12个市级商业中心、22个地区级商业中心、102个社区级商业中心、9个新城级商业中心——从中心城内到中心城外，总计145个商圈各具特色、定位各异、布局广泛、串联上海。

《上海市商业网点布局规划纲要（2009年—2020年）》近日公布，对未来上海10年时间各大商圈布局，做出清晰而明细发展规划。

商圈扩军

《纲要》显示，未来上海各级商业中心数量达到145个，遍布于上海各个地区。商业中心从中心城内延伸至中心城外，形成“市级—地区级—社区级—新城级”体系。

市级商业中心从原来10个增至12个。现有10个市级商圈有：南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇、张扬路、豫园商城、五角场、新客站不夜城和中山公园。规划新增2个，新虹桥商业中心、中环商业中心。

地区级商业中心扩容至22个。其中17正在建设完善：老西门、打浦桥、长寿、大宁、大华、庙行、淞宝、控江路、南方商城、北外滩、曹家渡、塘桥、张江、三林上南、外高桥、金桥、川沙；新增5个远期规划：北蔡、金杨、上海大学（宝山校区）周边地区、徐汇滨江地区、闵行九星地区。

社区级商业中心规划形成102个。以上海中心城单元规划确定社区中心为基础，综合考虑轨道交通、人口分布、服务半径等因素。

新城级商业中心达到9个。嘉定新城、临港新城、松江新城、闵行新城、宝山新城、南桥新城、金山新城、青浦新城、城桥新城。新城级商业中心能级等同于中心城地区级及以上的商业中心。

业内人士指出，计划经济时期上海商圈只有“三街一场”，即南京东路、淮海中路、四川北路和豫园商场。现如今，上海仅市级商业中心便达到12个。意味上海基本形成众多区域商业中心、特色商业街、居住区商业及新城、新市镇商业网点体系。

供求难题

145个商圈无形给上海出了一道供求难题。

上海商业地产已经表现供大于求局面。在今年8月份举行第五届中国商业地产博览会上，上海市政府商务委员会副主任马银芳介绍：“上海已有的商业地产面积已经达到4500万平方米，在建的商业地产还有400万平方米。”

商业地产依然没能走出低谷。今年三季度，上海写字楼平均租金跌至206.8元/平方米/月，环比下滑3.6%，平均空置率走高0.6个百分点至15.4%。优质零售物业市场整体空置率上涨1.4个百分点至9.5%。

商业中心布局增加是否将会继续加重上海商业地产供过于求现状呢？

分析师薛建雄表示，12个市级商圈规划确实存在密度过大问题，应该有更多的商圈向郊区转移。从这点来看，目前规划的商圈商业面积应该更合理控制，以避免城市商业外郊区转移时商圈未来的供应过剩。

上海侨圣房地产营销策划有限公司总经理朱一汀认为，供大于求在所难免。在金融危机尚未消除，内需尚未拉到，商业市场尚未完全开放下，可以消化商业地产面积无论在品牌、规模、数量及业务上都远远不能承受目前庞大的商业地产面积和规模。依据以往事实来看，开发商实际操作与政府规划脱机，造成只顾开发建设，不顾运营管理，商铺走上“建成—空置—出售—缺乏管理—业态混乱”的道路。

不过，商业地产供应规模依然在继续扩大。前三季度，上海办公楼投资154.76亿元，比去年同期增长21.7%，商业营业用房投资151.05亿元，增长22%。但商品住宅投资626.12亿元，增长幅度才仅为1.2%。

零售物业消化量赶不上新增供应量。在2010年世博会即将来临之际，开发商正在加速赶工。在未来6个月内，新增供应量将达到53万平方米。

暗战升级

商圈扩军，暗战难免。淮海中路、南京西路、四川北路这传统三大商圈的竞争可见一斑。

淮海中路“华丽转身”。从今年年初，淮海中路便开始其历史上第三次大规模整体改造，造成其空置率高达10.7%，位居各大商圈之首。不过经过此次改造后，淮海中路竞争力有望显著提升，整条商业街被明确划为四段，每段都有不同的定位和主题。

西段定位为“百年经典”，打造高雅时尚长廊；中断定位为“活力创新”，集中一批年轻消费品牌；东段定位“高雅精美”，瞄准未来上海最高端的奢侈品高地；南段定位“时尚互动”，以休闲、餐饮、娱乐为特色。

南京西路“卯足后劲”。目前南京西路零售物业空置率为0.8%，远远低于其它几大商圈，未来目标是打造成为集聚上海跨国公司总部落户首先、高端现代物业集群发展的国际商务港。

818广场开幕、大中里项目开工标志南京西路东段升级；“梅泰恒久金”形成南京西路中段格局，金鹰国际成功变脸后开幕，引来GUCCI品牌；南京西路东段则布局“金五星”，会德丰、越洋广场等正在建设招租。

四川北路“焕发新容”。虹口区以改造历史建筑为突破口，筑巢引凤，引进国际品牌。近日，四川北路首个国际服饰大牌Ｈ＆Ｍ开业，标志着四川北路商业街新一轮业态调整拉开序幕。

四川北路将扩充至2.48平方公里，由北向南划出3个区段，5个不同定位的小商圈。北段主打运动休闲和文化游乐；中断将聚集多家大型百货店和大型专业店，形成现代综合消费商圈；南段与北外滩CBD交界，发展商务商业行消费。

薛建雄强调：“各个商圈都在朝精细化方向发展，他们有自己明显的主题氛围，吸引符合各自特色的人群。只有专业化才可以避免商圈面积过大过全的问题。”

朱一汀提醒，要在一个非传统区域，无浓厚商业氛围区域硬装一个概念和定位绝对是不可能的。商圈定位不会从开始便一成不变，要通过时间逐渐找到最合适定位，定位要随着市场变化而变化。起初最保险就是生活配套定位，满足广大人民群众基本生活需要的相关业态。

新秀掘金

新虹桥商业中心、中环商业中心成为新一轮上海商圈新贵。

“大虹桥”横空出世为新虹桥商业中心插上腾飞翅膀。虹桥商务区总用地面积约26.3平方公里，分为“一环、两轴、三核、五区”，规划总建筑面积约1100万平方米，其中商务办公面积等公共设施约490万平方米。

高力国际华东区董事总经理翁琳指出，大虹桥覆盖长三角地区，大型综合交通枢纽为优势，应该突出高端商务和现代物流，以会展、商业为特色，发展成为以商务贸易为特色的新型商圈。

潘石屹也曾对媒体表示，看好大虹桥，而未来SOHO中国将重点在“大虹桥”区域开发写字楼项目。

中环商业中心是继五角场之后第二个位于中环线上成功位居市级的商业中心。目前中环商圈已建成商业设施建筑面积80万平方米，在建商业、商务和酒店面积达到200万平方米，到2012年可达250万平方米。

在翁琳看来，中环商业中心位于真如和长征板块交界处，大型交通枢纽同样覆盖长三角地区，已经兼具商业、文化休闲和生活服务三大功能，突出新兴商贸商务中心的作用。

上海同策咨询及研究发展中心分析师指出：“新商业中心将带到周边板块住宅成交活跃。”他给例子是，江湾五角场、中山公园是2006年新增至上海“十一五”商业规划中的10大都市商业中心，在2008年两个板块周边房价出现迅猛增长，中山公园增幅达221%，五角场增幅92%。

此外，三林凭借上海世博会、川沙依靠迪士尼乐园，两个社区级商业中心同样也被市场看好。

链接：

12个市级商业中心：

南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇、

张扬路、豫园商城、五角场、新客站不夜城、中山公园。

新增2个：新虹桥商业中心、中环商业中心

22个地区级商业中心：

老西门、打浦桥、长寿、大宁、大华、庙行、淞宝、控江路、南方商场、

北外滩、曹家渡、塘桥、张江、三林上南、外高桥、金桥、川沙。

远期规划新增5个：北蔡、金杨、上海大学（宝山校区）周边地区、徐汇滨江地区、闵行九星地区。

102个社区级商业中心：

以上海中心城单元规划确定社区中心为基础，综合考虑轨道交通、人口分布、服务半径等因素。

9个新城级商业中心：

嘉定新城、临港新城、松江新城、闵行新城、

宝山新城、南桥新城、金山新城、青浦新城、城桥新城。