昨天，仲量联行发布2009年度上海投资市场报告，上海资本市场在2009年强势收官，2009年上海大宗房地产交易22宗，涉及总额达256亿元，同比增长42%。预计2010年上海房地产投资市场除自用买家继续活跃外，更多外资投资机构将就加入到“抄底”的队伍中，其中写字楼是首选物业，目前正在谈判的项目金额在60亿-70亿元。

2009年国内买家主导市场

仲量联行上海投资部总监韩瑞杰表示，2009年上海房地产投资市场的三大主题是：国内买家、自用客户以及办公楼。国内买家在2009年的成交总额中占到88%，成为市场的绝对主导力量；许多国内买家都是自用客户，所购入的物业将作为自用办公空间，自用客户的收购占到整年交易额的一半，而在过去几年，鲜有国有银行和企业在上海整栋收购自用物业；此外，办公楼成为2009年投资市场的绝对主角，占到整年交易额的79%，远超住宅、商铺以及工业地产。体现这些投资特点的案例包括：中国农业银行买入中信泰富船厂项目一栋写字楼，来自浙江的红楼集团于去年第四季度从摩根士丹利手中以人民币14.2亿购入无限度广场。

写字楼租金止跌成买入信号

2009年上半年，上海写字楼租金急速下跌，不少甲级写字楼租金从最高水平下跌了三成以上，由于当时并无任何迹象显示租金会回调，少有国外投资者对上海办公楼物业感兴趣，全年仅有一笔收购交易，即上海四季坊项目。

2009年末，在上海写字楼新增供应集中的浦东区域已经出现租金止跌迹象。仲量联行上海董事总经理顾东尼指出，去年第四季度，浦东许多写字楼物业的有效租金都有所增长，租金平均环比前一季度上涨1.4%，这也是自2008年第二季度末以来浦东写字楼租金的首次上涨。同时，浦东写字楼市场的空置率减少了4.5个百分点，至13.9%。租金止跌、空置率下降———从去年四季度开始，众多国外投资者再度开始关注上海办公楼市场的投资机会。

2010年外资重回市场

仲量联行浦东办公楼部总监李凌透露，目前市场上约有总价值达人民币60亿-70亿元的投资交易正在进行洽谈，约5-6宗，以写字楼项目为主，其中外资机构投资者的身影明显增加，预计这些交易将于2010年上半年完成。他还指出，虽然2010年年内浦东将有几栋新增办公楼物业入市，但租金预计仍将在目前基础上回升约15%。正是租金增长前景促使国外投资者再次考虑投资上海的办公楼市场。

展望2010年上海房地产投资市场，仲量联行上海投资部总监韩瑞杰认为，随着政策的放宽，来自国内保险公司的房地产投资活动预计将会增加；机构投资者而非自用客户的交易比例也将会增加，而这些机构投资者除了国外也包括国内。

在2009年至今的这轮楼市高潮中，轮到了中国公司将曾经被外资收购的物业重新接手。2008年底还在担心亏损的外资基金们最近热情昂扬，乘着楼市高峰大肆出货。

几乎在同时，中国楼市泡沫的问题被提及的频率越来越高。

“上海花园广场”遭转手

近期有消息称，投资银行高盛正与上海复地集团洽商出售其持有的上海花园广场项目。记者昨天了解到，这一项目转让价格在2.5万元/平方米左右，计算总价将超过20亿元人民币。

记者从知情人士处了解到，这笔交易目前正在进行中。“这是一笔操作相当复杂的交易。”该人士表示，由于其中涉及币值转换以及诸多股权结构性问题，交易完成需要相当长一段时间。

资料显示，2007年4月，高盛以1.9亿美元（当时约16亿元人民币）收购了位于虹桥地区的酒店式公寓及别墅项目“上海花园广场”，总计建筑面积9.78万平方米，包括用于租赁的53栋别墅及9幢酒店式公寓楼。

业内人士表示，交易价格在平均单价2.5万元/平方米左右，如果以这一价格计算，则成交价格将达到24.45亿元。

复地方面的回应是，如果有这一笔交易，将会有公告发布。

复地在过去一年间连续出售北京以及天津两处商业物业项目，并成功套现总金额达到25亿元，这一数字与此次物业交易价格倒是基本吻合。

在此之前，高盛已经将其在上海的一宗写字楼物业“高腾大厦”易手。

新茂大厦三度易手

几乎在复地收购项目同时，记者还获悉一宗大笔交易。来自北欧的老牌金融集团SEB名下地产基金SEBImmobilien也将2006年底从麦格理手中接盘的新茂大厦(已改名铂金大厦)成功转手。

去年已经在上海市场上收获两单的香港上市公司资本策略成为项目的接手方。有业内人士透露，这笔交易的成交价格接近24亿元人民币，单价约为5.5万元/平方米。

此次交易已经是新茂大厦的第三度转手。2005年1月，来自新加坡的地产公司嘉德置地出于战略考虑，将新茂大厦以9800万美元出售给澳大利亚地产基金麦格理。收购后，麦格理开始了对新茂大厦的包装，首先将其改名为铂金大厦。

2006年12月，德国SEBImmobilien以2.5亿美元代价收购了这一商业物业。当时是二度接盘，不少业内人士将这笔交易理解为国外低回报要求的稳定型基金所进行的长期投资。不料3年后，该项目还是被最终转手。

从亏本到获利

在去年上半年成交的一系列整体收购案例中，中资的投资一定程度上沾了金融危机的光。比如去年6月完成的上海盛邦国际大厦(原福海商厦)项目出售协议中，香港资本策略投资有限公司(00497.HK，下称资本策略)仅以不到55%的价格收购了已破产保护的雷曼兄弟在“盛邦国际大厦”的权益，并重新包装近期面市。同样的，潘石屹表示，公司经由大摩收购的东海广场同样也溢价不多。

而到了最近几宗交易，外资亏本的买卖已经被大幅盈利所取代。2009年中国楼市的持续火爆让外资投资者们分享到了难得的利润果实。

以高盛这笔交易来看，加上人民币升值的因素，兑换成美元来计算，即使对于三年租金收益忽略不计，高盛的“上海花园广场”接近三年的地产投资也将给其带来100%的账面收益。而如果考虑地产基金所采取的杠杆，这一利润率将会更加惊人。

外资集体出逃？

在高盛、SEB之前，摩根大通、花旗、麦格理、凯雷、雷曼兄弟等金融公司已经相继将手头物业陆续抛售。不难看出，近期发生的所有交易模式如出一辙，全部由境外资本出货而由国内公司接盘。

这和2004年中国市场上境外机构大肆投资的状况截然相反。当时，几乎所有的境外投资者都等着在中国购买一处物业。

如今回顾来看，几乎当时所有出手投资的公司都已经获得了丰厚的回报，不少公司回报率超过100%。

最近一些媒体言论或许能够反映目前境外投资者对于中国房地产市场的态度。提前出版的2010年1月11日美国《商业周刊》，发表题为《中国房地产狂热症》的文章指出，美国曾经的房产泡沫带来问题成堆，那么中国的房产泡沫可能更为严重。

在此之前，美国《纽约时报》1月8日在其工商版头版显著位置刊登题为“卖空中国”的报道称，曾准确预见安然公司垮台的詹姆斯·查诺斯预言中国即将崩溃，认为“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍”。

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