《每日经济新闻》自上月开始，对统计的70余个开工时间较长，但目前仍未销售的房地产项目展开了调查。数据显示，上述70个楼盘中有32个楼盘的开工时间超过1年，但目前仍未上市销售，其中15个楼盘的开工时间超过2年还没有开盘。

在开工时间超过2年至今未卖的楼盘中，新长宁集团·上海宝宁房地产有限公司开发的兆丰嘉园二期项目，工程进度最接近可销售状态。据留守工地现场的工作人员介绍，最迟12月份，上述项目就可以结构封顶，但正式销售可能要等到明年四五月份。工程进度已达到可售标准，但开盘时间却要延后近半年，《每日经济新闻》对此展开调查。

楼盘销售要推迟半年？

兆丰嘉园位于上海的中山公园附近，今年上海房价大幅上涨，中山公园的商品房价格也不例外。统计数据显示，当地新建商品房的价格已经从年初的2.8万元/平方米，上涨至4万元/平方米。

《每日经济新闻》记者在项目现场调查发现，该项目目前的工程进度已经接近结构封顶。留守在工地的门卫也介绍说，最迟今年12月份，项目便能完成结构封顶，到明年年底，项目将完全竣工。

按照上海市的有关规定，高层住宅工程进度只要达到整个项目的三分之二以上，多层及小高层的工程进度只要达到结构封顶，便可以对外销售。但记者以购房者的名义向新长宁集团下属的销售公司询问兆丰嘉园二期的开盘时间时，却被告知至少要等到明年四五月份才会开盘。

工程进度已达到可售标准，但开盘时间却要延后近半年。对于这个情况，上述房地产销售公司副总经理李婷的解释是“市政规划”所致，至于具体是什么市政规划导致楼盘开盘要延后，需要向开发商上海宝宁房地产有限公司了解。记者随后联系上海宝宁房地产有限公司，得到的回应却是“不知道”。

缓卖房未必有高利润

工程进度结构已经封顶，开发商却拿不出项目达到预售许可条件而不销售的合理理由。业内人士分析认为，兆丰嘉园二期“捂工程”，很可能是在区域内竞争楼盘不多的情况下，延后开盘以使项目卖出更高的价格。按照该区域目前的价格行情，卖出高于4万元/平方米的价格，完全是有可能的。

不过，上述延缓开盘销售的行为，却不能被认定为“捂盘”。据上海市住房保障和房屋管理局市场监察处的工作人员介绍，按照相关政策，开发商达到预售条件却不申请预售许可，不能直接定义为“捂盘”；只有拿到了预售许可证，却不对外销售，才能算“捂盘”。

中房指数研究院副院长陈晟说，目前房地产行业，在由土地转化为商品住宅的过程中，存在两个“缓存”，一个“缓存”出现在土地转为施工工程的阶段，体现为各种样式的“囤地”；另一个“缓存”，则体现为在建工程变为正式对外销售的房源这个阶段，体现为各种各样的“捂盘”。

和电脑“缓存”中的文件太多一样，有太多房地产开发“缓存”的房地产商，发展速度也会变慢。它们与万科、绿城等奉行快速开发、快速销售的短周期开发模式的开发商相比，资金的利用率、回报率以及财务成本等都不占优势，项目的利润率也不会高于前者。陈晟同时认为，随着各区政府部门对具体项目严加查处，这类“捂工程”的现象将会逐步减少。

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