未来几年，竹园商贸区将有一批新建写字楼物业入市。这既可缓解小陆家嘴区域甲级写字楼的需求压力，也将提升竹园商贸区在上海写字楼市场的地位

　　本期《每日经济新闻》对这一区域的写字楼市场进行一番探察分析，同时推出上海其他商圈的几个写字楼项目，供读者们比较参考

　　依托浦东小陆家嘴板块的写字楼市场，竹园商贸区的写字楼市场近年来发展迅速，逐渐成为小陆家嘴区域写字楼市场的有益补充，与1.2美元/平方米/天的小陆家嘴写字楼相比，竹园商贸区内0.7美元/平方米/天的租金水平，竞争力极大。

　　小陆家嘴延伸区域成本优势明显

　　众所周知，小陆家嘴区域的写字楼租金水平近两年来出现较大提升，目前区内甲级写字楼的平均租金水平已经达到1.12美元/平方米/天左右，各写字楼的租金水平基本在0.65-1.5美元/平方米/天之间，大部分新建的高品质写字楼租金水平都在1.2美元/平方米/天之上。这种租金水平对于区内的部分入住企业而言，租金负担相对沉重。而竹园商贸区的租金水平则在0.4-0.9美元/平方米/天之间，且一些新建高品质写字楼的租金水平仅为0.9美元/平方米/天左右。这种租金成本的差别，使得部分企业选择入住竹园商贸区。这种现象，一方面可以缓解小陆家嘴区域甲级写字楼迫切需求所带来的压力，另外一方面也有利于竹园商贸区写字楼市场的成长和不断发展。到一个更高层面而言，竹园商贸区实际上是小陆家嘴区域办公功能的延伸，有利于浦东写字楼市场的稳定和繁荣。

　　20多幢写字楼入住率超9成

　　据上海中原地产研究部统计，竹园商贸区共有写字楼物业20多幢，并且未来几年还将有一批新建的写字楼物业入市。目前，竹园商贸区有许多在建或已交房写字楼项目，如盛大中心、中建大厦、希望大厦、长泰国际金融大厦、葛洲坝大厦、 钻石大厦、裕隆商务大厦、上海玩具进出口有限公司综合楼等。除此之外还有一些待开发的地块，如世纪大道两侧的2-3和2-4地块、轨道四号线4号出口旁地块等。这些物业建成后，将极大丰富竹园商贸区的写字楼市场，势必会有助于提升竹园商贸区的办公地位。

　　现时竹园商贸区写字楼的租金水平基本在3-7元/平方米/天之间，其中浦项商务广场、上海期货大厦、同盛大厦、城建国际中心等由于属于新近落成的写字楼物业，无论是硬件配备，还是软件服务都比较完善，因此其租金水平较高，而汤臣金融中心、众城大厦、裕安大厦等一批建成较早的写字楼租金水平就显得有些偏低。从入住率上来看，这些写字楼无论建成年数多少，入住率基本都能保持在90%以上，表明该区域写字楼市场的办公需求还是比较大的，而且该区域的写字楼市场是比较健康稳定的。

　　在竹园商贸区内的写字楼，目前基本上采取只租不售的经营策略，目前可售的写字楼仅有同盛大厦、钱江大厦、中达广场、一百集团大厦、宝安大厦、双鸽大厦等。

　　良好酒店配套支撑竹园商务市场

　　竹园商贸区的商业分布不合理，主要的商业设施基本分布在东方路沿线，其他几条重要路段商业设施匮乏，集中型商业比较缺乏，且沿街商铺的经营业态分布不合理。区内仅有的好美家和世纪华联所在地块，由于被和记黄埔购得，目前也正处于动迁阶段。而沿街商铺多以住宅中介门店、窗帘布艺、银行为主，便利店、餐饮店寥寥可数。

　　竹园商贸区的商业配套设施主要依赖于东方路商圈的辐射，目前该区域有着将近200万平方米的商业面积。而且在去年，和记黄埔购得世纪大道两侧2-3、2-4地块，将为该区域的商业提供有利的支持。根据规划，此处将建两栋大型商业办公综合性建筑，并成为世纪大道中段、竹园商贸区标志性建筑。一栋为38万平方米的世纪大都会，其规模为超级商业旗舰，另一栋为6.66万平方米的96广场项目，2007年年底竣工，定位为休闲广场。

　　竹园商贸区的酒店多集中在东方路靠近浦电路区域，在这里分布着上海瑞吉红塔大酒店、浦东假日酒店、舟山渔港大酒店和上海中油大酒店等，且这些酒店的体量都比较大，基本能够满足现时区域内的酒店需求。另外在竹园商贸区还有新加坡的嘉瑞酒店、通茂大酒店、齐鲁大酒店、紫金山大酒店等。良好的酒店商务配套，对于竹园商贸区的商务市场起到了很好的支撑作用。

　　竹园商贸区的优势与不足

　　交通便捷，拥有目前国内最大轨道交通枢纽

　　竹园商贸区东起源深路，西至东方路，南抵浦电路，北达张杨(张杨博客,张杨新闻,张杨说吧)路，占地约九十公顷，是浦东小陆家嘴区域的东扩延伸区域，规划发展为商业、贸易中心。来自国内外几十家大集团、大企业在园区投资兴建的金属、煤炭、石油、汽车、物资等交易中心已初具规模。

　　竹园商贸区内拥有目前国内最大的轨道交通枢纽———2、4、6、9号4条轨道换乘的世纪大道(原东方路)地铁站，尽管其目前一些线路仍处于在建阶段，但是2007年建成之后，其将在很大程度上加强了竹园商贸区的交通状况。

　　区内张杨路、东方路、世纪大道等均为浦东新区的主要交通要道；通往复兴中路隧道、延安东路隧道和大连路隧道极为便利，保证了与浦西交流的及时便利；竹园商贸区还拥有众多通往各个区域的公交路线，如589、779、736、814、130、968、313、522、978、619、791、775、777、935、584、773、339、630、961、790、772、609、977等。

　　部分写字楼建成较早，不利于区域写字楼整体品质的提高

　　竹园商贸区作为一个新兴的商务中心，其区内依然存在着一些不足，不利于竹园商贸区写字楼市场的快速发展。

　　在竹园商贸区现有的写字楼中，绝大多数写字楼都是在2003年之前建成的，其中以上世纪九十年代末居多，这种状况无疑会制约竹园商贸区写字楼的总体租金水平的提升，毕竟随着建成年数的增加，物业的硬件配备将越来越难以满足用户的即时需要。在新建写字楼物业没有占据主导地位的情况下，写字楼物业较老的现状，在一定程度上制约着竹园商贸区写字楼市场的快速发展。

　　区域写字楼分布不均衡竹园商贸区的写字楼物业绝大部分位于东方路和浦电路交汇处，另外东方路和张杨路交汇处也矗立几幢写字楼，除此之外再无相对集中的写字楼区域。在张杨路和源深路的一角，几乎没有写字楼物业。由此可以看出，竹园商贸区的写字楼开发偏重于区内西南角。另外，目前在建的一些写字楼项目均位于竹园商贸区的南面，即浦电路周边。

　　商务配套比较单一，商业设施比较匮乏

　　在竹园商贸区内，目前基本无较大规模的集中型商业，多以临街商铺的形势存在，即便在其他区域比较普遍的写字楼裙商，在这里也是凤毛麟角。相对于区域内众多的写字楼及其高入住率，竹园商贸区的商业配套设施明显不足，无法满足商务中心区域对于商业的需求。不过，该区域内的酒店设施比较完善，能够满足区域内对于此种商务功能的需求。

　　写字楼扫描

　　古北领峰

　　古北板块领事馆区旁高端写字楼

　　位于古北国际社区内的古北领峰是该区域内少有的几个出售型写字楼项目，该案由于正对著名的领事馆区(目前已有日本、澳大利亚、新加坡、韩国等总领事馆入驻，未来共有14领事馆入驻)，档次提升不少。

　　本期每日经济新闻推荐的正是位于古北领峰内的多套可分割写字楼房源，分割面积从165-800平方米不等，可租可售，单价23000-24000元/平方米，日租金4.5元/平方米。

　　据美联物业办公楼部高级经理陈俊彦介绍，古北领峰在2005年1月份的开盘价就达到了20000元/平方米，现挂牌房源以增值3000-5000元/平方米的价格出售优势明显。

　　华侨大厦

　　可在公司门口就近举办宣传活动

　　位于静安区延安西路、乌鲁木齐中路的华侨大厦早已是上海老牌写字楼的典范，目前入驻的著名企业包括有博亚咨询公司、英国商联保险有限公司、泰晤士水务公司、美国纽约人寿控股有限公司等。

　　本期每日经济新闻推荐的正是位于华侨大厦内的多套可分割写字楼房源，分割面积从50-1000平方米不等，只租不售，日租金4-5.5元/平方米。

　　据美联物业办公楼部高级经理陈俊彦介绍，该写字楼最大的优势就是其大门前设置有直径达百米的以钢混基础为材料的室外展场，室外广场均以彩砖铺地，并可布置大型设备，方便入住的企业就近举办各种场外宣传活动。

　　周边交通配套包括地铁2号线以及27、71等多条公交线路。

　　飞洲国际广场

　　在世界顶级品牌商店楼上办公

　　由于foxtown(狐狸城)的入住而声名远扬的飞洲国际广场如今仍有房源出售。

　　这座位于漕溪北路、零陵路口的项目，是上海烂尾楼改造的一个成功案例，2004年曾以18000元/平方米的低价入市，foxtown这个国际一线品牌打折店入住后，该项目身价倍增。

　　本期每日经济新闻推荐的正是位于飞洲国际广场内的多套可分割写字楼房源，分割面积从108-2200平方米不等，可租可售，单价29000-30000元/平方米，日租金4.8-5.5元/平方米。

　　据美联物业办公楼部高级经理陈俊彦介绍，飞洲国际广场地下2层，地上31层，其中B1-6层为foxtown，7层为国际级商务、视听会议中心，8-30层为甲级智能化写字楼，顶层为国际俱乐部。立体车库600-800个停车位。大厦B1层与地铁1、4号线上海体育馆站直接相连，并可换乘轻轨明珠线。

　　港泰广场

　　外滩智能化写字楼可租可售

　　位于延安东路、云南路的港泰广场，东临金融中心外滩，西靠政治中心人民广场，南北与繁华的商业街南京淮海路为邻，堪称沪上顶级地段。该项目由中华企业股份有限公司、香港嘉华国际集团坤丽有限公司、金外滩集团共同出资建造。全楼共27层，1-4层裙楼为商铺、酒楼与休闲场所；5-27层主楼则为高级办公用房，是集办公、商业、餐饮于一体的多功能综合涉外商办大楼。

　　本期每日经济新闻推荐的正是位于港泰广场内的多套可分割写字楼房源，分割面积从108-1500平方米不等，可租可售，单价23000-28000元/平方米，日租金4.3-5.5元/平方米。周边交通配套包括延安路隧道双线出口、地铁一号、二号、三号线枢纽中心站等。浦东写字楼网