5分钟就结束了谈判的中融集团董事长倪召兴眼光独到，小陆家嘴地区折合下来只要每平米600美元的楼板价在他看来是远远物超所值，而且在谈判完成之后他甚至决定再自愿追加2000万元人民币。正是这样的魄力，使倪召兴从七八年前刚进上海时的1个亿资金，迅速发展到了目前的60个亿。倪召兴三个投资建设于陆家嘴地区的写字楼不仅仅带给他巨额的回报，更让浦东新区政府坚定了发展楼宇经济的决心，更多的楼宇经济神话将就此书写。

　　上海浦东楼宇经济魅力正在被释放得淋漓尽致。

　　“1个亿到60个亿，七八年前刚来浦东时，我带来1个亿的启动资金，现在，我已经在陆家嘴投资建设了3个项目，全部建成后可以达到60个亿的市值。”来自浙江在浦东开拓商业办公楼市场的中融集团董事长倪召兴不无感慨地表达了自己对浦东这块热土的希望，正是中融集团在小陆家嘴的3个项目——中融国际商城、中融恒瑞国际大厦以及中融碧玉蓝天项目，为他的投资取得了巨额的回报。

　　抓住浦东的机遇对于像倪召兴这样的浙江地产企业家来说，1990年4月18日国家开发开放浦东的重要战略决策无疑为他们的发展带来了千载难逢的机遇。

　　根据当时的计划，浦东的建设目标是用20到30年，或者更长时间段把浦东新区建设成为具有世界一流水平的外向型、多功能新城区。15年来，浦东开发开放取得了巨大成就，截至去年年底，浦东新区土地面积570万平方公里，常住人口289万，gdp达1790亿元，去年在浦东新区投入的全社会固定资产规模是672亿元。15年来，浦东投入的固定资产投资累积超过5000亿元。

　　上海市浦东新区陆家嘴功能区管委会副主任武伟表示，说目前的浦东寸土寸金，这话不为过，浦东所产生的税收是1350亿元，其中地方的税收402亿元，浦东去年累积吸引外商的合同外资是32亿美元，累积到现在为止，浦东吸引外资额大约在200亿美元以上，去年浦东新区的外贸进出口总额达到808亿美元，占上海市的一半。

　　然而，面对目前浦东的繁华，很难想象出七八年前倪召兴刚到这里时果敢投下巨资的独到眼光。

　　“8年前到浦东时，当时的写字楼市场相当低迷，情况非常糟，而我们自身经济实力也不是很雄厚。”倪召兴坦言当时风险很大，但是他自有见解，“我们在杭州开发房产已有十多年历史了，而且浦东要建成世界级的金融中心，我们就从东京、香港等国际金融中心分析，那时候这些世界级的金融区办公楼单价高的在1万美元以上，低的也有6000美元，而那时浦东新区办公楼楼价最高的只有这些城市的20%，我觉得发展空间非常大。”

　　最关键的不光是分析，倪召兴更是用自己的魄力抓住了机遇。倪召兴说，“当时我们要拿汇丰银行大厦旁边的一块地，就是现在正在建设的中融·碧玉蓝天项目，我只用了5分钟就结束了谈判，当时政府部门的人员都很惊讶于这一速度。”

　　为什么会这么快就定下一个这么大的决策?因为倪召兴觉得自己用每平方米600美元的楼板价拿下这块土地实在是太值了，所以他毫不犹豫地做了决定，而且他还表示，可以为这块地再追加2000万元人民币。

　　事实证明了倪召兴的眼光，时至今日周边的土地价格已经翻了几番，而且小陆家嘴旁边的写字楼也成为上海租售最为抢手的办公楼项目。

　　“浦东楼宇建设还是有很大的空间，这个空间源自两方面，一方面政府的配套设施完善，配套设施本身就是土地的增值，现在地价每年以30%的速度在增值。浦东是世界的，不仅仅是上海的，所以全世界的眼光、经济的焦点都集中在浦东。目前上海正在建设中国资本市场的中心、资产交易中心、信息集散中心，以全力推动上海国际经济中心的建设。”倪召兴依然在展望中融集团在上海的美好前景。

　　但他认为中融集团能够成功，政府诚信至关重要。“举一个很普通的例子，我们第三个项目碧玉蓝天的土地，是我们在3年前买来的，当时地价比现在要低，但政府非常守信，一直严格按当时签订的合同约定执行。”

　　机遇再现历史总是为抓住机遇的人所创造，在经历了15年迅速发展后，浦东又一次迎来重要机遇。

　　武伟深研浦东发展之中的轨迹，尤其对陆家嘴地区了如指掌。

　　据他透露，陆家嘴功能区目前有外资企业2500多户，内资企业1.43万多户，去年其税收达122亿元，而且目前在整个陆家嘴功能区范围内有24家跨国公司地区总部，有65家中外金融机构，同时还有60家在沪大型企业。

　　他认为，对浦东新区和陆家嘴功能区来说，楼宇和楼宇经济对这个区域的发展非常重要。据了解，在陆家嘴范围内规划建筑868万平方米的楼宇，其中88.4%规划为办公楼，现在陆家嘴在建办公楼的建筑面积有96万平方米，其中办公面积有90万平方米，同时还有266万平方米的建筑待建。从整个陆家嘴功能区的情况来看，现在有128幢大楼，总建筑面积是615万平方米。目前陆家嘴80多幢用于商业和办公的大楼，平均入住率是87%，平均租金是每天每平方米0.6美元。

　　楼宇经济在浦东可谓方兴未艾，而且这样的发展思路也为上海其他各区所重视。

　　仲量联行中国区董事陈立民长期从事上海商业物业的租售服务，对商业物业的发展非常有研究。他表示，“商业物业的开发对于开发商来讲可以保持一个很强大的队伍，人就是它的资产。我和上海很多区政府的领导最近都有沟通，我发现他们的思路在过去两年里有很大改变，以往经常会鼓励开发商买地建住宅，他们现在却担心住宅地卖完以后没税收了，最多就是收一个契税，但是搞商业房产就不一样，开发商把房子盖好租给跨国企业，其区域性的总部一旦搬到这个地方，它的税收就落在当地，对于当地区政府来讲，收益是非常丰厚的，而且是长久的收益。”

　　陈立民的观点早已被浦东新区政府所关注，因此在浦东发展15年之后，开始制定更有针对性和支持力度更大的政策。

　　在浦东新区政府最近公布的优惠措施中，鼓励发展总部经济的政策对地产企业来说尤为重要。根据这个规定，对新引进的跨国公司地区总部实现的增加值、营业收入、利润总额、个人所得形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴;.对新引进的国内大企业(集团)总部实现的增加值、营业收入、利润总额形成新区地方财力部分，一定年限内给予一定补贴;对新引进的跨国公司地区总部、国内大企业(集团)总部在新区购买自用办公用房的，给予一定房价补贴;租赁自用办公用房的，一定年限内给予一定租金补贴。

　　武伟在公开场合也曾宣布，浦东陆家嘴功能区由于楼宇较多，楼宇就成为陆家嘴功能区经济发展的主要载体，因此政府对楼宇有特殊的关照政策，而且目前已经有了雏形。

　　“这个政策大致将是，办公楼中引进的企业，只要符合浦东产业政策，只要注册在浦东，税交在浦东，浦东新区将会给一定的支持、一定的奖励，包括陆家嘴功能区也正在探讨和银行、证券公司、律师事务所、会计师事务所以及咨询公司等专业性服务机构和中介服务机构进行合作并给予奖励。”

　　浦东写字楼正是好时候

　　与正在进入下降通道的住宅市场相比，上海的写字楼市场还在继续着春天，各家国际物业顾问公司都表示了对上海写字楼物业的一致看好。

　　全球知名物业顾问公司高力国际对2005年第一季度上海写字楼的状况进行了描述，上海2005年甲级写字楼市场租售价格继续上扬，强劲需求使空置率继续下滑。上海甲级和超甲级写字楼空置率由去年底的7.2%下滑至目前的6.7%，再创10年来空置率新低。

　　高力国际研究报告指出，2005年第一季度，上海各写字楼的平均报价为0.9美元/平方米/天，具体成交价格为0.81美元/平方米/天，全市的平均议价空间为10%。成交租金比去年同期上扬14.3%。

　　作为中国极力打造的金融中心，写字楼市场在浦东仍有巨大的发展空间。武伟透露，中国人民银行第二总部将入驻浦东，这标志着浦东的金融业发展或者以金融为核心的现代服务业的发展将进入到一个新的层次，提高到一个更高的水平，同时浦东还有很多重要的项目，尤其是在陆家嘴附近有很多重要的金融项目，比如上海环球金融中心正在实施。

　　陈立民也认为，陆家嘴功能区的写字楼发展商将面临一次绝好的发展机遇。他说，“2006年底中国的金融业将全面开放。目前我们看到，在上海大部分的境外金融企业所占据的面积都只是2000平米，顶多也只有5000平米，而国内银行往往占着一栋楼。我相信，跨国性的金融企业早晚也会在上海有一栋栋的办公楼，尽管现在只是几千平米，未来将形成几万平米的需求，所以这种需求会大力推动未来办公楼的发展。”

　　陈立民特别指出，世界500强企业，现在已经来中国的只有300家，他们不会停止在中国的发展，一定会想尽一切方法进入中国赚取利润，这些企业也需要办公楼。“此外很多中小型的市场是由中小型的企业来占据，欧美以及澳大利亚等地的很多中型企业都没来中国，因为他们来中国的代价太大了，市场还没有开放，要进入的话必定有一定的成本，所以他们必然会等待整个经济体系开放以后才陆续进来，所以，2006年底之后，我预计另外一波企业会陆续进入中国、上海，尤其是浦东。从我们得到的数据看，未来几年办公楼的供应量将无法满足需求，所以租金还要涨。”

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