。二三线城市的商业地产未来几年也会高速发展，但是相对北京、上海而言，目前的商业支撑和发展惯性还是不足。还是需要时间来沉淀的。

但就长三角区域来说，随着区域的逐渐融合、国家对于上海两个中心的定位等政策影响，未来上海几个新城区域、尤其是作为国际航运中心的临港的发展会引领上海的经济发展洪流；上海周边尤其是与昆山、苏州方向随着未来城际高铁的开通，未来也会成为长三角投资的热点。

REITs会更加有利于优秀潜力项目的发展

行业内对于房地产信托基金的出台已经期待已久，虽然仍未正式出台，但是离正式出台已为时不远。作为房地产行业内一种新的融资渠道，它的出台将会对地产融资提供一种新的渠道和方法，尤其是对商业地产项目。不同于以往的银行贷款、私募、IPO上市等融资形式，REITs对于银行存款、资本市场和融资渠道是一种更加综合的融合方式。同时，REITs会更加有利于优秀项目、非常有潜力的项目的发展。但是，就目前而言，REITs的审核会是比较严格的。

物业税在试点地区空转 可理性控制不动产投资

目前物业税仍处于在试点地区空转阶段，依然没有正式出台。至于对我个人和公司的影响，我认为暂时是没有影响的。对于物业税来说，中国的不动产税确实是比较低的。将一次性交付给政府的土地出让金按土地年限分部来交是可行的。但是这对于地方政府的短期财政收入和GDP目标是有影响的，其次物业税的征收对于房地产的开发成本控制会起到降低的作用，这对于现今的高房价会起到一定的抑制作用，同时对于投机性的不动产投资来说也是一种理性的控制。

但是对于物业税的起征点、是否应该按照物业面积、物业类型区分来征税，中低端物业与高端物业的税率差别如何让界定等等仍然需要细细考究。