日前，上海规土局发布了２０１０年第２号土地公告（新年首个经营性用地公告），推出了东至河南北路、南至北苏州路、西至山西北路、北至天潼路的苏河湾地块——“闸北区苏州河北岸东块１街坊地块”，这幅商报记者关注了两年的重要地块将于２月初开始挂牌，挂牌起始价为４７亿元。而此前，上海土地市场上首度采用“勾地制”的２幅商业地块——外滩国际金融服务中心（８－１）地块和黄浦区１６３街坊地块也将在２月上旬投开标。可以预见，届时，上海商业用地市场将热闹非凡，沪上三大商业地块轮番上场，若无一流标，即便以底价成交，半个月内，这３幅重量级地块的土地出让金收入总额将接近２００亿元。

２月１日 外滩国金中心地块投开标

作为上海“勾地”第一单，外滩国际金融服务中心（８－１）地块已被公认将成为上海第一幅百亿地王，自然受到了最大的关注。

外滩国际金融服务中心（８－１）地块位于“百年外滩”的末端（南端）——中山东二路东门路，东面紧邻黄浦江边的十六铺水上旅游中心，北侧将面临１．１８万平方米的公共绿地（地下是正在实施建设的外滩公共交通枢纽），出让面积约４．５５万平方米，规划为商业、金融、办公、文化综合用地，地上建筑面积为２７万平方米，地上建筑高度则要求“不超过１８０米”，还有约１０万平方米的地下建筑面积，总建筑面积将可达到３７万平方米。——这样一幅黄金宝地最初在去年９月的预公告中出现时，就引起了业内外关注。

去年１１月中旬，这幅注定将成为上海商业用地“总价地王”的外滩国际金融服务中心（８－１）地块举行信息发布会，新鸿基地产、和黄、仁恒、丽丰控股、上海置业、爱美高、绿地、复地等２０多家开发商巨头纷纷到场。黄浦区规土局也没有让这些开发商代表失望，该局详细地介绍了外滩国际金融服务中心（８－１）地块的情况。最为惊人的是，出让方明确公布外滩国际金融服务中心（８－１）地块的评估价为９０亿－１１０亿元，顿时，在上海房地产市场掀起轩然大波，上海首幅百亿地王的光环令外滩国际金融服务中心（８－１）地块成名之后更成为明星。

按照当前最低的“勾地底价”（９０亿元）和地上建筑面积估算，地块的起拍楼板价将达到３３３３３元／平方米左右，如以１１０亿元估算，起拍楼板价更将高达４０７４１元／平方米左右。这样的楼板价不可谓不高，但是，与地块总价百亿元相比，一切都显得微不足道。不俗的地段，加以上海首幅百亿地王的“桂冠”，还是赢得不少开发商的青睐，１１月底，上海市房地产交易中心公布了外滩国际金融服务中心（８－１）地块的预申请结果公示，最终，共有４家企业通过了这幅地块的有效预申请，明确将争夺上海有史以来第一幅百亿地王。

而上海市规土局也按照之前透露的进程，于２００９年１２月底发布第１０２号《上海市国有建设用地使用权招标出让公告》，涉及的唯一一幅地块就是外滩国际金融服务中心（８－１）地块，上海首幅百亿地王将于２０１０年１月１２日至１月２８日期间办理投标申请，投标保证金为１０亿元，商报记者了解到，外滩百亿地王将采取有竞价招标的方式出让，按照综合条件最佳者得的原则确定中标人，而此次商务标和技术标总分为１５０分，其中，商务标９０分（经济实力２５分、开发业绩３２分、运营能力３３分），技术标６０分（技术经济指标４０分、规划方案２０分），有效预申请人可加分１０分。根据出让文件显示，在分数占比较大的商务标中，投标人的银行存款、净资产、商办物业开发量、滨水商办物业开发经验等都将成为评分依据，而投、开标活动则将于２月１日举行，如果不出意外，上海土地交易市场即将于下月１号迎来第一幅百亿地王。

２月８日 黄浦区１６３地块投开标

作为曾经赫赫有名的全国地王，黄浦区１６２街坊地块早于２年多以前就已“名扬天下”。２００７年６月，出让面积１３７０９平方米、可建面积约６．５８万平方米的黄浦区１６３街坊地块，首次出现在土地出让公告中，凭借南京东路步行街独一无二的顶级地段，吸引了新鸿基地产、九龙仓、太古地产、信和集团、香港建设、中信泰富、新加坡政府投资公司ＧＩＣ、美国铁狮门、南京苏宁环球等国内外众多地产大鳄，最终，南京苏宁以４４．０４亿元夺得１６３街坊地块，楼板价高达６６９３０元／平方米。然而，令人大跌眼镜的是，一年之后的８月１３日晚上，苏宁环球（０００７１８）发布公告证实１６３街坊地块退地。

又是一年过后，上海市规土局于２００９年１０月２２日发布１２号土地预公告中，再次推出了黄浦区１６３街坊地块，与外滩国际金融服务中心（８－１）地块相仿，退地后重新出让的黄浦区１６３街坊地块同样以“勾地”方式重新推入市场。当年１１月底，１６３地块举行信息发布会，新鸿基地产、和记黄埔、丽丰控股、凯德商用、新黄浦、新城投资等２０多家开发商悉数到场，出让方黄浦区规土局公布了１６３地块２６亿－３０亿元的“勾地评估价”。两年前，１６３地块首次推出时的挂牌起始价为１７．１８亿元，相比之下，目前的评估价格已有５１％－７５％的上涨；但与２００７年８月南京苏宁“曾经”的中标价（即４４．０４亿元）相比，１６３地块最新的估价已经折让３２％－４１％左右。 而按照地上建筑面积估算，１６３地块“勾地”的估价平摊至单位建筑面积，其勾地阶段的楼板地价已经达到３９５１４－４５５９３元／平方米，虽然与当初南京苏宁接近６７０００元／平方米的中标楼板价相比还有一大段距离，但单就４００００元／平方米左右的楼板价而言，依然高得惊人，即便１６３地块以２６亿－３０亿元的评估价格成交，依然将成为上海土地交易市场上的单价地王。

更何况，１６３地块与外滩国际金融服务中心（８－１）地块一样，采取“先招后拍”的方式进行出让，先通过综合评标“择优确定”中标候选人，再将中标候选人中的最高投标报价与一个加价幅度之和作为现场竞价的起始价，再以价高者得的方式确定中标人，毋庸置疑，经过现场竞价之后，１６３地块的最终成交价将远高于勾地阶段的评估价，届时，也会将这幅“未来”的上海单价地王抬升到一个更高的水平。而准单价地王的名号也没有使开发商们却步，最终，共有３家企业顺利通过了１６３地块的预申请。

而在２００９年的最后一天，上海市规土局突击发布多个土地出让公告，其中第１０８号公告推出的唯一一幅地块就是备受市场瞩目的前全国地王——黄浦区１６３街坊地块。

商报记者了解到，此次，１６３地块将采取有竞价招标的方式出让，评标中的商务标和技术标总分为１５０分，包括了商务标９０分（经济实力２５分、开发业绩３５分、运营能力３０分）和技术标６０分（技术经济指标４０分、规划方案２０分），有效预申请人可加分１０分。其中，经济实力根据投标人银行存款、净资产、资信级别情况按规定等级评分；开发业绩的评分依据是投标人商办物业开发量、商业物业开发量、商业区商业物业开发经验、地铁站点出入口或通道项目结建经验、近地铁两线（或两线以上）交汇站项目开发经验、绿色商办物业开发经验；而运营能力方面则依据投标人商办物业持有量、商业物业持有量、大型综合百货运营管理经验来评分。

根据出让文件显示，１６３地块的投标申请将于２０１０年１月１８日至２月４日期间办理，而投、开标活动则将于下月８日进行。

２月１１日 首幅苏河湾地块开标

上海苏州河现代服务业集聚区是闸北区“十一五”规划服务经济发展的重要产业功能区，也是上海市确定的首批现代服务业集聚区之一，该区域位于苏州河Ｓ形的北岸，故称之为“苏河湾”，全长约４１００米，几乎囊括了闸北范围内的沿苏州河的整个河岸——西起共和新路、东至河南北路、南临苏州河、北至曲阜西路—海宁路，占地面积达到４６．６公顷。

早在２００８年初，“苏河湾”就传出正式启动的消息，计划首推位于西藏路桥附近的２幅滨河地块“４１、４２街坊”，新开发加上保留（需整修改造）的建筑，总共约将推出１２．３万平方米商务楼，其中新建建筑均为商业和办公用房，另一半为工业品批发市场，以及包括原怡和打包厂、原中国银行仓库、原中国实业银行仓库、原农业、金城、兴业银行仓库等保留建筑，在保护性改造的基础之上，开设高档餐饮、休闲娱乐、主题购物、滨河会展等现代服务业，当时称将于５月中旬率先进入土地一级市场。而在“４１、４２街坊”之后，占据苏河湾最优地段的“１号街坊”地块也将随后推出，据介绍，其用地面积约４．３万平方米，西侧是前些年较早开发的次新房住宅小区河滨花园，隔河南北路相望的就是在建中的地铁１０、１２号线站点，而北面则紧逼七铺路服装市场，其地段之优越，在苏州河沿岸的滨河地带、乃至整个上海市中心近年来的土地市场上都是极为少见的，按照规划，１号街坊地块将开发甲级写字楼、星级酒店、高档住宅，配合以主题购物、休闲娱乐。

“苏河湾”首批地块即将上市，令不少业内人士翘首以盼，并纷纷预测因此将催生上海新地王。然而，２００８年，上海商业用地市场突然遭遇寒流，此前苏宁天价拿下的黄浦区１６３街坊也在当年８月被证实退地，受此影响，苏河湾地块推出也不得不被搁置。

直到去年国庆节前夕，上海规土局突击发布当年第１１号土地“预出让”公告，涉及位于闸北、杨浦、普陀、闵行等１２个地区的４０幅经营性用地，土地面积合计达到３５５万平方米左右，将之前早已准备就位的闸北苏河湾、新江湾城、长风商务区、真如的重要地块一网打尽，只不过，苏河湾计划首次推出的地块并非之前言之凿凿的“４１、４２号街坊”，而是苏河湾中位置最佳的“１街坊地块”。

而在３个多月之后，苏河湾地块于千呼万唤之中终于证实公告推出。今年１月１３日，上海市规土局发布２０１０年第２号土地公告（新年首个经营性用地公告），推出了位于闸北、青浦两区的４幅经营性用地。其中，东至河南北路、南至北苏州路、西至山西北路、北至天潼路的——“闸北区苏州河北岸东块１街坊地块”，正是商报记者两年来一直关注的苏河湾地块。

公告内容显示，１街坊地块的土地用途为公共设施用地（商办、文化娱乐）、居住用地、市政公用设施用地及公共绿地，总面积约４．２万平方米，出让面积约为３．５６万平方米，容积率３．７４，其中含保留优秀历史建筑和开发可建两部分，当中的住宅比例不大于４５％，按照４７亿元的挂牌起始价粗略估算，起拍楼板价高达３．５３万元／平方米。不仅如此，商报记者从出让文件获悉，闸北区政府为地块出让设置了较为苛刻的条件：（所开发的）商业物业必须持有经营，办公楼不得分割出售，竞买人须有保护保留建筑改造开发及高档酒店开发与管理的经验。同时，竞得人自出让合同签订之日起的１５日内“必须向地方国库支付国有建设用地使用权出让价款的５０％”。——由此可见，苏河湾首幅推出地块对开发商资金实力方面要求较高。

据了解，苏河湾地块并不像外滩国际金融服务中心（８－１）地块和黄浦区１６３街坊地块一样进行“勾地”，而是直接于２月２日开始挂牌报价，并于１１日开标。然而，此次，苏河湾地块并不等外滩国际金融服务中心（８－１）地块和黄浦区１６３街坊地块完成出让，就急急忙忙地在土地市场上公告推出，其市场接受程度目前还有待观察。