办公楼投资或回暖，租赁需求仍将低迷---浦东写字楼网-浦东办公楼网

由于近期住宅市场回暖将引发办公楼市场回暖，办公楼作为房地产投资产品的一个类型，上海办公楼在中长期的保值增值能力或优于住宅，为什么这样说，首先，办公楼目前的售价并不高，至少仍有一定的租金回报率的保证，而相比而言，住宅的泡沫程度远高于办公楼，与租金回报率的脱离程度，个人认为仍然可以作为价值的重要评估标准。其次，从升值潜力来看，虽然近阶段住宅仍有炒作的空间，但其不可能长期脱离收入增长，即使结婚的刚性需求再强，需求再非理性，也不可能脱离实际支付能力。而且下阶段政策的不确定因素较大，这些都会增加风险。这些因素说明住宅只能作为短期炒作产品。相比而言，目前价格较低的办公楼在中长期的升值空间则较大，办公楼的升值潜力可以关注经济走向、出口增长、城市发展等几个因素。总体来说，办公楼是较为理想的中长期投资产品。因此，在投资需求不断增加的情况下，办公楼在下一阶段必然会受到关注。

相比办公楼的投资市场，办公楼自用型销售市场和租赁市场则需要区别对待。大面积销售型办公楼投资门槛较大，因此，将大量个人投资客拦截在外。实力较强的机构投资客关注核心地段的项目，但由于此类项目有限，因此，次中心区或潜力区域品质较好的大面积销售项目或也可称为投资目标。而其它项目则将受益有限。

而对于办公楼租赁市场来说，推动因素则仍然有限。尽管政府公布的经济指标已明显好转，但很明显，投资拉动的因素较多，企业经营效率的回升并不明显。外资企业自不用说，对于国内贸易、物流、制造业等办公楼的主要租户，也由于出口额增加缓慢，出口利润率大幅下降，而难以产生更多的物业需求。国内金融业在本轮金融危机中相对影响较小，部分国内金融机构确有借机加快布点的情况，但外资金融业的面积缩减，则使整体需求难以改善。这将使陆家嘴集中供应的超甲级办公楼还将持续面临竞争压力。

核心区甲级写字楼租赁形式的恶化还将进一步波及非核心区办公楼租赁市场，而目前这一影响还并不完全，地区差异还比较明显。

总的来说，对于未来一段时间内，办公楼市场的走向需要区别对待。相应的投资商、开发商、代理商、中介等相关企业，喜忧参半的情况也会更多的出现。浦东写字楼网

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