上海正进入一个满城豪宅的时代。

机构统计数据显示，上海目前成交的普通住宅不到所有商品房面积的15%；上海标价8万元/平方米的高端楼盘已达二三十个，但全年成交最多的一个月也只成交了25套。2010年，上海“豪宅”会过剩吗？什么样的豪宅才能真正称为“豪宅”？

《每日经济新闻》邀请了星河湾华东区负责人、恒盛地产上海鑫泰房地产发展有限公司营运总监李旻、宝华企业集团营销总经理兼赢佳策略总经理杨健、方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘以及研究机构做客本期“地产峰会”，共议2010年上海豪宅标准。

话题1新豪宅会出现在什么地段？

NBD：上海星河湾改变了上海传统的豪宅概念，通过产品的塑造，在一个非豪宅地段打造出了豪宅。上述方法会否被其他开发商模仿？新的豪宅会出现在什么样的区域？它具有哪些特点？

星河湾华东区负责人：单一用地段概念来概括豪宅不准确，豪宅开发很大程度上取决于开发商能力。星河湾所开发项目往往能够美化所属区域的形象，不仅改变了豪宅所属的地段，而且颠覆了人们对豪宅的认识。

李旻：虽然星河湾打破了人们心目中的豪宅标准，但并不代表所有的地方都可以盖豪宅。豪宅的最大特点是占有稀缺资源，有非常强的不可复制性，如景观的稀缺资源，或者经济区、金融区土地的稀缺资源。

杨健：豪宅还是围绕一定地段的概念而论的，并不是所有内环地段的住宅都可以被称为“豪宅”。豪宅对土地的面积及地理位置都是有要求的，只有佘山、陆家嘴及上海的一些沿江区域才能出产真正意义上的豪宅。从这一点来说，豪宅不可“复制”。

胡宗亘：上海没有真正意义上的豪宅。现在所谓的“豪宅”，其实是高端的住宅产品。所谓“豪宅”有两个特点，一是房型大，二是价格贵。其他如建材、地段等概念，均不是豪宅特有的。

佑威房地产研究中心：如果开发商只打造了豪宅项目，而没有把区域打造成豪宅集聚区，那这个楼盘不能算作真正的豪宅。形成新的豪宅集聚区需要有多个高端项目的集中开发，并且还需要有发展空间。

中原地产研究院：豪宅通常应有以下一种或多种元素：传统中心地段；以老洋房里弄为景点；有江景河景；位于黄浦江两岸或苏州河两岸；有山景或田园风光；有一定私密性，装修标准高。

同策房地产咨询机构：未来豪宅可能会向外环外非传统别墅区域发展，如闵行的新浦江城、嘉定南翔等。这些板块土地供应量大，大牌开发商云集，开发密度低，容易打造出豪宅产品，加上轨道的导入，使这些区域价值更容易体现。

中房指数研究院：从区域分布来看，目前豪宅主要分布在传统市中心区、黄浦沿江区域、佘山顶级别墅区以及浦东、闵行等城市别墅区。未来随着上海区域建设的完善、产业规划的均衡、财富的累积，上海豪宅将日趋呈现分散布局的点状发展，不同地区都有相当的消费力匹配，几乎每个区域均有相应的豪宅，例如2009年徐汇浦江板块的崛起。

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