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碧桂园商业模式 卖白菜的方式卖房子
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:上海浦东新区   2009-12-19 0:40:51
杨国强的绝招就是,大规模、快速生产价廉物美的房屋。号称万亩大盘的“凤凰城”项目开工时,70栋楼同时起建,几百台吊车同时操作,最终以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房,一套别墅50多万到90多万,甚至比同一地段的毛坯房还便宜。创下“一分钟卖出一栋豪华别墅”的惊人记录,被业界笑称“像卖白菜一样卖别墅”。杨国强的包工头经历,给“碧桂园”带来稳健的扩展能力。他做楼房每个细节都尽量自己做。杨国强说,在时间、材料、人工上的节省,才会真正减少成本

“碧桂园”一般都在二三线城市发展,“土地成本”仅是售价的6%-7%。“平均土地成本”为每平方米由25元-850元不等。毛利率维持在33%,2007年预期上升至38%,2008年更可升至40%。

由于杨国强特殊的策略,即使在地产市场低迷的时候,也不太受影响,几乎占据了独门生意。

也许正因为这个原因,当“碧桂园”在香港公开发行,认购火爆,不少市民在上午8时前,便至银行门口排队抢购。即使在“回拨机制”启动后,公开发售也仅由10%提高至20%,即增加至4.8亿股。以每手1000股计,最多只能分派48万手给投资者,而市场共接获多达68万多份申请表,申请人数排在2006年上市的“工商银行”(1398.HK)的97.7万人,及“中国银行”(3988.HK)的95.4万人之后,是香港资本市场第三只最受散户追捧的新股。

最新统计数据实在惊人:“碧桂园”超额认购逾250倍,冻结资金达3300亿港元以上。冻结资金的数目,是香港资本市场历来第二大,仅次于“工商银行”招股时冻结的4156亿元。其爆热程度可见一斑。

风光无限的承销团称,“碧桂园”将以上限5.38元最高价定价,预计上市融资达到129亿元。

4月20日上市,“碧桂园”公开发行24亿股,市值约1745亿元。果然如分析师所料,“碧桂园”挂牌首日,大涨30%以上。

“碧桂园”卖疯了

一家1992年才起步的顺德乡镇企业,扎根珠三角,做了27个楼盘,15年卖出3.8万套住宅,一年营业额80亿元,利润15亿元,没有太多夸张实力,但一旦跨入资本市场龙门,大红大紫不说,仅从市值看,已大大超越了万科、中海外、富力、世茂地产、绿城中国、雅居乐、合生创展等一大批香港上市同行,造就了香港市场最大的内地地产股。

这多少有点令人唏嘘,也给投资者一个不确定的信号:在市场充满激情的时刻,一切都会变得充满神奇,甚至超越平凡,甚至连单纯的财务分析和对比,都毫无意义。

也许是3月份,亚洲股神、四叔李兆基就大声夸奖“碧桂园”会暴涨,“碧桂园”4月招股,即获得大批富豪捧场,投资客极为耀眼。

“兆基财务”旗下的Tadwin Limited、郑裕彤旗下Chow Tai Fook Nominee Limited、“中信泰富”旗下Godino、“淡马锡”及郭鹤年为其中一个受益人的Honeybush Limited,分别认购10亿元、10亿元、5亿元、5亿元及5亿元股份。此外,“鹰君集团”主席罗嘉瑞、“迪生创建”主席潘迪生、“东亚银行”总经理李民桥,以及“华懋集团”均积极认购。

所有企业投资者的股票禁售期,为上市日起计12个月,不能轻易投机,这批资本行家的举动,给市场强有力的支持力量,国际配售一下子超过10倍。

保守而规范的香港银行界也随之狂热,“碧桂园”4月3日开始招股,因预期上市后股价表现会理想,加上“回拨机制”最多仅回拨至20%,散户一手中签率很低,投资者纷纷透过“展”(Margin,银行短期借贷)认购更多股份,各银行亦大打优惠战,争夺“展”客户。

“汇丰银行”推出至4月10日的“新股认购贷款”优惠,以每10万元的贷款金额计算,客户可获得港币96元的一口价利息。

不少证券行也加入战团,“碧桂园展”金额已远胜过去半年多只新股的总和,认购首日有多达五家证券行“借爆展”,提前“截飞”,出现少有的火爆场面,甚至可用疯狂来形容。

“香港辉立证券”4月3日11时30分开始推出“碧桂园展”,90分钟就借出81亿元,平均息率为5.5%,“新鸿基金融”为“碧桂园”招股借出92亿元。

外界盛传的名人效应、亚洲股神四叔效应、大财团效应,市场之热,令投资者对“碧桂园”刮目相看。

 

杨国强偶得碧桂园

而这个顺德最大的家族企业,其掌舵人和25岁的接班人,都几乎不见媒体,也不善于作秀,更少评价市场。传闻中的中国最年轻、最富有的女首富即将诞生,但媒体至今没有一张照片。

“碧桂园”是一家什么样的企业?它的魅力在哪里?是什么让它获得如此大的市场控制力量?有如此强悍的商业运营能力?它的地产广告语曾经在中国“策划大师”王志纲的笔下出笼:“给你一个五星级的家”。而今天,我们查询它的轨迹,看看这个“赚钱高手”是不是一个五星级的资本高手。“碧桂园”的舵手杨国强,1955年出生在顺德农民家庭,家境清贫,早年以耕田务农为生。其后从事建筑,希望脱贫。24岁时在家乡顺德北镇房管所做建筑工人,6年后升任建筑队队长。到1989年,他做到了镇政府旗下主要建筑公司-“北建筑工程公司”的法定代表人兼经理。

1992年,北镇政府旗下的“北经济发展总公司”、“广东发展银行广发房地产珠海分公司”、一家香港机构,共同投资组建“三和物业发展有限公司”,开发北镇附近的“碧江”及“三桂”两个管理区,共约1300亩土地,地产项目以“碧桂园”命名。

“碧桂园”计划发展4000栋别墅。37岁的杨国强,代表北镇政府,出任总经理。之后公司改名为“碧桂园物业发展有限公司”。不到一年,100多栋别墅建成。

但时机不对,1993年国家宏观调控,银根紧缩,遭遇地产低谷,项目迟迟不能获得进展。国有股东信心不足,寻求安全避风港,其余股东也兴致阑珊,意欲退出。

懂得把握机会的“包工头”杨国强,与杨贰珠等四名同乡,以3395万元向北镇政府,收购“北建筑工程公司”,转为私营。

两年后,杨国强再次与拍档合资8000万元,买下“碧桂园物业发展有限公司”所有股权,杨国强做了大股东,持股六成,其余四人各占一成,全力发展“碧桂园”项目。

 

策划大师王志纲一战成名

1993年下半年,新华社记者王志纲遇到杨国强,杨力邀王志纲入局协助。素有极佳口才的王志纲不负重托,开始帮助杨国强寻找顺德镇大花园的商业品牌,他首先赋予“碧桂园”项目“给你一个五星级的家”的全新生活概念,给刚刚开放的中国人一个五星级酒店的居住新标准。把普通洋房别墅重新定位。

之后,推出“可怕的顺德人”的系列悬念广告,讲述顺德人的商业故事,详尽地介绍“碧桂园”的规划、投资、设施,展示了强大的经济实力,使“碧桂园”在人们的心目中瞬间变成了“成功人士的家园”。

王志纲更鼓动杨国强建一所高水准国际学校,他看好富豪、新贵对子女教育的重视。

1994年初,“碧桂园”与名人辈出的“北京石景山中学”合办“碧桂园学校”,杨国强并出资100万,购买上海某教育研究机构的一项教研成果,表现出其重视教学质量的决心和对知识产权的尊重。

如何办好学校?“碧桂园”提出了“善教者奖其屋”的优厚待遇,招聘教师,显示“尊师重教”,又暗示了“财大气粗”的魄力。同时再创办对开铜版纸四色印刷的校报《碧桂园》,给人深刻印象,既是校报,又是广告。

理念先行带来市场效应,别的社区会所就是会所,但“碧桂园”的会所就是“五星级酒店”,杨国强的头脑的确灵光。

更绝的是,每个入读学生都要缴纳一笔资金,作为教育基金,“碧桂园学校”向就数百名学生家长融资,一收就是2个亿,这比银行融资还要有效率。

1995年底,“碧桂园”分别推出四个区,严格区分为三种档次,第一种是高档次别墅区;第二种是小型别墅;第三种是洋房。

1996年底,苦心经营五载的“碧桂园”,突然卖得很好,进入快速增长期。

1997年,香港回归,顺德碧桂园拥有当时广东省少见的屋苑配套设施,包括高尔夫球场、人工沙滩及保健中心等,挥师进军香港促销。

仅仅百万元就可以拥有一套别墅洋房,引起中港买家兴趣。“碧桂园”名声鹊起。

每个细节自己做

“碧桂园”从1992年1亿元成本起步,到1999年,每年销售金额逾25亿元人民币,每一步都小心翼翼,杨国强的包工头经历,给生意带来稳健扩展能力。

他对做楼房每个细节都了如指掌,和很多喜欢外包的建筑商不同,“碧桂园”的每个细节都要自己搞定。设计、规划、地下设施、施工、机电安装、室内装修、装饰、屋村园林规划设计、园艺等等都是一手包办。几个合伙创始人分工明确,配合无间。杨国强说,在时间、材料、人工上的节省,才会真正减少成本。

所以,“碧桂园”一般都在二三线城市发展,“购地成本较低”成为卖点之一,2004至2006年“土地成本”仅是售价的6%-7%。

瑞士银行的研究报告显示:“碧桂园”的“平均土地成本”为每平方米由25元-850元不等。除地价廉宜外,由于多属平房,建筑成本也不高。过去两年毛利率维持在33%,2007年预期上升至38%,2008年更可升至40%。加上建筑成本控制,低价成为“碧桂园”在同行业中最强的竞争力。

一位业内专家对媒体分析说,杨国强做房地产有自己的一套,就是“低成本土地、规模化生产、快速销售”。杨国强自己则这样定义“碧桂园”:“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”。

“碧桂园”因此能以极具竞争力的价格销售楼盘,形成快速回报。大摩的分析报告显示,“碧桂园”最近几年的“资产周转率”较同业高,达52%,反映其建屋效率快,并能在短时间内套现,资产回报率为14%,高于同业平均数12%。

这一模式的经典之作,是2001年发展的“碧桂园凤凰城”。该项目圈地1万亩,从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理,都是“碧桂园”自己负责,实施高度纵向一体化。

当时70栋楼同时起建,几百台吊车同时操作,最终以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房,一套别墅50多万到90多万,甚至比同一地段的毛坯房还便宜。据称,2002年曾在广州增城创下“一分钟卖出一栋豪华别墅”的惊人记录,被业界笑称“像卖白菜一样卖别墅”。而老杨的梦想很简单:让每一个白领都住上别墅。

因为其特殊策略,即使在地产市场低迷时,也不太受影响,因为低价,因为市场产品特殊,对手很少,几乎占据了独门生意,十多年来发展神速,“碧桂园”在珠三角地区拿地,一拿就是上千亩,“碧桂园增城凤凰城”项目,则号称“万亩大盘”。

但珠三角土地资源日益紧张,“碧桂园”随即进军上海、天津、长沙、内蒙古、江苏泰州等城市,积极储备土地。截至2007年1月底,在内地持有土地储备达到1900万平方米建筑面积。其中97%土地已获“土地使用证”,另外3%仍在办理当中。

 目前,“碧桂园”正在发展27个项目,当中22个位于广东省不同城市。

2006年,“碧桂园”楼面落成130万平方米,预计2008年该数字会达到300万平方米。

枯燥的数据并不是单调的罗列,“瑞银”、“大摩”都看好公司业绩。在投资者心目中,美资大行的态度就是“庄家通行证”,更何况,这两个世界级投资银行就是“碧桂园”的上市承销商,他们在制造一个中国地产神话的香港资本市场版。

 

其实,是动画版还是真人版并不重要,关键是,已经开动的列车带来了中国地产的新曙光。一个蜗居在珠三角顺德城的土著地产发展商,15年来辛勤劳作,勤勤恳恳,做出一片天地,而资本市场给了他一个评价:也许是有些夸张,但是绝对有吸引力。

没有人会拒绝这样的诱惑。即便是低调、不见光、也不多说话的顺德大佬。

2006年,“碧桂园”名列私人企业纳税第一名,是中国仅有的两家房地产驰名商标拥有者之一,旗下拥有土地储备居全国第四。这些都是投资者喜欢的招牌。

这一年,“碧桂园”成为媒体关注焦点,包括创办人杨国强在内,有10名股东登上中国胡润富豪榜。其中6位,都是当年一个村里的创业伙伴,来自顺德的杨姓人士。杨国强的年薪目前在董事中最高,去年为146万元。

 

奔赴资本市场

“碧桂园”一直赚钱,大佬杨国强公开说:“自己人信得过。”他喜欢用自己人,也爱用自己的亲友、同村的老友,他并不喜欢改变15年来的做事模式,至少,原来的模式效率高,生意发展好,而且做得越来越大。

2005年,杨国强23岁的女儿杨惠妍,从美国俄亥俄州立大学“市场及物流系”毕业回国,正式加入“碧桂园”,出任杨国强的私人助理。

令这家密封性极好的家族企业彻底透明,变成公众公司,并不是易事。一种说法是,佛山政府有进取态度,他们希望当地企业,尽快从家族企业向股份制企业,以及“经营权与所有权分离”的现代化企业制度迈进,不再重蹈过去神州、科龙、三角等顺德名企覆辙。

“碧桂园”走出佛山,直奔香港联交所,将成为今年佛山首家上市企业,可以把顺德企业声势搞得盛大,重振顺德威风。这一招,目前看来已经奏效。

同时,更为关键的是,碧桂园拥有15年地产品牌,收益极好,但最近几年却明显落后,被后起之秀纷纷超过,保利、雅居乐、富力、合生创展这批广东新锐发展商神速成长,不再走碧桂园15年发展老路,而是借助资本市场,跳跃式前进。

1998年5月,“合生创展”在香港上市,每股2.7元港币,筹资6.7亿元港币。2005年8月引入“淡马锡”和“老虎环球基金”,融资近10亿港元。最近几年在广州等地急速扩张,拥有大量土地储备。

2005年6月,“富力地产”宣布于香港联交所主板上市,借助资本市场的迅速膨胀,让“碧桂园”感到紧张。

2005年12月,广州地产商“雅居乐地产控股有限公司”于香港联交所主板正式挂牌上市买卖。

“越秀投资”持有的“越秀城建REITS”(房地产投资信托基金)于2005年12月在香港挂牌。该公司拟为5.83亿个单位REITS定价,可筹集资金2.04亿美元。

我们再看看最近变化,2003年,“富力地产”销售总额仅为40亿元左右,与“碧桂园”相当,利润还没有“碧桂园”好,到上市后一年的2006年,“富力”销售总额已达到人民币100亿元,土地储备更突破1500万平方米,这一切都依赖其在香港资本市场获得了30多亿港元的资本支持。2007年4月17日,公司股价19.46元,市值193亿元。

“合生创展”2007年4月17日股价22.6元,市值280亿港币,2006年营业额70亿,纯利16亿元。公司土地储备1408万平米,2006年新增土储为277万平方米,可售面积269万平方米,已经远超“碧桂园”。

我们再看扎根上海的“世茂房地产”,土储亦达2000万平米;扎根杭州的“绿城中国”最新公布土地储备为1227万平米;“中国海外”2006年底土储亦逾1500万平米。

而“碧桂园”进军二三线城市的成本越来越高,资金压力越来越大,没有巨额资本金的支持,其发展明显受限制。这一窘迫前景,对爱好大盘推进的“碧桂园”是致命的。

2005年,杨惠妍回国做了父亲的私人助理,同一年,父亲杨国强把持有的公司70%股权悉数转让给女儿,自己完全做了“局外人”,23岁的杨惠妍做了“碧桂园”董事长。

这似乎是个信号,一切都逐步开始变革,年轻一代“海归”带来新的勇气和手段。

 

重组碧桂园

从2005年下半年开始,“碧桂园”的重组就开始,动作不大,神神秘秘,因为是典型的乡镇企业发展而来,有典型的民营家族企业的特性,更多的是内部瓜葛不清的资本结构,这个重组计划似乎不太容易。

典型的内地民营家族企业上市重组,一般要做三件事:第一是企业转制,把原来结构不清楚的转成外资企业,这是为境外上市做准备。第二步,就是重组复杂的结构,让公司成为漂亮、业务特色明显、发展有前途、财务状况良好的企业。第三步,就是调整财务管理体系,为上市铺平最后、也是最关键的道路。

人们很容易把“碧桂园”的重组,和杨家二小姐杨惠妍联系在一起。她从美国回来的时间和“碧桂园”大做改革正好吻合,谁也不清楚“碧桂园”改制是不是由这个当时23岁的姑娘来主导?如果是,那很多事情就变得比较耐人寻味。

据粗略统计,“碧桂园”目前有类似顺德碧桂园公司、华南碧桂园公司、增城碧桂园公司、均安碧桂园公司、南沙碧桂园公司、广州碧桂园公司等15家地产公司,还有增城凤凰城酒店公司、鹤山凤凰酒店公司、高明凤凰酒店公司、华南俱乐部公司等10家酒店,以及1家物业管理公司广东管理公司,2家建筑、装修及装饰公司腾越建筑工程公司和雅骏装饰公司。以及1家主题公园公司红荔文化村公司。

以上总计囊括28家有名有姓的企业。这些公司下辖多家公司,总计超过30多个组合,在不同城市还有不同的小股东。

 

BVI魔术

如何把旗下一大堆企业转制?如何重组?我们来看看长袖善舞的资本高手的动作。

在这个过程中,在英属维京群岛(BVI)共注册了十多家公司。你准备好了吗,我们要说很多公司名,您不用记住它们。下面我们会根据它们在后来重组中所起的作用,分成几组。首先,在2006年3月,5家新的公司成立,它们的大名是伊东、富高、智发、豪华、集裕。

2006年4月7日这一天,又有4家公司成立,分别是“柏辉”、“恒宙”、“永柏”、“兴辉”。同时,“碧桂园”的股东们都在这一天拥有自己的海外公司,拥有“碧桂园”70%股权的二小姐杨惠妍的公司叫“必胜”,元老杨贰珠的叫“多美”,苏汝波的叫“日皓”、张耀垣的是“伟君”,区学铭的是“喜乐”。这5家公司全部由个人全资拥有。

以上这公司,全部是在“英属维京群岛”(BVI)注册的离岸公司。

现在,第一组公司出面,我们称它们为“前四家过桥公司”(恒宙、柏辉、集裕及伊东)。2006年4月至6月,这四家公司签署多份股权转让协议。“恒宙”收购了14家“地产项目公司”,“柏辉”收购10家“酒店公司”,“集裕”收购1家“物业管理公司”,“伊东”收购了2家“地产装修公司”、1家“主题公园公司”。

这是重组第一步,那些地点分散、股权分散、信息分散的项目机构,被整合在4家海外离岸公司旗下,完成了控股权的转移。

这一转移不是资产大挪移,而是为变换企业性质,把“中国本地企业”变成“外资企业”。

2006年9月,“碧桂园集团”悄悄向广州市地税局申报:实施内资企业转为外资企业。原因很简单:“前四家过桥公司”以离岸公司名义,收购国内企业,内资转外资。明眼人一看即知:这是为在境外上市创造条件。

高手继续出招,核心机构“碧桂园控股有限公司”在2006年11月10日在开曼群岛注册成立,法定股本为38万港元,分为380万股,每股面值0.10港元。

同一天,一股股份被配发及以现金按面值发行给Codan Trust Company (Cayman) Limited,该股份于当天又被转让给杨贰珠。这是杨国强最老友的创始人之一,也是公司持股排名第二的股东。

接下来,第二组公司开始出手,我们称之为“后四家过桥公司”(即富高、兴辉、智发、永柏),2006年12月31日,这四家公司各自从现有股东手中收购“前四家过桥公司”(恒宙、柏辉、集裕、伊东)。

收购代价是,“后四家公司”分别各自以70%、12%、6%、6%及6%的比率,向现有股东配发及发行新股份作为代价。

我们看到这样的新结构,“富高”100%控股“恒宙”,间接100%持有13家地产项目公司。再间接持有13家二级地产项目公司,总计26家地产项目机构。

“兴辉”100%全控“柏辉”,“柏辉”100%持有10家“碧桂园”酒店项目公司,以及2家二级酒店企业。一共全资持有12家下属公司。

“智发”100%控股“集裕”,“集裕”全控旗下广东管理公司。

“永柏”100%持有“伊东”,间接持有3家公司。

收购完成,我们看到27家碧桂园旗下地产、酒店、装修、主题公园项目公司,已经装入“后四家过桥公司”。

到现在,“后四家过桥公司”和“碧桂园香港公司”,5家企业实际上控制了42家“碧桂园”企业,这是“碧桂园”最主要的财源和商业价值所在。

当然,这仅仅是第二步,下来如何落子?资本路径很清晰:再把股权合并。5家BVI企业太多了。

又一家在BVI注册的“豪华公司”此次出面,“豪华”从现有股东手中收购“后四家过桥公司”,全资拥有,“豪华”并以70%、12%、6%、6%、6%的比率,向现有股东配发及发行新股份作为收购代价。

同步,“豪华”向杨国强个人收购“碧桂园香港公司”,以“碧桂园香港公司”在2006年8月31日的资产净值112万港元作价。这样,香港公司也顺利归入“碧桂园控股有限公司”旗下。

这可以视为第三步。

当然,“豪华公司”还不是最后的目的地,他依然是“桥”,只提供过桥的便利。

在BVI注册的“伟嘉公司”又现身,随即从现有股东手中收购“豪华”,以70%、12%、6%、6%、6%的比率向现有股东配发及发行新股份。

“伟嘉”通过总计6200万港元的贷款协议,认购“豪华”的新股,延续上面的多次收购。要注意的是,“伟嘉”不属于“碧桂园控股有限公司”子公司,它是独立的有限责任公司。

我们看到46家碧桂园公司终于集中到“伟嘉”这里。

重组过程走到这一步,完成4次收购,涉及交易的BVI离岸公司超过10个。这可能是最有创意的重组,充满戏剧性,也复杂得大多数投资客根本看不明白。他们会问:为何不是“伟嘉”直接收购46家公司,不就得了?都是自己人,干吗搞这么复杂?

其实,很简单,要理顺民营家族企业的资本结构,除了购并,还需要在财务上作调整,每一次收购,都会带来背后复杂的数值计算,而所谓的“资本专家”的价值就在此。碧桂园15年积累的庞大资产看似复杂,其实简单交易中,获得了国际化的转型,这是真正的变革。

2007年2月28日,“碧桂园控股”全资子公司伊东、恒宙、柏辉,向“伟嘉”偿还6200万港元贷款。

还记得我们前面提及五个自然人股东,一人拥有一家BVI公司吗?现在这第三组公司出现,我们称之为“股东五公司”。2007年3月19日,杨贰珠将“碧桂园控股”一股股份按面值转让予“多美”,“碧桂园控股”分别向“股东五公司”(分别是杨惠妍的必胜,杨贰珠的多美,苏汝波的日皓、张耀垣的伟君,区学铭的喜乐)配发及发行70股、11股、6股、6股及6股股份。

2007年3月20日,“碧桂园控股有限公司”的法定股本从38万港元,增加至100亿港元。

2007年3月21日,“股东五公司”从“伟嘉”手上收购“豪华”的全部股份,总代价为7.477亿港元,相当于“豪华”2006年9月30日的资产净值。

这是第五步,历时一年的重组活动完美谢幕,接下来箭在弦上,即将破空而出。

最后的结果很有意思,“碧桂园控股”成为上市母体,创始股东都在上市公司中获得相应股权,“伟嘉”消失,“豪华”成为“碧桂园控股”全资控股子公司,并控制55家子公司,其中包括8家BVI离岸公司。

原计划公开发行后,公众持股15%,而“碧桂园控股”5个控股公司必胜、多美、日皓、伟君及喜乐的持股比例分别是59.5%、10.2%、5.1%、5.1%及5.1%。

毫无疑问,代表杨国强家族的必胜公司由杨惠妍持有,是当之无愧的大股东。杨贰珠在多次股权变动中,并未减少一开始就有的10.2%的持股权,其余3个股东苏汝波、张耀垣及区学铭也只是减少不到1%的持股量。

看得出,真正把股权拿出来公众化的是杨国强家族,经历重组,持股量从70%减少到59.2%。

当然,在重组中,杨国强已经变现很多,而让自己女儿接过管理权,不失为一招让投资者喜爱,让家族获得实际利益的妙棋。他也在招股公开露面中,口口声声说自己不会退休,还要做很多事。

 

缔造民企神话  25岁杨惠妍身价692亿

我们来看“招股书”,“碧桂园”公开发行24亿股,定价如果在5.38元,最多集资129亿元。

据悉,集资用途:60%发展现有项目,30%用来购地,10%留作一般营运资金,也就是说,他们会用约40亿元来大量吸纳土地储备。

4月11日,市场消息传出,碧桂园首次公开发行(IPO)的发行价,定为每股5.38港元,达到了招股指示价范围的最高上限,引起市场轰动,集资额为129亿港元(约16.6亿美元),大摩、瑞银这类大行行事风格显露无遗。

2007年4月20日,碧桂园挂牌,当天大涨35.13%,市值1748亿元,成功上位成为香港市值最大的内地地产股。25岁的杨惠妍持有95.2亿股,按当天市值计算,有超过692亿的身价,这是中国民营企业的一飞冲天的神话,但却是可见到的神话。

大行说得这么好,市场反应这么强烈,依然有质疑的声音。

据“碧桂园”招股文件安排:公开招股如果超过100倍认购额,就会启动“回拨机制”,增加散户发售比例,但公开发售只会从原本的10%增加到20%,比一般的50%低很多,大部分都给了机构和国际投资者,散户很难买到。引起公众不满,不少声音质疑“碧桂园”的“媚大”做法。

这似乎是一点插曲,因为即便散户不满,“碧桂园”没有违反上市条列,依然属于合法范畴。但专业一点的投资者会提出另外的看法:“碧桂园”属地区性发展商,局限在广东省,并非全国性,地区经济发展对公司发展风险大。

而且,有分析人士提出,既然“碧桂园”是最贵的地产股,但发展只限于城市郊外偏远地区,一直无法进入高价核心地区,竞争力偏弱,不符合大地产商的商业格局。有人质问,获得大量廉价土地,带有早年土地供应制度未完善时的痕迹,不一定是“碧桂园”本身能力的体现。

还有人指出,“碧桂园”从郊区起家,10年来的商业模式一直是“低价圈地”、“大量囤地”、“逐步开发”,赚取土地增值暴利,这种模式今天面临两大挑战:一是城市郊区大面积囤地已相当困难;其二,“碧桂园”的顺德模式,不一定适合其他城市,会有强大对手,有行家问:在浙江你拼得过“绿城中国”吗?在河南你比得上“河南建业”吗。

这些质疑还不算尖刻,最有杀伤力的是市盈率问题,“碧桂园”以发售股价上限每股5.38港元来计算,2007年的市盈率预测为21倍,以瑞银评估的640亿元资产净值计算,“碧桂园”的定价相对于资产净值出现约35.4%的溢价。PE高过“雅居乐”的17倍,也大大高于“世茂房地产”、“富力地产”的13倍。

在业界,衡量地产股和一般的企业不同,投资者以“每股资产净值”、“股价”来做判断。“每股资产净值”,是将地产公司的“资产”(如手头上已完成的物业、发展中物业的发展权以及土地等),以现市值减除“公司负债”计算出来的,不是用“成本”作基础的方法来计算。因此,一个合理的地产股股价,会比“每股资产净值”低,出现10%到30%的折让。“雅居乐地产”(3383.HK)、“首创置业”(2868.HK)及“复地”(2337.HK)股价都出现13%到34%的折让。

“碧桂园”出现35.4%的溢价,定价太贵,只能说明投资者一致预期“碧桂园”的股价会大幅上涨,或者这是个“超级赚钱的机器”。但针对这个已经没有政策和地区壁垒的开放性行业,这些预期其实伴随巨大风险,因为谁也不知道经济大势会不会有激烈的变化。所以看长线,高溢价其实就是高风险。

细细看起报表,虽然地价低,但“碧桂园”毛利率及净边际利润率均较同业低,2006年分别为30%及13%,比同行平均的35%及18%低,其营运效益还有些问题,包括大量的开支并未列明来去。

还有的风险是,土地增值税一旦真正执行,对企业的影响将极大。“碧桂园”在2004至2006年期间,“土地增值税”拨备分别约9000万、3.2亿及3.7亿元,同期的实质土地增值税分别为3500万、8200万及1.7亿元。

52岁的杨国强面对开放式的商业变化,选择了退出舞台,甘当幕后英雄。

25岁的女儿担起重任。她创办了一所免学费的慈善学校-“国华纪念中学”,专门提供给贫穷但优秀的孩子读书,一年的运营费用3000万元,杨二小姐选择了把“清远碧桂园项目”单立出来,以每年的运营收益,来补贴学校开支。这个故事写在“碧桂园”上市招股书里,相对一个极为进取,视赚钱为目的的企业来说,这些内容表达了另一种企业态度,企业当家人的思维。

多数房地产公司上市的目的就是为了融资,从资本市场上筹资,或进行配股,或进行增发新股,以求获得长期资本的支持。

同样,对家族企业来说,这类公众化,也是企业管制的变革,卖出一小部分股份,就从资本市场上拿到120多亿现金,绝非免费午餐

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