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万科战略转型试水商业配套 持有物业将达两成
http://www.pudongoffice.com 浦东写字楼网-浦东办公楼网   来源:上海浦东新区   2009-12-17 5:38:25

继续在销售排行榜占鳌头并未让业内感到意外,反倒是万科战略转型的决定让业内人士惊奇。

万科11月业绩简报显示:截至2009年11月底,万科今年累计已经销售面积623.1万平方米,销售金额579.2亿元,同比分别增长26.9%和36.2%,继续稳坐老大宝座。而此时的万科提出了“今后不再单纯专注于住宅开发,持有型物业将达到20%”的战略转型目标。

加强商业地产的信号

11月16日,在深圳大梅沙的新总部万科中心,万科企业股份有限公司总裁郁亮在一次非正式的场合首次对外公布了万科的新战略:包括正在计划之中的深圳5个酒店,以及明年将落地的以服务为主的养老物业,预计未来三年内将建成220万平方米商业配套;另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发,覆盖全面产品线。

早在2007年7月,万科曾经与凯德商用产业有限公司签署战略合作大纲,表示公司拟就已开发、正在开发和未来的新项目中的商业部分与凯德商用开展非排他性战略合作。而合作的目的,则是为了让万科“专注住宅开发,扩大项目发展空间”。

这一战略合作大纲的签署,被业内人士解读为万科以“专业外包”的形式,来解决商业物业的问题。显然,万科单纯专注住宅地产的思路正在发生变化。

而在商业地产蓝海浸淫了15年的毛大庆,离开凯德置地加盟北京万科时,更被业内看作是万科加强商业地产的强烈信号。

战略转型已做好铺垫

就在万科亮出其成绩单之时,近年来风头正盛的绿城集团,也高调宣布截至今年12月8日,其累计总销售额已经突破500亿元,销售业绩直逼万科。在规模和市场份额上一直遥遥领先的万科,有被另外几大发展商“逼宫”之势。

而在净利润率、股东回报等指标上,万科的表现也不尽如人意。前三季度,在净利润排行榜中,万科位于“万保招金”四大内地房企最后一位。同时,万科三季度末的净利润更是不及劲敌中海地产的一半。

“行业的深调也让万科意识到,只要规模增长就一定能带来效益增长的时代已经结束了,下半场真的开始了。”郁亮多次在公开场合提及的“下半场”理论,已经为万科的转型做好铺垫。

“近年来随着城市的发展和城市规划的调整,在城市一些比较接近中心的区域,纯粹的住宅项目越来越少,住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。为了做好这些商业配套,万科也需要研究和学习商业地产开发的经验。”万科新闻发言人对时代周报记者如此解释,但仍然强调“万科的定位是城市主流住宅开发企业,专注住宅开发的模式不会变。”

有消息称,万科在今年6月就委托中信证券[29.420.14%]做住宅附带的商业地产资产证券化的研究,希望能将其打包卖给机构投资者,从而借REITs之势,突破商业地产只能依靠租金和零散出售回笼资金的局面。有消息称,今年四五月间,万科就已经在做内部商业人才的培训。万科给时代周报记者的答复中透露,住宅项目的商业配套,会成为万科试水的首要阵地。北京万科总经理毛大庆此前也透露,万科正在研究郊区和大郊区组团的商业运营体模式,以很好地提升未来万科住宅产业的价值。

高手的对决总是令人神往,一如西门吹雪和叶孤城在紫禁之巅的那一战,倾倒整个江湖,"月圆之夜,紫禁之巅,一剑西来,天外飞仙。"而在中国地产江湖上的也有两个绝顶高手,分别是在商业地产一枝独秀的万达和在住宅市场一统江山的万科。

万达作为国内最大的商业地产航空母舰目前在全国已经开业27个万达广场,持有物业面积达到1000万平方米,创造下了"每一个万达广场、每一座城市中心"的商业奇迹。而按照日前万达在年度招商大会上的公布的计划,万达广场的数量在接下来的两年中将增加到64个。当军人出身的万达董事长王健林将把万达这面大旗插满全国40多个主要城市,一个注定引人瞩目的高手已经横空出世。

而在住宅市场独孤求败的万科似乎更胜一筹,有趣的是万科董事局主席王石同样是军人出身。万科成立于1984年,是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

原本是井水不犯河水的两个高手,一个只做商业,一个专注住宅,它们之间似乎没有什么交集,就像西门吹雪和叶孤城,一个独来独往,一个风流倜傥。然而高手之间注定要一场较量,因为江湖只能有一个王者。

11月16日,深圳大梅沙,新万科中心。

万科总裁郁亮公布了万科新战略,在最新战略中,万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。这意味着万科将正式进军商业地产,而这一领域恰恰是万达的根据地。两个绝顶高手紫禁之巅的惊世一战看来不可避免。

不过,一向专注只做住宅市场的万科为何要插足商业领域?答案或许是:不是不做而是时机未到。王石2004年在地产博鳌论坛说过,"商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。"怕麻烦的王石在8年前大胆地砍掉了万佳百货,不断做减法,把与住宅不相干的业务全部砍掉,于是成就了今天的万科。如今已经走到峰顶的万科,回头又把过去丢掉的东西捡了起来。

"万科此前关注80、90后的住宅需求、住宅产业化结构。现在面临竞争,万科开始追求社会产品多样化,向老年人市场拓展,虽然这一领域风险较大,但随着社会区域老龄化,未尝不能创造一片蓝海。"业内人士韩世同如是说。

不过万科迈出步子还没有大到足以惊吓到万达。高手的出手总是很谨慎,万科方面表示:"万科做城市主流住宅开发企业的定位并未改变。"调整战略中,住宅产品仍占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。话虽如此,但是万科做大商业的野心其实早已胎动腹中。万科2年眉来眼去挖来凯德置地的毛大庆,看重的不仅仅是毛大庆在北京站得住场面,更看中得是毛在商业地产巨头凯德置地15年的经验。

11月11日,北京国家会议中心,万达年度招商大会。

号称"万商会"的万达广场年度招商大会是万达集团连续第二年举办规模盛大的会议。在大会上,万达集团共发布2010年确定开业的17个万达广场及2011年计划开业的20个万达广场的招商信息。参会商家之多、代表规格之高、招商项目之多,堪称中国商业地产的第一盛会,彰显出万达集团在国内商业地产行业的领军地位。

自2008年底开始,万达频繁抄底土地市场。继去年在成都、上海、唐山等地连续出手,一共投入了50多亿元用于增加项目储备后,2009年又陆续在武汉、吉林等城市发力,计划投资200亿元,再购买12-15幅地块。万达集团董事长王健林透露,2010年万达集团确定有17个万达广场开业,2011年计划开业20余个,未来将有80余个万达广场在全国亮相。另外珠三角GDP超过1千亿元的城市商圈都将插上大连万达的旗帜。

10月30日,万达集团以11.22亿元的底价,拍下广州市白云新城四宗商业金融地块,到明年亚运前投入运营,这也万达集团在华南地区第一次出手。须知华南可是万科的腹地。

万达,这个商业航母在自己的领域横行无忌,扩张速度令人瞠目。而另一个高手万科半路杀出,能挡住这个狂奔中的万达吗?从大连起家的万达和从深圳起家的深圳,一个从北向南,一个从南向北,当这个两个绝顶高手在紫禁之巅相遇,你和我都很想知道,究竟谁会是最后的胜者

 

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