写字楼供应面临两大竞争

仲量联行年终报告显示，受金融风暴影响，2009年上半年之前写字楼需求明显减少、成交价格及租金都持续下滑，但是2009年下半年开始内资吸纳量开始增大，特别是房地产企业成为天津写字楼主要需求者之一，从2007、2008年成交占5%以下，增加至2009年的18%。房地产企业大量入驻，也反映出各地企业对天津房地产投资开发的热情。

分析人士认为，企业对天津的投资开发热情首先得益于天津经济建设和发展前景。首先，以南京路、小白楼传统商务区及海河沿线、南站CBD新兴市区为核心的商务功能区建设招商日趋完善、活跃。其次是滨海新区开发建设翻开历史新篇章，于家堡金融商务区、响螺湾商务区等加紧投入建设，为未来写字楼市场带来更大发展空间。另外，国内外资金纷纷涌入也给天津商用物业带来了需求空间。截至2009年末，全市金融机构(含外资)本外币各项贷款余额达11152.19亿元，增长47.2%，位居全国前列，全年实际直接利用外资90.20亿美元，增长21.6%。截至年末，世界500强企业已经有136家落户津门。这些都意味着天津写字楼等商用物业将成为更多外来企业的投资、使用目标。

仲量联行预计，随着环球金融中心等一批地标性高端写字楼陆续建成，2010年写字楼市场将呈现新的布局调整，写字楼主力供应将集中在南京路及海河沿线金融商务区，租金价格将有更多议价空间。

戴德梁行华北区研究部主管魏东分析认为，2010年天津写字楼的增量供应面临两大竞争，一是2009年天津市新增写字楼面积约16.4万平方米，比前两年有了很大的提高，但是新增吸纳量为5.1万平方米，导致了写字楼的空置率上升，达到10%以上，因为和平区连续两个季度都有新项目入市，写字楼的空置率达到了27.55%历史高点，而今年约27万平方米的供应量，将进一步产生更大的空置率压力，将使部分写字楼面临优胜劣汰。

二是写字楼面临产品升级换代。目前天津市高品质写字楼较少，大部分写字楼都有散售部分，整租比较少，目前很多写字楼存在问题，如缺少比较固定的用餐场所，时常有送餐小贩穿梭其中，影响写字楼的整体形象；电梯配备不足，上下班高峰时段拥挤现象严重；停车场面积普遍不足，妨碍业主出行。

在写字楼售价和租金方面，魏东分析说，2008年开始，因为金融危机的影响，写字楼的租金一直呈现平缓的下滑趋势。在2009年后两个季度，开始平稳。受火爆的住宅市场及内需市场的带动，写字楼的售价也有所增加，四季度较三季度增长了约11%。从未来发展看，在全国城市中，天津写字楼存量仍比较低，北京写字楼存量目前在全国最高是616万平方米，仅次于东京和巴黎，而东京写字楼的数量是2240万，可见我国大城市写字楼数量还是有较大差距。

零售商用物业供应呈现两大亮点

天津商用物业的信心恢复在零售商业物业交易上表现较为突出。据仲量联行等机构统计，继2009年上半年短暂停滞后，各类国际零售商重新开始在天津扩张。屈臣氏在2009年新开了五家分店，天津第一家COACH在伊势丹开业，第一家Y-3店也在海信落户。2009年零售商业地产开发建设及面市使用主要有两大特点，一是海河沿线、滨江道等传统商圈中特色商业街陆续投入使用，二是各区域大型购物中心等国际化商用物业启动预租，这意味着未来新的国际主力店和其他知名零售商的进驻，它们的出现预计将改善很多现有零售项目缺少娱乐休闲设施和品牌组合雷同的问题。

戴德梁行北亚区策略发展顾问部董事马康麟等机构人士预计，天津良好的经济发展态势，特别是在GDP数据消费比例提高34%，说明天津消费水平的提高。展望未来零售商用物业供应，随着COACH、UNIQLO、Y-3、OTIVI等知名品牌落户天津，今年H&M等新品牌以及久光等百货品牌有望陆续进驻，从而带动本市商用物业业态组合全面提升品质。预计今年零售商用物业供应将有两大亮点，一是市场整体呈现多核心发展态势，超出传统商圈范围以外的新商圈即将形成。二是大型购物中心、特色商业街区店铺及影城和多媒体设施将增量面市加速投入使用。

随着城市建设的深入，更具时代气息、符合现代人生活节奏、个性鲜明的新商圈正在形成。如恒隆广场、万达商业广场等重量级项目的出现，将打破传统格局，形成多个区域级商业中心，同时，随着海河重要节点的开发建设，以及地铁2、3、9号线临近投入使用，海河旅游休闲经济带、水上运动大世界等标新立异、主题突出的新商圈，以及东部津滨大道，西北的中山路，西南的奥体中心等区域新兴商圈也将加速成型。

天津市规划今年将打造海河新的八大节点，包括泰安道、津湾广场扩展区、解放广场、新文化中心和南站等，到年底使海河两岸整体面貌基本形成。今年将把和平路、滨江道、南京路地区打造成总长度3500米的国内最长的繁华商业区。重点在五大道核心区，把民园地区划分成六个重点功能区，包括旅游核心区、小酒店区、商业区、餐饮区、文化创意产业区等。此外还将建设意大利风情区二期工程，泰安道英式风情区改造建设、在河西区原天津德租界打造莱茵小镇，建成一个特色鲜明、集历史人文价值与商业价值于一体的德式风情街。

据商业地产咨询机构人士介绍，特色商业是指在一整片的区域内打造相同产业集群，这样可以形成比较优势，有利于消费者进行比较和选择。如西单商业街区、中关村电子产品市场、木樨园服装市场等。区域特色商业是商业地产开发的一个亮点，各地著名的区域特色商业有助于提升城市旅游业的竞争力，同时可以吸引消费者购物的倾向，可以形成对区域商业地产的有效需求，这就解决了商业地产有效需求不足的难题，因此区域特色商业是商业地产的一个发展方向。区域特色商业的集群发展有利于消费者对特色商品的比较和选择，是消费者购物的偏好区域，随着人文环境的改善，区域特色商业将会成为未来商业的开发热点。

特色商业街具有很浓的生活体验感，就像上海新天地那种味道，因此吸引了很多本地及外来人士。所谓生活方式、生活感受不单纯是购物，而是更加注重自己的体验。特色商业街是表达一种生活方式最典型的场所，因为这种开放式的街区，有一些氛围、一些概念要慢慢形成，因此也具有新鲜感。

在租金方面，预计今年将比较平稳。