万达集团已经在西安开业两家万达广场，还有一家酒店也已开始建设，请问万达集团为什么如此看好西安，能否透露一下未来万达集团在西安的发展计划？

【王健林】：我个人非常看好西安，西安是西北的龙头，西安也是风水宝地。西安城市规模在西北来说也是最大的。关于在西安的发展规划，目前我们已经投资了两个区域，碑林区和新城区，这两个区域都在力邀我们落实第二个项目，我想不久会在这两个区域中很快再落实一个项目，当然也包括其他区域。万达集团在西安城里面做项目，民乐园万达广场应该是最后一个。其实我们不善于在西安城内做项目，由于各个方面都会受限制，受交通、高度等因素限制。

在以后的发展规划中，我们会去城外，会选择去城市发展有需求的地方，像李家村这个项目就更能体现出万达价值的所在，升值空间也会很大，目前在西安基本的规划目标就是这样，目前做的酒店项目也是第一个，但未来不排除会做第二个。

【记者】：与李家村万达广场相比，民乐园万达广场有哪些提升和突破？民乐园万达广场有着怎样的特色？

【王健林】：民乐园万达广场不仅是有突破而且是很大的突破，今年万达开业的8个店当中，当然这也是巧合有两个项目非常具有代表性，这两个项目分别位于重庆和西安。重庆受地域的限制，结合地形只好把步行街规划到了地下，但是后期我们做了一些弥补效果很不错，开业这一段时间以来反响也很好，开业后的人流量平均每天都在5万人左右。

在西安这个项目不仅是在西安市，在万达集团商业地产历史上都是具有重大的突破性，当时把步行街放在了楼顶上，原因是由于有一个市政规划的路不能隔断，如果做成了三个方块的布局模式就和传统的百货店没有什么区分了，体现不出万达的特点，后来我们决定把步行街放在了楼上，又考虑怎么方便消费者，另外项目高度还有30米的限制，所以只做了5层楼的高度。

同时，我们还配套做了天梯，这个天梯可以说是全国第二长的扶梯，便于消费者购物。这个扶梯在商业用途上创造了记录，这个项目的成功完全是商业规划设计上革命性的突破，如果能够操作成功，万达集团以后在相对较小城市的核心区域也可以做，同时说明这个成功的模式也可以复制了。

【记者】：2009年万达集团共开业8家店，计划2010年开业17家店，西安作为一个投资市场，那么投资的优势和特点体现在哪里？

【王健林】：西安最大的优势就是有上升空间，由此可以看出，西安的房价没有泡沫，反映出的都是以自住需求为主，这是一个很好的现象。在自住需求为主的城市里选择好的位置作为投资，未来的升值空间将会是很大的。

现在一线城市投资就会存在一定的风险，因为房价上涨过快，甚至超出了理智，房价的疯狂上涨就意味着风险要来了，我觉得西安这个城市如果考虑投资的话还是应该选择这样的城市。

【记者】：业界有这样一种说法，万达广场开到哪里火到哪里，而且发展速度越来越快，可以称之为世界商业地产的奇迹，请问万达集团为何能创造这个奇迹？

【王健林】：其实大家现在所看到的是万达光鲜的一面，大家没有看到万达痛苦和失败的时候，我从2001年开始做商业地产，可以说到2005年之前都不算成功。第一代店做了6家，第二代也做了6家，这前12个项目失败的居多，成功的居少，核心的原因就是不懂得商业地产的发展规律，平衡商业的现金流是靠卖商铺，我们付出了很沉重的代价来挽回损失。

直到2004年后，我们才认识到商业地产绝对是只租不售，到现在全世界很难看到卖的商铺还能做火，可以说几乎没有。在2005年之后我们就调整思路只租不售，这是万达迈向成功的开始，万达广场代表了城市中心，万达广场让生活更美好，让城市更繁荣。

万达广场为什么会如此成功？我觉得核心的有三点：首先是对商业规律的认识，商业地产绝对不是地产+商业，它完全是复合型行业。我们需要把商业的规律认识透彻，又要懂得房地产，是根据商业的发展规律来布局设置，可以说是建设房子的基础，万达集团走到今天，可以说是十年磨一剑。

第二点就是商业资源的积累，今年11月10日我们召开了万达第二届招商大会，现在和我们签署战略合作的商家超过了1000家，紧密合作的商业超过了30多家。商业资源的积累才使得万达快速的发展，商业资源积累到一定程度，我们才会有底气，商业资源的积累是我们工业化和规模化发展的核心内容。第三个就是完整的产业链，我们建设有强大的管理团队，这样的良性互动促使了万达集团今天的成就。

【记者】：现在越来越多的房地产企业开始投资商业地产，请问这是否是房地产业的发展趋势，对万达集团未来的发展会带来什么影响？

【王健林】：首先商业地产在中国目前还是太少，国际上工业发展成熟的发达国家，每一年开发面积的正常比例是6：4或者5：5，就是说1万平方米当中有6千平方米的住宅和4千平方米商用，按照2008年中国住建部公布的数据来看，中国的住宅比重在85%以上，说明中国的城市化才刚刚开始，劳动者的国民收入不足以支撑商业地产和消费市场，所以中国商业地产大规模发展的时机还需要再等5年以后。出口市场的恢复需要到三年以上，我觉得唯一安全的办法就是发展内需，发展服务业，中国服务业比重仅有34%，有很大的提升空间。

非洲国家的服务业都在45%以上，美国内需拉动比重占85%，中国有很大的空间，如果等到那个时候再转型就来不及了，总之做商业地产实在是太难了，万达为什么会做的如此成功，扩张的步伐为何如此之快，是因为模仿的比较少，不过根据市场竞争的规格来看，这种情况是不可能独占的，因为商业地产绝不是把住宅房地产商的思维简单复制移植，一定要先招商后施工，先租后建，一定不能卖商铺，大型的商业物业要自己持有，慢慢增长租金来获取稳定的增长。

【记者】：如今越来越多的品牌房企很乐于投资涉足商业地产，万达集团下一步在西北市场是否有扩张计划？

【王健林】：目前万达在西北市场的发展规划已经不仅仅是西安、包头、呼市，还有银川、兰州、现在全国现在只有四个城市还没进去，青海、西藏、贵州、新疆，除此之外我们还在和西部的一些其他地级市也在沟通，最终是要走入地级市才能获得长久发展，仅仅在省会城市发展是不够的。

说到住宅房地产转型，如果想打造百年老店一定要做自己持有物业，不能只做开发商，住宅房地产行业可以说不是一个常青行业，任何一个国家的住宅市场在30—50年就成熟了。但是按照国家发改委计划每年净增一个百分点，即使做了70%和75%，那么还有20—25年的时间城市化建设才能基本完成，房地产行业会急剧萎缩。基于这种思考我们才开始转型，做自己持有物业，在2000年的时候，我们提的口号是国际万达，百年企业，我们才开始转型。

百年企业支持它的物质基础绝不是忽高忽低，过几年就找不到的现金流，总之长期稳定的现金流就是支持百年企业的物质基础，所以我们选择做了零售业房地产，中国叫商业地产。我个人觉得应该把企业看成是一种长期追求发展的目标，否则等市场开始萎缩再转行可能就来不及了，我想这可能也是未来发展的一个趋势。

后记：据悉，民乐园万达广场开业的当天，西安万达希尔顿酒店也将于同日奠基动工，标志着西安民乐园万达广场所在商圈的再度升级。此外，2009年，万达集团计划开业8个万达广场、2家超五星级酒店的目标已接近实现，万达集团2009年新增持有物业面积达150万平方米，万达广场开业总数达到27个，进一步巩固了万达集团中国商业地产领域绝对领先的地位。