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上大板块:七号线开通 摘掉“价格盆地”头衔
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:浦东写字楼   2010-1-5 4:09:47

 

上大板块是以上海大学新校区为中心的新型居住区域,北至陈太路,东界沪太路,南水路,西临祁连山路。由于配套设施的匮乏,上大板块被冠上了宝山房价盆地的头衔。近年来,在上海大学城的效应带动下,板块内的商业、生活配套设施逐渐成熟。与此同时,板块也引起了更多的市场关注,尤其是在地铁7号线正式开通后。

新房:

多为尾盘经纬城市绿洲或有续供

盘点上大板块在售新房时,记者发现该板块房源“告急”,眼下仅有经纬城市绿洲三期三批、聚丰景都、锦秋花园等几个楼盘的不足40套尾盘在售。

不过这一“饥渴”状态或许很快就要被解决。记者致电经纬城市绿洲售楼处得知,其三期的第四批房源可能在元旦时期对外公布。售楼人员称,经纬城市绿洲将新开7栋楼中的300多套房源来满足市场的需求。这些房源房型不单一,包括两房、三房、四房及复式等多种类型,其价格暂定在2万元/平方米。

对这一消息,看房客们却提出了他们的质疑。第一,开盘日期到底是真是假?他们称,开发商说的“可能”、“或许”都只是吊大家的胃口,一切都得等确切消息来证实。据了解,自2009年8月28日经纬城市绿洲三期观澜泓郡家园首次开盘以来,其房源就分批面市。在一次次等候开盘的过程中,购房者已练就了“处变不惊”的心态。第二,价格涨势是否过快?有购房者称,暂定2万元/平方米的报价已比目前的尾盘价1.65万元/平方米贵出了三千五百元,足足上涨了20%,涨幅太大。

售楼人员针对这一问题则回复,三期开盘截至到2009年12月8日,共计销售了1068套。在如此巨大的销售量面前,该盘价格仅从8月份的1.5万元/平方米调整到12月份的1.65万元/平方米,涨幅较其他楼盘来说小得多。下一批房源重新定价也是应市场所需,但具体价格还是得等消息通知。

除此,板块内现无新推房源消息。尾盘聚丰景都仅剩2套房源;大盘锦秋花园虽有后续房源,但不知何时开盘。其售楼人员劝记者“你过一年再打电话来吧”!

二手房:

价格上涨 逐渐摆脱价格低谷局面

新年来临,上海楼市的优惠政策正式宣告 “退场”。此外,受新近“国四条”政策及春节前传统交易淡季等因素的影响,上海全市二手房的成交量从高点回落。21世纪不动产最新统计数据显示,2009年12月(截止前27天)上海市二手房成交套数较11月有20%-30%左右的下降,而成交均价仍呈惯性上涨态势,较上个月份仍有2%-3%的小幅上升。

这一点在上大板块表现十分明显。记者从板块内几家中介公司了解到,目前该板块的成交量除了成交量较前期有30%左右的下跌外,挂牌量与成交价则分别有10%、8%左右的上涨。

据21世纪不动产锦秋路店店长朱琦介绍,年底优惠政策截止和营业税“2改5”政策等变动下,房东和房客的心态都有了很大的变化。

朱琦分析,目前上大板块在售的次新房房龄普遍较新,五年以上的房源很少见。对大多数房东来说,两年以下房龄的房源,其营业税征收方式和之前并无差别,都是以买卖差额的5.55%征收,因此并不影响这部分房东的挂牌决定。此外,7号线在去年12月初正式通车,也给板块楼市带来了实际利好。房东们纷纷挂牌试价,这也导致在通车一个月不到的时间内,板块二手房均价上涨了差不多1000元/平方米。这也延续了近年来上大板块成交价一直稳中有升的态势。

而大多数房客,则是和部分持有2-5年房龄房源的房东一起,更多的是以观望的姿态来面对后市的调整,按兵不动等待国家出台更多的治理政策,这也造成了成交量的下滑。

据了解,上大板块是以老公房和次新房相结合的居住区。目前板块成交以次新房为主,房价一般在1.6-1.8万元/平方米,代表小区有锦秋花园、经纬城市绿洲等。这些次新房因小区环境好,地理位置佳等因素,很受改善型客户的欢迎。而以祁连新村为代表的老公房成交情况也非常理想,其价格一般也在1.2万-1.4万元/平方米左右。这些老公房户型小,总价低,因此迎来了较多首次置业的年轻人。中介人士介绍,板块目前的成交价已与周边板块相差无几,正慢慢摆脱价格“盆地”一说。

此外,地铁7号线通车后,板块的租金水平也有所上提。除了学区房的老客户外,其他区域的白领阶层(以7号线沿线的静安、徐汇、浦东等区域为主),也纷纷选择到上大板块租住。目前老公房的两房租金一般为1600-2000元/月,而次新房的两房租金在2500元/月左右。

   

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