1月26日下午，我应邀参加了“经济观察报-上投摩根经济月度观察”讨论大会，中国经济三十年的快速增长，中国居民消费升级，大规模城市化都是当今中国房地产繁荣的原因，但中国房地产目前存在着土地二元结构、土地财政制度、社会贫富差别巨大、民间投资渠道单一、保障体系与市场体系混淆、调控政策追求短期效应，治标不治本等六大痼疾。

中国城市化率已从上世纪90年代的28%达到了2008年的45.5%，也就是说这十八年来有6亿人口进入城市，这个数字在2020年会达到接近60%。大量人口进入城市成为中国房地产和经济拉动最大的火车头，中国大规模的城市化也带来了今天房地产繁荣。

中国政府制订的政策也在加快城市化，如2010年的1号文件鼓励农民工进城，包括土地流转、户籍制度、保障制度。2010年中央工作会议也谈到了拉动经济增长，还要靠城市化和城镇化。范说二三线城市将会是未来中国城市化的主战场，阳光100将更多投资二三线城市地产。

除了政府政现，中国经济三十年的快速增长，推动消费从衣食走向住行，从日用消费者走向耐用消费者，与此同时，民间聚集了大量的财富，投资和投机机会非常大。

但是中国房地产还存在许多问题。范说，中国房地产出现许多“怪现象”，如房价像“过山车”大起大落，地王频出，国进民退，调控不断，中央政方政策不一致等，这些都使房价成为民怨热点，而开发商也背负着道德责任。

中国房地产存在六大痼疾

土地二元结构、土地财政制度、社会贫富差别巨大、民间投资渠道单一、保障体系与市场体系混淆、调控政策追求短期效应，治标不治本。

首先是土地二元结构。中国城乡二元结构是城市土地稀缺、地价暴涨的根源。中国农村有96%的土地面积和55%的人口，城市却只有4%的土地面积，人口却达45%，而农村土地无法变成城市土地。城市化是一个土地集约过程，但由于中国的二元结构，造成城市人口与土地的巨大矛盾，人地矛盾，地价暴涨。

其次是土地财政制度。中国土地70年一次性地出让政策，以及现在分税制度之后，地方财政收入60%来源于土地，土地成为地方政府最主要的财政的来源。中国地价由三部分构成：一是取得成本，被征地农民的征地补偿安置费、城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益。政府以出让金形式获得的土地纯收益，新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费。低成本征地与高价卖地，促推地方政府疯狂卖地，助推了地价的暴涨。另外招拍挂使地方政府垄断土地市场。在城市运营上，大规模拆迁改造、新城建设及CBD规划建设、地方政府GDP政绩工程，使中国地价占房价比重为1/2，而国际平地地价占房价比重为1/4。土地出让金占地方政府财政收入比例为60%。

其三是贫富差别巨大。中国1.5%的富人拥有59%的财富、这些富人购买豪宅、大户型住宅。一边是海南豪宅七万块一平米的一次性付款现象，一边是《蜗居》中反映的普通工薪阶层买不起房现象。

其四是投资渠道单一。大量民间财富找不到投资渠道，储蓄不能变成拉动经济增长的投资。具有抵御通胀、保值增值功能的房地产业，买房储蓄，买房保值，成为大量民间投资的主要泄洪口和民间投资的新风头。另外中国实业环境恶劣，大量资金从工业撤出涌入房地产。

其五是保障体系与市场体系混淆。政府职能缺失，保障性住房建设不到位。保障性住房建设过度依赖市场型房地产开发企业，与市场体系混淆。在此情况下，对投资、投机没有有效的抑制措施，物业税、地产税等基本制度缺失。开发商也担负了很多保障性住房的很多的责任，所以大家对开发商也是指责有加，实际上政府应该把保障性住房的担子担起来。开发商是商品住房，它们实际上是不同的主体，也是不同的责任，由于混淆不清，所以开发商也是稀里糊涂地卖。

最后是调控政策追求短期效应，治标不治本。政府的房地产调控政策“头痛医头，脚痛医脚”。每每采取短期、应急政策，要么打压，要么救市没有解决土地、市场、金融等深层次的制度问题。房价也像个弹簧，一撒手就蹦起来了。它没有从金融的制度和它整个财政的制度，没从真正的制度层面来解决这个问题，所以房地产的调控经常会变成“空调”。