2010年注定将成为资本市场的创新年,继融资融券、股指期货近日获批后,房地产投资信托基金（REITs）也呼之欲出,有望成为今年资本市场又一项重大制度创新成果。

刚刚结束的中国人民银行工作会议指出,要不断提高金融市场的广度和深度、并加快开展房地产投资信托基金（REITs）试点有关工作,房地产投资信托基金再度成为市场关注的焦点。在这一消息和其他利好的共同作用下,昨日,地产板块终于一改阴沉了多日的“绿脸”,多数个股飘红。而房地产上市公司在接受记者采访时也表示,虽然不排除房地产市场短期内会有波动,但还是看好房地产行业在未来5年的表现。

REITs成房企融资寄托

招商证券研究员贾祖国表示,从当前情况看,国内首只股权REITs预计将在2010年一季度上市,债权REITs将在股权REITs前出台。

上海房地产研究院创意地产研究室主任戴承良认为,相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式,REITs更适合于商业地产融资。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

贾祖国也表示,REITs可以打通房地产行业的融资渠道、沟通银行存款与资本市场,促进商业地产发展。

目前,北京、天津、上海三地的REITs试点工作已经全部准备就绪。由央行牵头,银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”,已完成试点实施方案的制定。据悉,京、津、沪三地经历数月紧锣密鼓的准备,将同时推出REITs试点,破解了之前市场对试点城市先后顺序的猜测。

而对于日前国办通知中提出的要加强房地产信贷风险管理、进一步完善房地产信贷风险管理制度的政策,某券商分析师认为,单从这一政策来看,对中小房地产企业影响较大,但是从证监会和国土部的相关政策也可以看出,上市公司的融资审核也越来越严格,房地产企业可能又将面临资金之渴,房地产公司融资的重担又将落在房产信托身上。

多元化融资手段渐受关注

西南财经大学信托与理财研究所信托行业研究员赵杨表示,以往房地产信托模式比较简单,主要是对某个房地产开发项目进行信托贷款。但现在一些房地产信托越来越表现出类基金化操作的模式,目前一些信托计划已经出现先有资金池,再从项目池中选择项目进行投资的现象。

他还表示,这些举动都表明信托机构正在积极行动,试图在房地产领域拥有更多话语权,同时希望为未来REITs的开展进行市场布局。

戴承良表示,REITs主要是进行长期稳定的价值投资,而商业地产运作周期比较长。标准意义的REITs都是公募基金,解决REITs在资本市场上市问题是关键性的一步。近年来,我国一直在迈向REITs的道路上探索,各种情况表明,我国国内环境基本具备REITs的发展条件,商业地产对REITs的迫切需求也在不断增长,期待REITs不久的将来在我国内地资本市场诞生。

业内人士表示,REITs的出台是房地产金融放开的第一步,也是极其重要的一步。发展房地产金融项目也将推动房地产企业快速发展,促进整个行业健康平稳。

金地集团董事会办公室游然在书面答复记者采访时表示,随着房地产市场集中度的提高、房地产行业整合的加剧,多元化融资手段的重要性正在资本主导的房地产市场日益凸现,公司也在积极探索新的发展模式,如发展“金融地产”,目前已有项目在这种模式下实际运作。她还表示,虽然不排除房地产市场短期内会有波动,但是看好房地产行业在未来5年的表现。

REITs:翻译成中文就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

房地产投资信托(REITs)最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。

另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

浦东写字楼网