资本市场的全面认可

一扫资本链困局开发企业依靠预售款可以把一个个项目滚动起来的时代已经一去不复返，特别是对于投资大、周期长、需长期经营的商业地产来说，简单的"开发+销售"的模式实践证明并不成功，战略思维和定位都必须重新调整。

"如今发展商投身商业地产开发，不仅要懂地产、懂商业，更重要的一条是懂金融，走一条资本之路，商业地产只有在金融创新中才能绽放活力。"这是在日前由新地产与汉博顾问在上海举办的"2009第二届商业地产年会"上，与会人士一致把2009年的商业地产重头戏聚焦到"资本引擎"关键点上。

资金链困惑限制规模化发展

一直以来，中国商业地产的长期发展前景被外界广泛看好，一方面中国经济发展水平、人口、资金三大要素支持商业地产发展，在城市化进程中，住宅发展到一定规模对商业地产，特别是对购物中心这样的业态有一定的拉动作用，另一方面，通过研究租金数据分析我国商业地产运行现状可以发现，有一半城市没有恢复到去年的中间水平，例如上海、北京、广州这样的一线城市，还有二线城市租金水平比去年三季度还低一些，而和国际化大都市的租金水平比，绝对数字还是处于相对低的水平，所以在租金或者发展空间方面，都有广阔的想象空间。

"但现实的情况是，中国发展商更愿意造住宅楼而不愿意造商业地产，尽管每个人都知道商业地产对未来来说是一个'金娃娃'。"花旗房地产投资亚洲有限公司副总裁兼首席投资执行官姚蔚一针见血的指出，"因为，要把'金娃娃'从种在地上一直到它长成一个'金娃娃'这个过程是非常艰难的。"

在姚总看来，国内商业地产开发最大的困惑来源于资金链。在国外，做商业地产贷款的时候可以只还利息不还本金，而中国为商业地产提供的贷款还是局限在那些短期或者是中期的，要求还本付息，一个地产项目即使十年还清也需要10%的回报率，而商业地产在前期两三年是培育期，回报率没有办法支撑银行贷款还本付息的支付，这阻碍了中国商业地产的投资。

宝龙集团副总裁刘晓兰在谈及宝龙集团2003年起转向做商业地产的七年历程时，也持同样观点："商业地产这块，因为它的专业度要求非常高，需要一个相当长的经营培育期，短期内不可能给开发营运商带来很好的回报。"