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中国房地产市场所存在的六大痼疾
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:上海浦东新区   2010-1-29 6:53:02

1月26日下午,我应邀参加了“经济观察报-上投摩根经济月度观察”讨论大会,中国经济三十年的快速增长,中国居民消费升级,大规模城市化都是当今中国房地产繁荣的原因,但中国房地产目前存在着土地二元结构、土地财政制度、社会贫富差别巨大、民间投资渠道单一、保障体系与市场体系混淆、调控政策追求短期效应,治标不治本等六大痼疾。

中国城市化率已从上世纪90年代的28%达到了2008年的45.5%,也就是说这十八年来有6亿人口进入城市,这个数字在2020年会达到接近60%。大量人口进入城市成为中国房地产和经济拉动最大的火车头,中国大规模的城市化也带来了今天房地产繁荣。

中国政府制订的政策也在加快城市化,如2010年的1号文件鼓励农民工进城,包括土地流转、户籍制度、保障制度。2010年中央工作会议也谈到了拉动经济增长,还要靠城市化和城镇化。范说二三线城市将会是未来中国城市化的主战场,阳光100将更多投资二三线城市地产。

除了政府政现,中国经济三十年的快速增长,推动消费从衣食走向住行,从日用消费者走向耐用消费者,与此同时,民间聚集了大量的财富,投资和投机机会非常大。

但是中国房地产还存在许多问题。范说,中国房地产出现许多“怪现象”,如房价像“过山车”大起大落,地王频出,国进民退,调控不断,中央政方政策不一致等,这些都使房价成为民怨热点,而开发商也背负着道德责任。

中国房地产存在六大痼疾

土地二元结构、土地财政制度、社会贫富差别巨大、民间投资渠道单一、保障体系与市场体系混淆、调控政策追求短期效应,治标不治本。

首先是土地二元结构。中国城乡二元结构是城市土地稀缺、地价暴涨的根源。中国农村有96%的土地面积和55%的人口,城市却只有4%的土地面积,人口却达45%,而农村土地无法变成城市土地。城市化是一个土地集约过程,但由于中国的二元结构,造成城市人口与土地的巨大矛盾,人地矛盾,地价暴涨。

其次是土地财政制度。中国土地70年一次性地出让政策,以及现在分税制度之后,地方财政收入60%来源于土地,土地成为地方政府最主要的财政的来源。中国地价由三部分构成:一是取得成本,被征地农民的征地补偿安置费、城镇居民的拆迁费用;二是开发成本;三是政府收益。政府以出让金形式获得的土地纯收益,新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费。低成本征地与高价卖地,促推地方政府疯狂卖地,助推了地价的暴涨。另外招拍挂使地方政府垄断土地市场。在城市运营上,大规模拆迁改造、新城建设及CBD规划建设、地方政府GDP政绩工程,使中国地价占房价比重为1/2,而国际平地地价占房价比重为1/4。土地出让金占地方政府财政收入比例为60%。

其三是贫富差别巨大。中国1.5%的富人拥有59%的财富、这些富人购买豪宅、大户型住宅。一边是海南豪宅七万块一平米的一次性付款现象,一边是《蜗居》中反映的普通工薪阶层买不起房现象。

其四是投资渠道单一。大量民间财富找不到投资渠道,储蓄不能变成拉动经济增长的投资。具有抵御通胀、保值增值功能的房地产业,买房储蓄,买房保值,成为大量民间投资的主要泄洪口和民间投资的新风头。另外中国实业环境恶劣,大量资金从工业撤出涌入房地产

其五是保障体系与市场体系混淆。政府职能缺失,保障性住房建设不到位。保障性住房建设过度依赖市场型房地产开发企业,与市场体系混淆。在此情况下,对投资、投机没有有效的抑制措施,物业税、地产税等基本制度缺失。开发商也担负了很多保障性住房的很多的责任,所以大家对开发商也是指责有加,实际上政府应该把保障性住房的担子担起来。开发商是商品住房,它们实际上是不同的主体,也是不同的责任,由于混淆不清,所以开发商也是稀里糊涂地卖。

最后是调控政策追求短期效应,治标不治本。政府的房地产调控政策“头痛医头,脚痛医脚”。每每采取短期、应急政策,要么打压,要么救市没有解决土地、市场、金融等深层次的制度问题。房价也像个弹簧,一撒手就蹦起来了。它没有从金融的制度和它整个财政的制度,没从真正的制度层面来解决这个问题,所以房地产的调控经常会变成“空调”。



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