“我放这些PPT的时候，脊背都在发凉。”上海张江高科一名高层深有感触地对记者说道，每年都有几十拨来自全国各地的科技园区的参观考察团，到张江高科来学习考察，但当他用PPT向这些参观者介绍张江经验时，心里老是感到一丝不安。

来自于周边二线城市的激烈竞争，已经让曾以老大哥自居的张江高科，感到越来越大的压力。“平心而论，这几年苏南和浙北在高科技园区上做的其实比张江更好。”上述高层坦白地说道。

近日，张江高科掀起了轰轰烈烈的“二次创业”热潮，希望一改过去粗放的发展模式，营造更好的科技创业氛围。

这座被称作中国第一高新园区的地方，在过去10余年的发展当中，到底有哪些经验教训值得借鉴？

张江是做高科技，还是做房地产？

打开张江高科网站，一串壮观的数字迅速映入眼帘：

“截止2008年底，园区进驻企业达1540家。2008年，园区工业总产值421.4亿元；经营总收入839.7亿元；固定资产投资98.3亿元。吸引投资总额13.25亿美元；合同外资金额11.52亿美元。从业人员为12.56万。园区累计申请专利14233件(2008年为5091件)，授权专利3218件(2008年为1013件)……”

即使在金融危机当中，落户注册张江的高科技公司的数量，也出现了大幅增长。“这说明凭借优良的区位优势，张江并不缺好项目前来落地。”上述张江人士说。

但正是如此，导致张江高科在前些年一度对一些中小科技创业企业，显得不够重视。

一个在业内流传颇广的故事是，当朱敏以32亿将他在美国创办的网讯科技卖给思科之前，他回国创业的第一站不是去的杭州，而是上海张江。

“你的公司是世界500强吗？明年预计做多少收益？你打算投资多少钱？”这是张江抛给朱敏的前三个问题。

“他们不信我一年能做出400万-500万美金，同时认为初期投资500万美金太少。”朱敏在此前接受本报记者采访时曾回忆道。这种只喜欢大项目、大企业的思维，让一些从美国回来的创业者很难适应。

和朱敏有同样遭遇的还有施正荣、马云等一大批曾经穷困潦倒的创业者，他们都曾有过因未受重视而与上海擦肩而过的经历。由于周边城市给出了更加优惠的创业条件，这些创业者纷纷远走江浙。

2008年的上海政协会议上，上海市委书记俞正声就曾痛心的询问道，为什么上海留不住马云这样的优秀创业人才。

而造成这一现象的根源，则可以归结于张江高科较为粗放的园区经营体制。

“张江高科在过去，更像是一家房地产公司，这不是一个褒义词。”张江高科一名不愿公开姓名的人士直白地告诉记者。

2009年张江高科半年报显示，2009年上半年园区房地产销售收入6.86亿元，租赁收入1.95亿元，分别占据营业总收入的72%和21%。

也就是说，张江高科的收入中有93%来自于房地产业务——这在一定程度上形成了园区对地产业务的高度依赖，并有意愿推动园区租金的上涨。

目前，张江高科部分写字楼的租金高达4元/平米/天，这一价格已经直逼陆家嘴(24.48,0.00,0.00%)的一些5A级写字楼，这让许多创业型科技企业无法承受。而在无锡等地，一些高科技园区常常推出写字楼免租金，甚至倒贴补贴的方式来吸引创业企业落户。

租金上涨的直接后果是，张江的中小企业外迁潮，在近几年愈演愈烈。以至于张江的官员到苏南等地去考察，到处可以见到熟悉的面孔——许多企业都是由张江搬迁而去，这样的状况曾让张江无比痛心。

这在一定程度上造成了张江高科创业氛围的缺失。一个诘问就是，北京中关村产生了联想、百度、新浪、搜狐，深圳有华为、中兴等一大批由创业变大的科技企业，但张江高科成立10余年来培育出来的知名科技企业，仍然屈指可数。

张江再出发

2005年底，新上任的张江高科董事长刘小龙看到了张江发展的瓶颈，为寻求园区经营的突破，提出了向“开发运营商，创新服务提供商，高科技产业投资者”的战略转型，即要从房产开发和出租为主要经营模式，转向以园区专业化服务和高科技企业投资为主的经营和盈利模式。

这种模式被概括为“一体两翼产业互动”战略。

在此之后，张江先后投资成立了浩成创投、张江汉世纪创投，并通过这些创投机构投资了微创医疗、万德信息、微创太阳能等一批优质的科技企业。一旦这批企业成功上市，将给张江园区带来一笔不小的投资回报——这块业务已经日益成为张江高科即房地产之后的重要增长点。

根据园区的统计，张江共有将近300家企业有条件在未来两三年内上市。这样充足的投资目标群体也给张江园区的参股投资业务提供了有效的资源保障。

根据已披露的信息，张江集团正计划将按照产业方向和企业成长阶段设立总额50亿元的母基金，通过合伙企业等方式组建集成电路、生物医药、新能源、文化创意、现代农业等若干个产业基金，争取3年内形成不低于250亿元的总投资规模。

背靠上海国际金融中心，正迎头赶上的张江高科，依然是一个让其它园区敬畏的竞争对手。