昨日(12月2日)在内地第一家个人拍地俱乐部上海徐家汇的一栋商住两用楼内挂牌成立。

但据个人拍地俱乐部的一位成员表示,对个人而言,买地(获得土地使用权)的成本更为低廉,而且从拍地开始介入,可以获取的利润更多。对此,业内人士提醒说,尽管买地的投资利润高于买房,但其中的风险也不容忽视。

在成立个人拍地俱乐部前,他就已经看到了个人买地存在的风险,他成立这个俱乐部的目的,是把大量用于买地的个人资金,转化为项目开发资金,并建造中低价住宅以满足市场需要。上述个人拍地俱乐部的负责人告诉记者。

渐渐升温的个人买地潮,或许有了新的发展方向。

原因:个人拍地利润高于买房?

11月26日,临港新城环湖西三路WSW-C3-4-1地块开始出让,经过数十轮激烈举牌后以1.7060亿元成交,比起始价4779万元高出257%。据显示,竞得人是一位个人买主,名为“林巍”。在此之前一周的11月19日,在安徽省芜湖市举行的土地拍卖会上,一块标号为200926的地块被名为钱志勇的神秘男子以4.3亿元竞得。而在参加拍卖的11位竞拍者中,有5位以个人名义竞拍。

专业机构的负责人李峰透露,山西已经出现了煤矿主大规模买地的案例,9月至今,太原已有五六宗土地出让给个人,这些地块小的也有300亩,大的甚至达到1000亩。“买地的利润,一定会高于买房。”李峰这样解释个人买地的动机。

这一观点被部分个人买地者认可,上述拍地俱乐部的成员严伟说,相比买房投资,买地的成本要低廉许多,而且从拍地开始介入,可以获取整个开发流程中大部分的利润。同时,他表示,土地的升值空间比房屋更高。上述说法得到同策房地产研究咨询机构的数据支持。2008年1月,上海全市的商品住宅成交均价是11811元/平方米,而2009年11月的成交均价是18686元/平方米;土地方面,2008年1月,上海商品房土地拍卖的溢价率只有17%,而11月已经高达222%。

“开发商‘囤地’三五年,不开发就能获取高额利润,这自然会引来效仿者。”卫明不动产智库的负责人蔡为民说出了部分个人买地者的心声。他认为,正是部分房地产企业‘囤地’带来的高利润,才导致了追求利润的其他行业资本进军土地市场。

风险:极有可能被“套牢”

尽管买地的投资利润远高于买房,但其中的风险也不容忽视。上海知名房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,个人购买土地后,很难再转让给其他企业和个人,而且土地开发对于个人来说难度太大。

上述个人拍地俱乐部的会员全宏杰也认为,如果个人对区域规划不熟,对地市、楼市不了解,买地投资极有可能被“套牢”。

蔡为民说,目前个人买地获取利润的方式,主要是“囤地”,但个人“囤地”的风险远大于企业。在他看来,开发商“囤地”只是暂时的现象,有关部门早晚会予以清理,届时,个人囤积的土地很有可能会被依照规定收回,导致巨额投资化水;如果考虑个人开发,个人自有的开发经验、资质、融资能力以及团队都是难以解决的问题。

办法:让“炒房客”造低价房?

上述个人拍地俱乐部的负责人钱生辉说,在成立个人拍地俱乐部前,他就已经看到了个人买地所存在的各种风险,成立这个俱乐部的目的,是把大量用于买地的个人资金,转化为项目开发资金,造更多的房子增加供应量。

钱生辉说,活跃在内地楼市的“炒房客”,对房地产市场秩序有干扰作用,他一直想设法将他们的投机资金引为可以利用的房地产开发资金。当市场出现个人买地潮后,他突然有了主意——和“炒房客”合作,引导他们的资金去购买土地,进而一起建房,为市场提供大批性价比高的中低价住宅。

他希望通过引用这样一种模式,大量建设中低价住宅,使既没有能力买房,又不够廉租房和经济适用房标准的“夹心层”有房可住。对于这一设想,分析师薛建雄表示赞同,但他表示,是否能成功,还有待实践的检验。

浦东写字楼网