近日，仲量联行发布的最新“全球市场观察”指出，全球多数写字楼租赁市场在租金下调40%-60%之后开始企稳，明年全球商业房地产市场将开始复苏，而全球房地产市场出现普遍增长预计要到2011年。

价格和成交量已触底

受各国政府经济刺激方案和宽松货币政策推动，全球经济已经开始走向复苏。仲量联行研究报告认为，各国房地产市场表现将取决于各自的市场特点，伦敦、纽约、东京、莫斯科等物业价格超跌的城市将率先复苏。在许多国家，随着价格和成交量触底，资金充裕的投资者已经开始进入市场，亚洲和欧洲的部分城市物业价格和成交量正在触底反弹。仲量联行预计，亚洲大部分国家和欧洲的部分国家物业租赁市场将在明年上半年触底反弹，而美国市场触底则要等到2010年末。不过，2009年上半年美国楼市交易降至低点，此后缓慢回升，估计2010年可有30%至50%的增长。此外，英国、澳大利亚、日本和西欧大部分国家未来供应量相对稳定，但是需求却依然疲软，这表明租赁市场租金水平仍未触底。而在中国香港和巴黎等地区空置率较低、未来供应有限的市场，租金已经稳定。在亚太地区，众多企业利用租金下跌的时机租赁办公空间，租赁需求正在逐步改善。

投资市场再度活跃

在亚太地区，中国的保险公司自10月1日起被允许可以投资商用不动产，预期此举将为中国商业房地产市场注入500亿-1000亿美元的投资金额。仲量联行分析师表示，在上海，随着投资者对租赁市场重获信心，预计在未来几个月内数栋甲级写字楼将会成交，而成交价格预计高于2007年市场高峰时的价格。

在欧洲，10月的房地产投资交易量高达16亿欧元，其中价值1亿-3亿欧元的成交数量大幅提高。可喜的是，越来越多的交易出现在伦敦之外的城市，前十大交易案中法国占了半数。预计2009年英国全年度房地产大宗交易量将达到250亿欧元，约占整个欧洲交易量的三分之一，显示英国房地产市场复苏早于欧洲。在美国，第四季度到目前为止的交易量已经高于前三季的所有单季交易量，买卖双方的价格差距也继续拉近。

世邦魏理仕：明年中国写字楼市场将快速成长

中国的写字楼市场是很有吸引力的，2010年的写字楼市场将是一个快速成长的市场。

12月9日，知名国际地产服务机构世邦魏理仕中国投资物业资深董事陈麒旭在一次媒体座谈会上，就目前中国写字楼的发展现状与未来动向接受了观点地产新媒体等的采访。

采访中，陈麒旭就国内及上海的写字楼市场发展前景、迪士尼与世博项目的发展等问题进行了分析，并表示，2010年的写字楼市场还将是一个快速成长的市场。

以下是采访实录：

Q：目前的国内的写字楼市场是怎样呢？

陈麒旭：目前国内每一个城市的写字楼市场都有大幅度的增长，而杭州更是平均成长了35%，所以从这个市场数据分析，未来写字楼市场是一种乐观的趋势，特别是一线城市的写字楼发展都是在一个稳定的趋势。中国的写字楼市场是很有吸引力的，2010年的写字楼市场将是一个快速成长的市场。

Q：有人认为上海浦东区的写字楼空置率达到50%，您怎样看待？

陈麒旭：其实有些数据是不准确的。如陆家嘴至少有5个楼盘是新的，从刚进入市场就已对市场的数据憧憬很大，推出市场的价格相对比较高，在平均值上跟较成熟的纽约、伦敦、东京的市场有些不同。因为那些市场的成长性已经到高点了，供给量也已比较稳定。

上海是一个成长性很高的城市，只不过是刚好在过去几年所有新的楼盘都在同一时间推出市场，再加上去年的金融危机才造成这样（空置率高）的状况。

Q：那对于目前国内写字楼的空置率你又怎样看待呢？

陈麒旭：05年以前，国内大部分城市尤其是上海跟北京的写字楼市场都比较紧张，出租率非常高，因为当时A级写字楼比较少，而当时的开发商看到这个机会，加大了写字楼的圈地开发力度，所以今年的空置率看起来很吓人。

但这是包括了去年金融危机以后的空置率数据的，而且目前国内很多城市每个月都有新的楼盘进入市场，推出的价格相对也比较高。

Q：上海迪士尼项目从投资的角度分析有哪些机遇与风险呢？

陈麒旭：迪士尼落户上海其实也已经是酝量很久的，现在终于实现了，对南汇附近的区域肯定带来一个新的机遇。迪士尼除了是一个乐园以外，还会有很多商业配套设施，这些商业配套设施会带来一定的就业前景，也会给南汇区带来大的开发前景。我估计这在以后对南汇区的深层影响将反映在房价与地价方面上。

Q：迪士尼落户上海对于整个上海的经济或是房地产业有影响吗？

陈麒旭：目前可以肯定的是对南汇区的影响是非常好和正面的，尤其对该地区周边的房地产业会有一个大的促进，如在该区域辐射范围内拥有大量土地的开发商，肯定会有大的帮助的。但是否影响到该区域以外乃至整个上海经济则不一定，这就需要看产业链是如何。因为以一个地区的项目影响整个上海市的经济还谈不上，但产业链的延伸也许对上海的部分区域经济有一定的促进作用。

Q：对于目前上海“世博会”的规划您怎样看待？

陈麒旭：“世博会”其实是一件短暂的事情，过去很多国家在举办完世博后就会把建筑拆掉，但这次上海世博规划跟别的国家有些不同。这次的世博园区是在一个新的规划区内，在举办完世博后，这些建筑被拆掉后还将重新规划为新区域，这将会带来新的土地供应。

Q：小陆家嘴最近将有楼盘出售吗？对于个人在那里购1千平米的这种情况怎样看待？

陈麒旭：现在小陆家嘴将有几个新的楼盘推出，而且都已经在寻找投资者，如保利广场北面的项目。对于个人购买1千平米这种情况，相对于基金开发商收购大型的物业是属于散卖。

Q：最近提到的“热钱”拥入房地产，您怎样看待？

陈麒旭：最近关于热钱的投资都比较少，但热钱的定义需要再探讨一下。如果只是一些投资方向的商业计划，那这些资金是很少的，因为金融危机后国外公司进来国内的较以前少了很多，而现在国内的资金会更为活跃。如今大部分的资金都是保险公司、信托公司等投资，房地产业的投资也有不少。

浦东写字楼网