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任志强:地价高还是房价高 要看谁更黑
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:浦东写字楼   2009-7-1 20:24:52
 

    进入5月份以来,全国各地房地产市场一片“红旗招展”。正当大家还在争论楼市何时会触底反弹时,其复苏速度之快已超出很多人的预期。

    巧合的是,当一二线城市再次出现“抢地”风潮、楼价再涨的当口,国土部很“适时”地发布新闻:经调查,中国地价占房价的平均比例为23.2%。国土部同时强调,地价不是房价的决定性因素。这一新闻,让业界内外人士争论的焦点转移,由房价上涨是否合理,迅速将矛头对准房价与地价的关系。

    房价上涨谁之过

    近两个月,许多购房者心急如焚,上火到嘴唇边直起燎泡。一是因为全家出动连夜排队也买不到现房,二是眼瞅着房价一天天地往上蹿,却听不到政府要出手调控的声音和动作。

    一些购房者和分析师认为,就像“大河有水小河满”的道理一样,房价上涨的主要原因是地价太高,是上下游的关系。而此次国土部发布的新闻中,除公布地价占房价的比例外,专门提到地价不是房价的决定性因素。这就让人不禁生疑,好像政府在出让土地收回资金后,急于把自己从房价上涨的制造者中“摘出来”似的。

    与国土部公布的数字大不同的是,在今年全国“两会”期间,全国工商联递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。发言中表示,就2008年全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

    这份报告称,近10年来,全国的房地产业得到高速发展,“土地财政”现象随之产生,政府成为了最大的受益方。对于房价上涨的原因,到底是土地成本在起主要作用,还是受住宅市场供求关系的影响,再次引起广泛热议。房地产研究专家刘玉录博士表示:“供求关系在短期内对房价起到重要的作用,但是从长期来看,实际决定房价的是成本,包括土地成本。”

    有的地产人士认为,即使偶尔会出现“面粉贵过面包”的现象,但地价影响房价是不争的事实。另外,如果像国土部指出的供求关系是高房价的主因,但当前楼市的供求关系不会是纯市场行为,背后都有政府的“无形托手”。

    房价与地价关系互动

    一般来说,不同地区、不同城市、不同项目的房屋价格构成都不相同,这就是国土部分别选择东、中、西部不同样本的原因所在。而且即使是房价相同的房屋,在不同的区域,地价占比也不相同。

    刘玉录认为,国土部此次公布调查结果,主要是回答全国工商联“两会”发言中提到的地价占比数据。对于房价与地价哪个是因哪个是果,他认为二者之间应该是互动关系,互为因果、互相制约。

    中国指数研究院华北分院天津总经理蒋云峰表示,如果单从市场价格角度考虑的话,房价决定地价,也就是说,房子的价值决定了土地的价值,如果一个城市的房屋销售价格较低,会影响土地的交易量和价格的上涨。就像2008年,全国楼市低迷,住宅用地流拍普遍。

    但如果从供求角度来看,土地市场能对房地产市场起决定性的作用。因为从整体来看,消费者对房屋的需求总量是固定的,所以土地的有效供给量将对房价有很大的决定作用。如果土地有效供给量增多,将会遏制房价的过快增长。相反,正是由于我国部分城市的土地市场一度出现土地有效供给严重不足,提升了开发商的销售预期,因而造成2007年“面粉贵过面包”的现象。

    发布数据意义不大

    此次国土部高调发布土地在房价中所占的成本,并用倒推法解释了房价走高的原因,不仅没有起到“统一认识”的作用,反而引起业界“嘘”声一片。

    中原地产投资顾问部总监高飞说,国土部发布地价占房价比例为23.2%这个数据,没有任何实际意义。无非是向外界说明地价不是房价高的主因,给各地政府解压。如果房价高是因为供求关系,政府同样难推其责。因为我国的土地市场是政府垄断经营,而商品住宅已经市场化了,推地不平衡也是政府造成的供求关系紧张。

    一般来说,房价由土地成本、建安成本、配套税费、管理销售费用(包括所谓“公关费”)、利润等几部分构成。其中,建安成本是相对固定的,土地收入和税费收益是流向当地政府的,于是,房价高的原因无非一是土地价格高造成的,二是房地产商的利润增长。

    房地产商说“面粉贵过面包”,利润空间很小,房价高是因为地价高。国土部门则认为土地成本在房价中占比很小,言外之意开发商是暴利的始作俑者。双方都把矛头指向了对方,都不愿意承认自己是高房价的受益者。其实双方都是受益者,受害的是普通的购房者。

    北京市华远集团总裁任志强就此发表《越描越黑》一文认为:“纠缠地价在房价中所占的比重之争,在于政府从房价中的收益更多,还是开发商暴利更黑;在于土地的天价推高了房价,还是房价的暴涨推高了地价,这个问题其实只在于土地是垄断性供给还是市场自由的配置和选择……仅仅计算土地出让时的地价初始价格,而不计算同时必然发生的相关费用,完全是一种自欺欺人的宣传,而非公布地价的实际成本和比重关系。”


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