近几年，随着上海城市化进程的加速，商业地产得到了快速发展，大量新的商务商业中心诞生，如中环商业中心、虹桥商务中心等，另外还有一些近郊地段出现了像万达广场这样的大型城市综合体。而城市中心原先那些破旧的老厂房，经过改头换面，成了创意园区，商业地产出现了前所未有的快速发展。

但实际上，商业地产在国内尚属初步阶段，存在理论与实践上的不足。并且在对商业地产的看法上也有一些误区。徐明瑞，上海申意汇商业投资管理公司总经理，近些年潜心研究商业地产的前期定位、后期经营管理，并应用于实践，是该行业的专家级人物。对该领域在市场上存在的问题常常一针见血，而同时，对于商业地产发展中产生的一些矛盾和现象，也有些许无奈。

商业地产的误区

唯地段轮

对于商业地产，徐明瑞有许多话要说，他认为里面的误区太多，首先就是唯地段论，人们过于把人流看得太重了。这种做法实际上是把商铺的概念运用到了商业地产，但实际上，真正有发展潜力的商业地产是做将来不做眼前的，如何把商业地产打造成一个吸引人流的地方才是上策，这一点，万达做得较好，比如其在城市近郊都有成功案例，而这些地方本身是没有商业氛围的。

仿照住宅做策划

不少开发商做定位策划时，把做住宅策划的那一套搬到商业地产策划上来。尤其在前期规划策划时，常常把住宅策划的经验进行翻版。但商业地产同样是餐饮、娱乐、休闲、购物的商业中心却是没有完全相同的，因项目属地的人文习惯、消费层次、地块的形状、建筑结构以及商业动线等都会对该商业中心产生较大影响，不把这些商业地产关乎内涵的东西弄明白，在今后的商业地产的经营中往往就容易变成死铺、烂铺而无法兴旺，这种例子数不胜数。策划公司不懂商业地产的知识与内涵，不懂招商与后续经营管理，不懂业态与建筑结构的关系，就会对未来商业危害极大，往往做了一个漂亮的外壳，但实际执行时却非常困难，只有深刻理解业态定位和功能分布，才能为商业地产的后续经营与将来的业态调整打下良好的基础。

只盯着销品茂、大型购物中心

现在几乎所有的商业研讨会、论坛都在谈销品茂、大型购物中心。没有人去讨论中低层次的商业地产，也少有人去经营管理这类中低商业地产，即使有也仅仅是物业管理层面的工作，远没有达到商业地产经营管理的高度。而实际上，目前大多数开发的商业地产，98%做的是社区配套型商业。这样一来，造成了社区商业需探讨的问题，商业地产的普遍问题还是没解决。